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Le plan d'aménagement général est élaboré par la municipalité, avec une étude préparatoire, non réglementaire, il devient réglementaire une fois, il passe par une procédure d'adaptation avec une enquête publique.

Il est obligatoire et couvre l'ensemble du territoire d'une commune, il définit l'utilisation du sol et il est composé d'un ensemble de critères graphiques et écrits.

## Quels sont les objectifs d'un plan d'aménagement général ?

Le plan d'aménagement général a pour objectif la mise en œuvre et l'installation harmonieuse des activités humaines sur le territoire communal et de garantir un développement durable pour la commune.

Seul le conseil du bourgmestre et échevins peut prendre la décision de modifier ou de réviser le plan d'aménagement général.

## Quel est le contenu du plan général d'aménagement ?

Le plan d'aménagement général divise le territoire communal en

- Zones urbanisées ou destinées à être urbanisées
- Zones destinées à rester libres zone verte

Le plan d'aménagement général distingue donc clairement les zones constructibles des zones non constructibles, et définit pour chaque zone le mode d'occupation du sol, fournit des informations sur la fonction autorisée à être localisée sur la partie du territoire de la commune.

## Existe-t-il des degrés d'utilisation des sols ?

Le degré d'utilisation du sol permet de mesurer la densité constructible.

Elle est exprimée par 4 coefficients pour la zone soumise à un plan d'aménagement particulier (nouveau quartier)

- Densité de logements [DL] 
- Coefficient d'utilisation du sol [CUS]  
- Coefficients d'occupation des sols [COS] 
- Coefficient d'imperméabilisation des sols [CSS] 

Ces coefficients sont représentés dans un tableau appelé (représentation schématique du degré d'occupation du sol) accompagnant la zone soumise à l'élaboration d'un plan d'aménagement particulier (nouveau quartier) sur la partie graphique du plan général d'aménagement.

 Les zones d’aménagement diffère :
-  zone qu’est en interdiction temporaire de construction  
-  réserve foncière 

**On distingue les types de zones :**

- Les zones de base qui définissent les fonctions de mode de construire. 
- Les zones superposées affectent les zones de base des servitudes afin d'orienter ou d'affiner le développement urbain.
- Zones ou espaces définis en exécution de dispositions légales et réglementaires spécifiques. Ils indiquent la présence de dispositions réglementaires issues d'autres législations et ayant un impact sur le développement urbain. 
Ces zones, elles indiquent uniquement le conteur par une ligne discontinue épaisse de couleur.

## Quels sont les effets du Plan général d'aménagement ?

**1. Les interdictions qui pouvant toucher l'immeuble pendant l’élaboration d’un plan d’aménagement général (Servitude facultative)**

Durant des études ou des travaux prévus à établir ou à modifier un plan d’aménagement général, seul le conseil communal peut décider, sous l’autorisation du ministre, que ça soit tous ou une partie des immeubles touchés par le plan concerné soit affecté de servitude d’interdiction de modification. 
La durée est 1 an, et une prolongation est possible, maximum 2x de 1 an, interruption anticipée sur la décision motivée du conseil communal. 

La décision du conseil communal et le ministre est publiée au mémorial à la maison communale par la voie d’affiches, également sur le site internet de la commune, ainsi sur les 4 quotidiens imprimés au grand duché du Luxembourg. 

Il y a une possibilité de faire appel devant le tribunal administratif.
Durent cette période, seule les travaux d’entretien et de réparation sont autorisés. 

**2. Servitude provisoire durant la procédure d'adoption du plan à partir de la décision du conseil communal d’entamer la procédure d’autorisation du plan d’aménagement général**
 
Toute modification des limites d'un terrain dans le but de le construire.
Toute construction ou réparation complémentaire.
Tous travaux généralement quelconques, qui sont contraires aux dispositions du projet de plan d’aménagement général.

Donc pour résumer, pour obtenir l’autorisation de construire pour un projet de construction durant la procédure d’adoption du plan d’aménagement général, il faut que les travaux prévus soient conformes au plan d’aménagement général en vigueur et au projet de plan d’aménagement général en procédure. 
Il faut bien d’assurer d'obtenir toutes les informations nécessaires avant de développer un projet de construction basé sur un plan d’aménagement général 1937. par rapport à quand la commune compte introduire sa modification du plan d’aménagement général en procédure d’adoption (les servitudes deviennent définitives au moment de l’entrée en vigueur du plan d’aménagement général) 

**3. Indemnisation**

le droit d'effectuer une demande d’indemnité dû à des servitudes provient d’un plan d’aménagement général est fixé à 5 ans après l’entrée en vigueur du plan d’aménagement général qui les a créées.

Une indemnité pourrait éventuellement être accordée si ces servitudes entraînent une atteinte aux droits acquis ou une modification matérielle de l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain.

Qu'est-ce qu'un plan d'aménagement général ?

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Qu’est-ce que nous entendons par l’aménagement communal ? Cet aménagement communal et l’organisation du territoire communal permet en générales de tenir compte des particularités propres aux diverses parties du territoire communal et elle est orienté par le programme directeur d’aménagement du territoire.

Elle comprend les dispositions et les objectifs des RGD et rend obligatoire les plans directeurs sectoriels et les plans d’occupation des sol, tout en restant conforme à la loi du 17 avril 2018 par rapport l’aménagement du territoire lorsque nous avons une telle mesure montre nécessaire. 

En ce qui concerne le **développement urbain**, c'est l’ensemble des objectifs et des démarches et autres mesures nécessaires pour orienter et diriger l’évolution des localités et des cités en tenant compte de leurs ressources populaires, écologique, économique, sociales, culturelles, financières et spatiales qui créent le cadre général. 

## Quel sont les objectifs de l’aménagement communal & développement urbain  ?

Leurs missions ou objectifs est de garantir le respect de l’intérêt général en assurent à la population des conditions de vie optimales par une mise de valeur harmonieuse, et un développement durable de toutes les parties territoires communales. 

**Voici les objectifs plus détaillés :** 

- une utilisation efficace du sol et de l'espace tant urbain qu'agricole en garantissant la complémentarité entre les objectifs économique, écologique et social. 
- un développement harmonieux des structures urbaines et rurales, qui comprend aussi les réseaux de communication et de prestation, et mise à disposition des structures en respectant les objectifs de l’aménagement général du territoire. 
- une utilisation prudente de l’énergie, effectuer des économies d’énergie ou plutôt des énergies renouvelables. 
- un développement pour les structures urbaines et rurales d’un mélange de capacité permettant d’améliorer la qualité de la vie de populations et la qualité urbanistique de la localité. 
- le respect de protection de l’environnement naturel et du paysage lors de la poursuite des objectifs
- la garantie de la sécurité et l'hygiène publiques. 

A quoi servent la planification communale et le développement urbain ?

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L'aménagement du territoire a pour but de garantir le respect et l'intérêt général en assurant à la population un niveau de vie stable et des conditions optimales, et mettre en valeur un développement durable concernant toutes les parties du territoire national. 

L’AMT observe et suit le développement territorial et assure que la politique sectorielles communales, ou intercommunales, nationales, ou transfrontalières et internationales ayant un impact sur le développement territoire.

**Il existe 2 catégories d’AMT :**
- un programme directeur d'aménagement du territoire
- un programme directeur sectoriel

Le programme directeur d’aménagement du territoire, il a été développé pour le concept global de transport et le développement géographique. 

Et le programme directeur sectoriel, il s’agit plutôt de tout ce qu’est juridique et des plans d’occupation des sols. 

Définition Programme directeur d'aménagement du territoire 
il a défini une stratégie d’intégration pour les programmes sectoriels qui ont un impact sur le développement territorial 

## Quels sont les champs d'action du PDAT ?

Le PDAT, il adapte une démarche d’intégration en matière d’aménagement du territoire et développe des liens avec les champs d’actions suivants : 
- le développement urbain et paysan
- transport et télécommunication
- l’environnement et les ressources naturelles

## Définition Système des centres de développement et d'attraction [CDA]

Le CDA concerne les centres d’urbains ou à des localités, dont le degré d’équipement en services, publics ou privés, est tel qu’ils sont à même d’assurer une fonction d’approvisionnement plus ou moins importante, non seulement pour eux-mêmes, mais également pour leurs arrière-pays. 
Les CDA sont notamment classées en manière hiérarchique suivant leur importance et performance. 

Voici une comment ils sont classés : 
- ordre supérieur (la ville du Luxembourg)
- ordre moyen (Esch/alzette)
- centres régionaux (p.ex Mersch, rédange) 

## C’EST QUOI LE CONCEPT DES TRANSPORTS ET DU DÉVELOPPEMENT ?

Il y a eu une étude présente par le gouvernement a été développé en janvier 2004, pour analyser les impacte de la croissance économique et démographique soutenue, ainsi pour l’organisation des transports afin d’évoluer une stratégie à moyen et longs termes pour mieux combiner l’aménagement du territoire, et aussi pour la planification des transports et la protection des espaces naturels.     

## QUELS IMPACT ONT-ILS LES PLANS DIRECTEURS SECTORIELS ?

Les plans directeurs sectoriels ont un impact direct sur l’organisation territoriale et l’occupation du sol au degré nationale, en conséquence, les instruments permettant de mettre en place le développement spatial du Luxembourg à moyen et long terme. 

Le PDS est obligatoire par le règlement grand ducal **qu’est entrée en vigueur le 1er mars 2021**, qui inclut des exigences écrites ou graphiques qui peuvent : 

- Interdire ou limiter la possibilité des communes de désigner ou de procéder à l’extension des zones urbanisées ou destinées à être urbanisées. 
- Réduire le choix des communes un peu près aux modes d’utilisation du sol à prévoir.
- Interdire la désignation ou l’extension de zones supplémentaires d’un mode d’utilisation donné. 
- Peut exiger un reclassement de zones affectées à un mode d’utilisation ordonné.
- Impose des fonds d’une interdiction ou de limitation de bâtir, des constructions ou des installations linéaires.  

**On distingue deux types de PDS :**

- **Le PDS primaires** → ces plans sont élaborés dans les domaines de transport, du logement, des paysans, et des zones d’activités économiques, et concerne les grands champs d’action d’aménagement du territoire. 
- **Le PDS secondaires** → ces plans ont un impact moins direct sur l’occupation du sol que les plans directeurs primaires, ils concernent en général des installations spécifiques qu’il s’agit d’organiser et de réglementer dans une approche nationale conforme et efficace et en tenant compte des objectifs du (programme directeur)  

## QUELS SONT LES OBJECTIFS DU PLANS D’OCCUPATION DU SOL ?

Un POS a comme objectifs de fixer des règles nécessaires aux options de développement, viabilisation, ou l’aménagement ou des quartiers qu’il entend de faire une construction. 

Donc plus précisément, il s’agit d’un plan d’aménagement pour un intérêt national qui accès sur les parcelles cadastrales d’une ou plusieurs communes, formant une zone déterminé à aménager, en lui donnent un usage.

Un mode d’utilisation du sol concret et détaillé, le cas adapté jusqu’au niveau d’exécution. 
Il est élaboré en conformité avec les options du PDAT et sur les décisions prises par le gouvernement en conseil. 

Quels sont les objectifs de l'aménagement du territoire ?

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Quels sont les documents qu’un agent immobilier doit enregistrer à l’enregistrement ? 

- Le mandat de vente 
- Le compromis de vente 

**Les délais sont :**

Dans le cas d'un agent immobilier, celui-ci doit soumettre les documents dans les 10 jours. 
Pour un client qui vend sa propriété seul, il dispose d'un délai de 3 mois. 

- Les frais d’enregistrement sont à charge de l'acquéreur 
- le taux d’enregistrement vente est à 5 % +2/10 = 6 % 
- Le taux du droit de transcription hypothécaire  = 1 % 
- Total de 7 % sont à charge de l’acheteur du bien. 

## Qu’est-ce que c’est un crédit d'impôt ?

C'est quand on parle de premiers achats immobilier au Luxembourg qu’est servi d’habitation, une personne peut bénéficier un crédit d'impôt de 20.000 €. 

## Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un crédit d’impôt ?

L'acquéreur doit déclarer par écrit à l’administration, dans un délai de 3 mois, toute cession ou tout changement de mission de l’immeuble concerné. 
C'est-à-dire, l'acquéreur doit respecter certaines conditions comme : 

- Occupation personnelle du bien concerné pendant 2 ans à compter de la date de signature de l’acte notarié. 
- Pas de location durant les 2 ans ni d'installation de bureau ou la personne exerce son métier professionnel.

**(sauf exception)**

- Maladie. 
- Décès du conjoint ou divorce.
- Vente forcée de l’immeuble. 
- Expropriation pour cause d'utilité publique.

Et selon la situation financière du client, avec tous les frais qu'il a besoin de financer. Il est également possible de ne pas utiliser la totalité de la somme de 20 000 €, et pourrait laisser une partie de son crédit pour un achat ultérieur. 

## Existe-t-il un régime spécifique ?

oui au cas où si le client a l'intention de revente, il faut le signaler au notaire lors de la signature de l’acte notarié, en effet cela évite au client de payer le taux de 1 % du droit de transcription. 

**Remboursement de forfait droit d'enregistrement et de transcription**

Si une personne achète un bien immobilier et si elle le revend dans un délai de 2 ans, elle récupère 6 % de droit d’enregistrement et de transcription. 
    
Et si une personne achète un bien immobilier et si elle la revente dans un délai de 4 ans, elle récupèrera 4,8 %.  

## Existe-t-il des cas particuliers pour le paiement des droits d'enregistrement  ?

Oui quand il s’agit de vente (VEFA) nouvelles constructions. Par exemple, si la construction existante est à 40 %, le client payera par rapport ce qu'il existe déjà, c'est-à-dire 40 % aussi. Concernant le crédit d’impôt pour la VEFA le délai pour le remboursement est plus longtemps qu'un bien existant, c'est de 4 ans et il y a une possibilité de prolonger. Et tout ce qui concerne la VEFA, il n’y a pas de compromis, mais plutôt un contrat de réservation

## Existe-t-il une surtaxe communale pour habiter sur le territoire de la ville du Luxembourg ?

Les personnes vivant sur le territoire de la ville du Luxembourg, par vente ou échange, donation ou actes similaires, sont affectées par une taxe égale à 50 % des droits d’enregistrement redus.
C'est-à-dire les 6 % de droit d’enregistrement + 1 % de frais d’inscription + les 3 % de droit d'enregistrement redus : total =10 %

**Exception** : les maisons unifamiliales.

Quels documents un agent immobilier doit-il enregistrer ?

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Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu'est le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme. Et comment ça fonctionne ?

## Quel est le but du blanchiment d’argent ?

Le blanchiment de capitaux comprend à réutiliser des produits (d'argent) d'origine criminelle pour en masquer l'origine illégale. 

- Une infraction primaire 
- Créer une entité légale 
- Cacher une activité criminelle

## Quelles sont les étapes du blanchiment d’argent ?

**Les étapes du blanchiment d’argent :**
- Placement ou injection ouverture de compte à la banque 
- Introduire de manière malhonnête de l'argent sale pour masquer l'origine du crime. 
- Ensuite faire des achats de titres bancaires, investissement dans l'immobilier ou les acquisitions  légitimes.

**Les étapes du financement du terrorisme :**
- Placements des actifs dans le système financier.
- Remplissage, dissimilation ou transfert des fonds à plusieurs institutions pour cacher l'origine.
- Distribution fonds distribués pour financer des activités criminelles ou terroristes.

## Qu'est-ce qu'une infraction primaire ?

Les infractions primaires, c'est quand on parle trafic de drogue, kidnapping, proxénétisme, vol.

Sciemment faciliter, par tout moyen mensongère de la nature et de l'origine, de l'emplacement, de la disposition, du mouvement ou de la propriété des fonds criminels, par ex : trafiquant de drogue.

- Sciemment apporté son concours à une opération de placement, de dissimulation, de déguisement, de transfert ou de conversion de fonds criminels 
- Acquérir, détenir, utiliser des fonds criminels sachant au moment où on les reçoit qu'ils proviennent d'une ou plusieurs infractions primaires 

Tous les professionnels (banque, immobilier, notaire, avocat) 

**Les sanctions sont :**
amende de 1250 à 1 250 000 € ou bien 1 à 5 ans de prison récidive 
suite à la loi du 12 novembre 2004 telle que modifiée le (12 février 2018) le paiement en espèces pour un moment maximum de 10.000 € obligations professionnelles en matière AML. 
Circulaire AED  N°764 du 29 avril 2013 pour les agents immobiliers

## Quelles sont les obligations professionnelles d’un agent immobilier ?
 
Détecter sur l'identité du client, et si on constate que c’est un client à risque, nous devons effectuer une déclaration d’opérations suspectes.

## Quelles sont les mesures de vigilance à effectuer ?

- Identification et authentification du client (à partir du 1er contact) 
- L'identification du bénéficiaire effectif 
- Le filtrage des noms avec des listes de surveillance. 
- Une vigilance constante dans la relation d'affaires. 
- Une obligation de conservation de la documentation 

Il faut avoir des informations sur ses activités, son but, des affaires projetées, l’origine économique des fonds.

**Les données nécessaires :**

- pour les personnes physiques → passeport, photo+ signature, preuve de résidence récente 
- pour les personnes morales → nous devons faire plus de vérification
- le statut de la société, extrait récent de RCS
- le bénéficiaire effectif
- le statut juridique de la personne morale 

## Que signifie une personne PPE ?

Ce sont des hommes politiques comme (chef d'Etat, chef de gouvernement, ministre, ambassadeurs, officiers, forces armées...) et cela concerne également les membres directs de la famille. 

Et donc il y a certaines procédures à mettre en place.

## Quelles sont les mesures à appliquer lorsque nous avons un client PPE ?

- Obtenir l’autorisation d’un niveau supérieur de la hiérarchie avant d’effectuer une relation d’affaires.
- Établir l'origine du patrimoine, et l’origine des fonds concernés pour la transaction. 

Par précaution, il est nécessaire de faire une mise à jour régulière pour les données du client. 
À savoir que la conservation des documents contre le blanchiment de capitaux est limitée à 5 ans, et pour les documents commerciaux, c'est 10 ans. 

Qu'est-ce que le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme ?

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Il faudra d’abord savoir ce que c’est une copropriété et un lot pour répondre à cette question.

Une copropriété, c'est un ensemble de minimum deux lots, deux copropriétaires sur un même terrain. 
C’est l’ensemble des copropriétaires qui est obligatoire à partir de deux lots. 

Chaque lot dispose de millièmes et d'un numéro de cadastre vertical.

Une copropriété à un total de 1000 millièmes, et chaque copropriétaire détient un nombre de millièmes qu’est défini par rapport à la taille de son bien immobilier, y compris les parties communes.

Le syndic est une personne physique ou morale, il est aussi le représentant légal du syndicat des copropriétaires, le mandat d’un syndic maximum est de trois ans est renouvelable après vote l'assemblée générale avec une majorité absolue. 

## C’est quoi le rôle d’un syndic de copropriété ?

- Agir en justice
- Effectuer des travaux d'entretien
- Observer le respect du règlement de copropriété
- Conclure des contrats d'acquérir ou de vendre 
- Maintenir des assemblées générales
- intervenir pour travaux urgents
- Établir le budget et faire la comptabilité 
- Conseiller les copropriétaires

En parallèle, il y a aussi le syndic de copropriété 

## Qu’est-ce que c’est un syndicat de copropriétaires ?

Un syndicat, c'est le représentant légal de la collectivité, doté de la personnalité juridique qui naît automatiquement lors de la vente du premier lot. 

C’est le syndicat qui prend les décisions et non le syndic. 

**Dans une copropriété, y a-t-il des parties communes et des parties privées ?**

- PARTIES PRIVÉES : appartiennent à un ou plusieurs copropriétaires 
- PARTIES COMMUNES : appartiennent aux syndicats des copropriétaires 
(p.ex : cage d’escalier, locaux techniques, locaux poubelles, fondations, murs porteurs) 

**Dans une copropriété, y a-t-il des équipements communs ?**

- Les installations dont la propriété est indivise entre quelques copropriétaires et non entre tous les copropriétaires.
- La participation se fait en fonction du degré d’utilité que ces éléments présentent à l'égard de chaque lot.

## L'assemblée générale des copropriétaires est-elle obligatoire ?

Il y a différentes étapes pour l’assemblée générale : 

- envoi une lettre de convocation pour tous les copropriétaires (avec la date, l’heure et lieu de l’assemblée)
- le syndic maintient une liste de présences pour les copropriétaires de chaque millième
- Le syndic est en mesure de donner un décompte pour chaque copropriétaire une fois par an après l'AG.

## Qu'est-ce que la majorité dans une assemblée générale et à quoi sert-elle ?

Il y a quatre différentes majorités :

- Majorité simple
- Majorité absolue
- Majorité des % OU double majorité 
- Unanimité 
 
**- Majorité simple :** elle est appliquée, concernant les décisions du budget annuel, des avances mensuelles, fonds de réserve, fonds de roulement, travaux d’entretien ou réparation façade fissurée, cassée. 

_Majorité des millièmes présents et représentés 
approuvé si > 300/1000 votent pour._

**- Majorité absolue :** ça s’applique quand on parle de toute désignation/révocation du syndic et du conseil syndical, et donner l’autorisation à certaines copropriétaires, travaux d'entretien et d'amélioration, façade fissurée et mauvais certificat de passeport énergétique, nouvelle façade isolante. 

_L’approuvé si > 500/1000 votent pour (il faut donc que 500/1000 se présentent à l'AG)._

**- Majorité des % OU double majorité :** Quand on change les actes de disposition, les actes acquisition immobilière (location d’un jardin commun ou donner, modification du règlement de copropriété, amélioration façade fissurée et mauvais certificat de passeport énergétique, nouvelle façade isolante). 

(même un propriétaire d’un seul garage compte pour la prendre la décision de l’assemblée générale) 

_au moins 750/1000 de TOUS les copropriétaires + majorité de TOUS les copropriétaires_

**Unanimité :** toutes les modifications de la répartition des charges, changement de la destination des parties privatives (installation cabinet médical dans l'appartement) ça ne concerne pas les travaux.

Si un seul copropriétaire vote contre, même s'il ne détient qu'un emplacement, alors le vote ne passe. 

_Approuvé si 1000/1000 votent pour._

Un syndic de copropriété, qu'est-ce que c'est ?

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Vous décidez entre louer et acquérir une propriété ? Vous êtes peut-être prêt à quitter votre location pour emménager dans votre propre bien immobilier. Ou peut-être que vous déménagez dans une nouvelle ville et que vous envisagez de louer un bien immobilier avant de faire le saut vers l'accession à la propriété. Quelles que soient vos raisons, prenez un moment pour examiner comment la location ou l'achat d'un bien immobilier affectera votre vie actuelle et future.

## Faut-il louer ou acheter un immobilier ? 3 questions à se poser :

Chacun d'entre nous a un style de vie, une situation financière et des objectifs de vie à long terme qui lui sont propres et qui influencent sa décision de louer ou d'acheter un bien immobilier. Pour faire le tri pour vous-même, posez-vous trois questions principales.

### 1) Est-ce que la location ou l'achat vous convient?

L'une des questions les plus importantes à prendre en compte lorsque vous décidez de louer ou d'acheter un bien immobilier est votre calendrier. Par exemple, si vous venez de déménager dans une ville, si vous prévoyez un changement d'emploi bientôt, ou si vous ne prévoyez pas de rester longtemps dans la communauté, il peut être plus logique de louer. La vente d'un bien immobilier coûte de l'argent, et si vous vendez trop tôt après l'achat, cela peut ne pas en valoir la peine.

D'autre part, si vous avez trouvé une communauté où vous souhaitez vous enraciner, l'achat peut être la meilleure option. Posséder une propriété offre plus de stabilité et peut-être plus d'avantages financiers aux acheteurs qui envisagent de vivre dans une région pendant plus de quelques années.

### 2) Quelle est votre capacité financière ?

L'achat et la location ont chacun leurs propres coûts à prendre en compte - et cela peut faire la différence entre devenir locataire ou propriétaire. Pour acheter, vous aurez besoin de suffisamment d'argent en banque pour pouvoir verser un acompte et payer les frais de clôture. Le montant de ces frais dépend de votre prêt immobilier, de votre prêteur, du marché immobilier et d'autres facteurs. De nombreux acheteurs versent un acompte de seulement 3 %, bien qu'un acompte plus important vous permette généralement d'économiser sur les intérêts et l'assurance hypothécaire.

Il y a également des coûts permanents liés à la possession d'un bien immobilier - paiements hypothécaires, entretien, services publics et différents types d'assurance habitation. Apprenez-en davantage sur ce qu'il en coûte pour acheter un bien immobilier ou utilisez une calculatrice d'hypothèque pour avoir une idée de ce que vous pouvez vous permettre.

Si l'achat d'un bien immobilier mobilise toutes vos économies ou grève votre budget mensuel, il peut être judicieux de continuer à louer pour le moment. Pour louer, il vous suffit généralement de remplir une demande de location, de payer les frais de dossier, de verser un dépôt de garantie et de payer le premier et le dernier mois de loyer. Décider de louer peut également vous donner le temps d'améliorer votre cote de crédit, ce qui peut vous permettre d'économiser de l'argent en intérêts hypothécaires et autres coûts liés aux prêts.

N'oubliez pas que votre paiement mensuel de loyer est susceptible d'augmenter chaque fois que votre bail doit être renouvelé. Selon le marché du logement, vous pourriez finir par payer plus pour le loyer que pour un versement hypothécaire. Un calculateur de loyer ou d'achat peut vous aider à évaluer ce qui est le mieux pour votre situation, mais n'oubliez pas qu'il ne s'agit que d'une estimation approximative.

### 3) La location ou l'achat d'un bien immobilier correspondra-t-il à votre style de vie ?

Louer ou acheter un bien immobilier est aussi une question de style de vie. Être propriétaire d'une maison est un investissement à long terme qui peut vous aider à bâtir votre patrimoine au fil du temps. Cela signifie qu'il faut traiter votre bien immobilier comme un investissement et en prendre soin en conséquence, en l'entretenant et en la réparant régulièrement. L'achat s'accompagne également de la fierté d'être propriétaire et de la liberté de prendre des décisions concernant le style et les améliorations que vous n'avez généralement pas en tant que locataire. En fait, sur certains marchés, l'achat d'un bien immobilier avec un jardin, un garage ou cette troisième chambre à coucher dont vous rêvez peut-être plus abordable que la location d'une propriété équivalente.

D'autre part, vous pouvez avoir de bonnes raisons de style de vie pour continuer à louer plutôt que d'acheter un bien immobilier. La location pourrait être préférable si vous préférez ne pas avoir à assumer la responsabilité de l'entretien du bien immobilier et la probabilité de devoir payer des réparations d'urgence. Peut-être qu'un changement se profile à l'horizon, comme une transition de carrière ou un enfant qui fréquente une autre école, où la location d'un bien immobilier est plus logique financièrement et correspond mieux à vos objectifs à long terme. La location peut également être un bon choix si vous avez un mode de vie actif, si vous déménagez souvent ou si vous préférez simplement plus de liberté et n'êtes pas prêt à prendre un engagement important.

## Louer ou acheter : avantages et inconvénients

Lorsque vous décidez de louer ou d'acheter un bien immobilier, considérez les avantages et les inconvénients de chaque option.

### Avantages de la location d'un bien immobilier

- Réparations du bien immobilier : Si quelque chose se brise dans un bien immobilier que vous louez, c'est généralement au propriétaire de le réparer, pas à vous. Ainsi, lorsque le climatiseur cesse de fonctionner au milieu de l'été, vous n'avez pas à dépenser des milliers d'euros pour le réparer.

- Frais de logement mensuels : Dans la plupart des cas, lorsque vous louez un bien immobilier, vos frais de logement mensuels restent les mêmes, à l'exception des fluctuations mineures des coûts des services publics. Votre loyer de base ne change pas et vous n'aurez probablement pas besoin de budgétiser des réparations d'urgence, des frais d'entretien ou de tenir compte des taxes foncières.

- Flexibilité : Vous pouvez déménager à la fin de votre bail ou vous installer dans une autre ville sans avoir à vous soucier de vendre votre bien immobilier. La location d'un bien immobilier vous permet également de voir quels styles de bien immobilier vous aimez, quels plans d'étage vous n'aimez pas, et si un quartier vous convient, avant d'acheter un bien immobilier.

- Possibilités d'investissement : La location peut libérer une partie de vos revenus, puisque vous ne les dépenserez pas en réparations ou en améliorations. Vous pouvez avoir des fonds supplémentaires, également appelés revenu disponible, à investir dans le développement de vos finances plutôt que d'investir dans un bien immobilier. Vous pourriez même être en mesure d'économiser de l'argent pour un acompte.

### Inconvénients de la location d'un bien immobilier

- Temporaire : Le plus grand avantage de la location est aussi le plus grand inconvénient. Si vous prévoyez de vous enraciner dans une communauté, la location n'est peut-être pas la meilleure option, car la plupart des baux ne durent qu'un an ou deux.

- L'incertitude : On ne sait pas quand le propriétaire du bien immobilier décidera qu'il ne veut plus de la responsabilité d'être un propriétaire. Lorsque votre loyer arrive à échéance, il peut décider de vendre, ce qui signifie que vous devrez déménager. De même, lorsque votre bail arrive à échéance, votre appartement peut ne pas vous offrir la possibilité de renouveler votre bail.

- Augmentations possibles du loyer : Lorsque vous êtes locataire, chaque année où vous renouvelez votre bail, il est possible que votre loyer augmente. Selon que vous négociez ou non le loyer, le nouveau coût peut-être hors de votre budget. Dans ce cas, vous devrez probablement trouver une nouvelle location.

- Pas de valeur nette du bien immobilier : En tant que locataire, vous n'accumulez aucune valeur nette - c'est-à-dire le pourcentage de la valeur du bien immobilier que vous avez payé, plutôt que ce que votre prêteur possède encore. Lorsque vous payez votre loyer chaque mois, vous aidez quelqu'un d'autre à constituer une valeur nette, alors que vous pourriez utiliser ces fonds pour améliorer vos propres finances.

- Bien immobilier en l'état : Vous n'avez généralement pas la possibilité de modifier un bien immobilier de location pour l'adapter à vos besoins. Certains propriétaires peuvent vous permettre de faire de petits changements, comme peindre les murs de votre espace de vie, mais vous devrez probablement les repeindre dans la couleur d'origine lorsque vous déménagerez.

### Les avantages de l'achat d'un bien immobilier

- Accumuler des fonds propres : En tant que propriétaire, vous aurez la possibilité d'accumuler des fonds propres et d'augmenter potentiellement la valeur de votre bien immobilier. Plus longtemps, vous êtes propriétaire de votre bien immobilier, plus vous avez de capitaux propres et plus vous êtes susceptible de gagner de l'argent lorsque vous la vendrez. La valeur nette peut également vous permettre d'emprunter de l'argent pour des dépenses importantes et de constituer un patrimoine qui vous profitera plus tard dans la vie.

- Personnalisable : Acheter un bien immobilier signifie qu'elle est à vous - vous pouvez la peindre, la remodeler et personnaliser l'espace à votre goût sans avoir à suivre les règles d'un propriétaire. Cette fierté d'être propriétaire est un gros avantage pour ceux qui cherchent à s'installer.

- Stabilité : Vous ne serez pas à la merci d'un propriétaire qui peut décider de vendre le bien immobilier une fois votre bail terminé. Vous avez la liberté de décider combien de temps vous voulez rester dans le bien immobilier, et en fin de compte si et quand vous voulez vendre.

- Avantages fiscaux : Certains propriétaires peuvent bénéficier d'avantages fiscaux, qui sont des réductions de vos impôts fédéraux ou d'État. De nombreux primo-accédants peuvent bénéficier de déductions fiscales, par exemple sur leurs intérêts hypothécaires, ce qui peut vous faire économiser de l'argent au moment des impôts.

### Inconvénients de l'achat d'un bien immobilier

- Frais de clôture : Au cours du processus d'achat d'un bien immobilier, vous devez également tenir compte des frais de clôture typiques et d'autres coûts et dépenses initiaux - inspection, assurance titre, frais de prêteur - qui totalisent souvent 2 à 5 % du prix d'achat du bien immobilier. Cependant, il existe de nombreux programmes d'aide à la mise de fonds qui peuvent vous aider à couvrir certains frais de clôture.

- Valeur du bien immobilier : Idéalement, la valeur de votre bien immobilier augmentera entre le moment où vous achetez et celui où vous vendez, mais ce n'est pas toujours le cas. Des événements indépendants de votre volonté, comme un changement dans l'économie, peuvent potentiellement réduire la valeur de votre bien immobilier. Ensuite, il y a l'argent que vous avez dépensé pour améliorer la propriété et les autres frais que vous avez payés en tant que propriétaire, tels que les cotisations à la HOA, l'assurance des propriétaires, etc. Plus vous restez longtemps dans votre bien immobilier, plus vous avez le temps d'étaler ces coûts supplémentaires et d'augmenter votre retour sur investissement.

- Frais d'entretien du bien immobilier : La possession d'un bien immobilier s'accompagne de la responsabilité de son entretien. S'il y a une fuite dans le toit, c'est à vous de vous occuper des réparations et de les payer. Vous devrez également être prêt en cas de réparation d'urgence, comme l'éclatement d'un tuyau ou le bris d'un appareil de chauffage.

- Limites de l'investissement : Lorsque vous achetez, vous placez peut-être la majeure partie de votre argent dans un seul investissement - le bien immobilier. Cela signifie que vous n'aurez peut-être pas d'argent supplémentaire à investir dans des actions ou d'autres placements. Cela dit, toute amélioration apportée à votre bien immobilier pourrait se transformer en un investissement à long terme intéressant au moment de la vente.

- Taxes foncières : En tant que propriétaire, un autre coût important à prendre en compte est celui des taxes foncières. Selon la région dans laquelle vous achetez un bien immobilier, les taxes foncières peuvent représenter un coût important à prendre en compte. Si vous louez un appartement, vous ne paierez pas d'impôts fonciers. Si vous louez un bien immobilier, votre propriétaire tiendra probablement compte des taxes foncières dans le paiement mensuel de votre loyer.

## À retenir : la location ou l'achat d'un bien immobilier

Que vous preniez la décision de louer ou d'acheter un bien immobilier, il s'agit d'une décision personnelle qui implique d'examiner différents aspects de votre vie. De votre situation financière à votre style de vie, en passant par votre situation professionnelle et vos objectifs à long terme, de nombreux facteurs peuvent déterminer si vous devez louer ou acheter un bien immobilier. Si vous n'êtes toujours pas sûr de l'option qui vous convient le mieux, parlez-en à un prêteur hypothécaire ou à un agent immobilier qui pourra vous donner des conseils professionnels.

Louer ou acheter un bien immobilier à Luxembourg ?

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Vous cherchez à investir dans le marché locatif luxembourgeois ? Il est essentiel de se poser les bonnes questions avant de s'engager dans une location. Vos réponses à ces questions vous aideront à formuler un plan pour la mise en location de votre logement tout en attirant votre attention sur les points faibles potentiels. Vous vous demandez comment commencer ? Suivez ces conseils que nous vous donnons pour réussir !

## 1. Il faut d'abord déterminer ses besoins avant de louer une maison

Il est important de savoir où vous allez avant d'emménager dans une maison à louer. Envisagerez-vous des locataires étudiants ? Un mari et sa femme ?

Vous devrez réfléchir à un certain nombre de facteurs, tels que l'emplacement, la proximité des infrastructures essentielles, la durée de location souhaitée (un an ou plusieurs années), etc.

Saviez-vous que si vous louez un logement déjà meublé, vous pouvez demander un prix plus élevé ? Déterminez vos objectifs pour choisir le meilleur scénario possible.

## 2. Elaborer un plan pour trouver et obtenir une maison à louer

Une fois que vous savez ce que vous voulez accomplir, le choix du plan sera moins difficile.

C'est une bonne idée de planifier à l'avance si vous voulez investir dans une propriété locative pour votre retraite, par exemple. Que préférez-vous : vivre en ville, à proximité de toutes les commodités, ou à la campagne ?

Un jeune couple sans enfants est un locataire idéal pour un logement résidentiel proche de toutes les commodités, car il est probable qu'il voudra acheter une maison dans un avenir proche, ce qui vous permettra de résilier plus facilement le bail le moment venu.

## 3. Envisagez la perspective de la revente

Vous devriez toujours tenir compte de la valeur marchande de votre bien locatif avant de signer un bail. Même si vous n'avez pas d'objectif à long terme en tête pour le moment, cela reste valable.

Il peut être plus difficile, par exemple, de trouver un locataire pour une maison à la campagne que pour une maison située dans ou près d'une ville importante. Il est possible que l'augmentation de la valeur soit réduite en conséquence.

Si vous remplissez cette dernière condition, toute votre approche peut changer.

## 4. Fixez le loyer et organisez le financement de votre bien immobilier

Un autre facteur qui peut faire dérailler votre stratégie est la façon dont vous comptez la payer.

Savez-vous si vous avez les moyens financiers d'atteindre vos objectifs de location ? Avez-vous, par exemple, les moyens financiers de louer une maison entièrement meublée ? Vous ne pouvez pas vous contenter de meubles de mauvaise qualité, qui réduiront la valeur de votre logement et nécessiteront des remplacements plus fréquents.

Le processus de détermination du loyer vous aidera également à établir un budget. N'oubliez pas que vous ne percevrez aucun loyer pendant les périodes d'inoccupation de la propriété. Il est important de prendre en compte tous les coûts associés à une propriété locative, tels que les frais d'entretien, les taxes et les frais de copropriété. Il est possible que vous deviez avancer de l'argent pour certains coûts.

Tout ce que vous devez savoir pour élaborer un plan de location de maison bien conçu est présenté ci-dessus. Vous avez encore besoin de plus d'informations ? N'hésitez pas à poser votre question à nos agents immobiliers de Nextimmo et nous ferons de notre mieux pour vous aider.

4 questions à poser avant de louer une maison

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Les propriétaires privés qui souhaitent se séparer d'une maison ou d'un appartement font souvent beaucoup d'erreurs. Quand il vaut la peine de faire appel à un agent immobilier et comment s'en passer.

Les enfants héritent d'un appartement en copropriété, mais ne veulent pas y vivre ni devenir propriétaires. Grand-mère et grand-père deviennent des personnes dépendantes et doivent être placés en maison de retraite. Des couples se séparent et doivent vendre leur maison. Le mari décède et la maison devient trop grande. Ou les propriétaires voient tout simplement une bonne occasion de se débarrasser d'un bien loué à un bon prix - qui sait si les prix de l'immobilier continueront à augmenter à l'avenir ?

Quoi qu'il en soit, il peut y avoir de nombreuses raisons de vendre un bien immobilier. Et actuellement, de plus en plus de propriétaires envisagent de vendre leur bien. L'offre de biens immobiliers à vendre a déjà augmenté de 30%, comme le montre une comparaison entre les deuxièmes trimestres 2021 et 2022 du portail immobilier atHome. En revanche, les demandes d'achat de biens immobiliers ont baissé en un an dans tout le Luxembourg, l'un étant lié à l'autre : _"La commercialisation de biens immobiliers à acheter devient plus complexe en raison de la baisse de la demande, et c'est pourquoi davantage de biens sont à nouveau proposés sur le marché libre",_ rapporte Nextimmo.

Mais quelle est la meilleure façon de vendre un bien immobilier ? Et quelles sont les erreurs possibles ? Tout d'abord, une question se pose généralement : avec ou sans agent immobilier ? De nombreux vendeurs privés peuvent penser : _"Je peux très bien m'en passer, je n'aurai pas à payer des milliers d'euros de commission"._ Mais il y a de bons contre-arguments. Les vendeurs privés sous-estiment souvent leurs propres sentiments. C'est ce que dit Rudolphe Aben.

## Les propriétaires ont tendance à penser que leur bien immobilier a plus de valeur qu'elle n'en a en réalité

De tels propriétaires voient dans leur bien immobilier un bijou qui, objectivement, est peut-être plutôt une vieille boîte usée, et négligent les défauts tels qu'un manque d'isolation du toit, que toute personne extérieure remarquerait immédiatement. Les économistes parlent de l'effet de propriété. Celui-ci stipule que tout ce qui appartient au propriétaire a plus de valeur que ce qui appartient aux autres. _"Il est psychologiquement difficile de prendre du recul par rapport à cela et de se mettre quasiment à l'extérieur dans le rôle d'un acheteur potentiel"_, explique Rudolphe Aben.

L'idéal est de faire appel à un agent immobilier : il sait quels prix peuvent être obtenus et où, il peut identifier les défauts et, dans le meilleur des cas, il peut se mettre à la place de l'acheteur et du vendeur en tant que "diplomate compétent". 

En revanche, si la vente est organisée de manière privée, les déclarations des acheteurs potentiels peuvent être offensantes pour le vendeur. On peut se trouver antipathique - et voilà que la vente devient plus difficile, voire impossible, parce que les émotions entrent en jeu. "Il est également très difficile de mener des négociations pour son propre compte, surtout si l'on ne le fait pas constamment", explique Rudolphe Aben. 

En fin de compte, il peut donc être intéressant de faire appel à un agent immobilier - parce qu'il obtient un résultat de vente si bon que la commission payée par le vendeur (et qui est ensuite souvent secrètement ajoutée au prix de vente) est récupérée par le prix de vente plus élevé.

Rudolphe Aben met en garde les vendeurs privés qui préfèrent tenter leur chance seuls, sans agent immobilier, contre une erreur en particulier : se baser sur des évaluations immobilières gratuites ou disponibles pour une somme modique afin de trouver le bon prix. 

_"Ces évaluations ne valent pas un coup de poudre",_ dit-il. Elles ne sont qu'un "pur coup de marketing pour obtenir des adresses de propriétaires désireux de vendre". Il ne s'agit que de valeurs statistiques issues de bases de données qui n'ont aucune signification dans les zones rurales en raison du faible nombre de cas et qui _"fournissent un chiffre erroné dans les grandes villes, car elles sont calculées à partir des prix proposés"_.

Or, ces derniers sont généralement supérieurs de 15 à 25 % aux prix réalisables. En outre, les résultats dépendent notamment de ce que les propriétaires saisissent et de la manière dont ils évaluent par exemple l'état de la construction ou les besoins de modernisation. Cela conduit à des erreurs d'appréciation, car les particuliers "voient toujours leur bien immobilier plus beau". 

Il est préférable de faire établir une expertise de la valeur vénale par un expert en évaluation immobilière. Cela coûte entre 650 et 1500 euros, mais le prix dépend aussi du bien immobilier. 

Rudolphe Aben souligne toutefois qu'une valeur vénale ainsi déterminée n'est qu'un point de repère important et que le prix dépend de la situation sur le marché. "C'est l'acheteur qui détermine le prix", dit-il.

## La visite 

Rudolphe Aben conseille de réfléchir à l'avance au moment et à la manière de présenter au mieux le bien immobilier. Si vous fixez les rendez-vous de manière à ce que les acheteurs potentiels se suivent et se voient, vous ne faites qu'attiser la concurrence. Les acheteurs potentiels risquent alors de se décider plus rapidement. L'expert conseille d'être patient. Il peut s'écouler quelques mois avant qu'un bien immobilier ne soit vendu. 

Il ne faut pas non plus être trop déçu si les premiers rendez-vous sont infructueux. Cela peut être dû au fait que l'annonce a attiré deux groupes qui ne sont pas vraiment des acheteurs : "Les voyants, qui sont curieux et considèrent la visite de biens immobiliers comme un loisir. Et les éternels indécis. Ce groupe aspire à une maison ou un appartement de rêve à un prix d'aubaine. Mais ces deux éléments combinés s'avèrent être un mirage", prévient Rudolphe Aben.

## La détermination du prix :

L'expert recommande de réfléchir au préalable au prix minimum réaliste que l'on souhaite obtenir dans tous les cas, après déduction d'éventuelles concessions. On peut ajouter environ dix pour cent à ce prix afin de disposer d'une marge de négociation. Les acheteurs sont souvent satisfaits lorsqu'ils parviennent à faire baisser le prix jusqu'à cinq pour cent du prix proposé. Rudolphe Aben met en garde contre le fait de fixer une offre trop élevée. _"Les prix excessifs sont la raison la plus fréquente de l'échec des ventes privées planifiées"_, dit-il. Si le vendeur doit réduire le prix proposé parce que le bien immobilier a fait l'objet d'une annonce infructueuse pendant des mois, il est considéré comme "brûlé". Il devient alors encore plus difficile de vendre à un prix raisonnable.

## Le seuil de prix :

Les acheteurs privés ont souvent eux-mêmes une limite ronde. Exemple : un bien immobilier ne doit pas coûter plus de 600 000 euros. Rudolphe Aben conseille de fixer le prix en dessous de tels seuils de prix, par exemple à 598 000 euros. "Un peu de psychologie des prix peut souvent faire des miracles", dit-il.

La discussion sur le prix : vendre un appartement ou une maison de particulier à particulier est en fin de compte une question de confiance. _"Plus vous paraissez crédible et digne de confiance aux yeux de vos acheteurs potentiels, plus vous avez de chances de vendre"_, dit Rudolphe Aben, qui met en garde contre les erreurs typiques des débutants, comme parler sans cesse aux acheteurs potentiels, faire des éloges insistants sur le bien ou donner à l'acheteur le sentiment que vous avez besoin d'urgence et rapidement de l'argent de la vente. 

_"Il vaut mieux laisser l'acheteur potentiel parler d'abord de ses impressions"_, conseille l'expert. Néanmoins, les vendeurs sont naturellement tenus d'informer les acheteurs potentiels des principaux défauts et vices cachés ou d'un syndicat de copropriété en proie à de violents conflits. Les vendeurs devraient toujours avoir une réponse à la question "Pourquoi vendez-vous ? 

Si la négociation du prix commence concrètement, il faut connaître les prix de biens similaires dans les environs pour pouvoir argumenter. Il est également utile que les vendeurs soient toujours conscients d'un principe : "Un bien immobilier vaut ce que quelqu'un est prêt à payer".

Pourquoi les émotions d'un propriétaire peuvent-elles ruiner une vente ?

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80% des agents immobiliers ne gagnent pas d'argent parce qu'ils perdent leur temps avec des rendez-vous inutiles ou avec des clients qui n'ont pas la capacité financière. En conséquence, nous recommandons la procédure de vente suivante. 

## Notre processus des ventes :

### 1. La bonne préqualification :

1.1. Le client appelle ou envoie sa demande par email. Il veut faire un tour dans l'immobilier ou il a des questions.

1.2. On contacte - immédiatement - le client. Si le client potentiel n'est pas joignable par téléphone, nous envoyons une demande par e-mail et SMS demandant à être contacté à nouveau.

1.3. Le client veut fixer un rendez-vous, nous proposons une visioconférence. Si le client ne veut pas de vidéoconférence, il doit se rendre à son bureau.

1.4. Nous montrons la propriété au client pendant ce rendez-vous en ligne. Lors du rendez-vous online, nous faisons un tour en 3D. 85% sont en tout cas identiques à ceux d'une vraie visite. Toutefois, une visite 3D en ligne ne remplace bien entendu pas une visite physique. Plusieurs scénarios sont possibles.

S1: Si le client aime cette propriété, nous vérifions à l'aide d'un simulateur de crédit immobilier si le client a la capacité financière d'acheter cette propriété. Si le calcul est positif, nous fixons un rendez-vous personnel.

S2 : Si le client n'aime pas le bien, nous recherchons dans notre système un autre bien dans notre portefeuille. Si cette autre propriété satisfait le client, nous vérifions par un simulateur de crédit immobilier si le client a la capacité financière d'acheter cette propriété. Si le calcul est positif, nous prenons rendez-vous.

S3 : Le client n'aime aucune propriété du portefeuille. Nous l'inscrivons dans notre base de données et lui proposons dans le futur d'autres biens que nous avons réussi à ramener.

S4: Le client aime la propriété, mais ne peut pas l'acheter parce que son revenu est trop faible. On cherche un bien moins cher dans notre portefeuille.

1.5. Si le client apprécie la propriété, nous veillons aussi à répondre à toutes ses questions. En outre, nous demandons à l'avance si le client est prêt à payer le prix demandé. Il est inutile de prendre rendez-vous avec un client qui n'est pas prêt à l'achat au prix requis. Si la personne intéressée par l'achat fait déjà une offre de prix par téléphone / en ligne, s'il vous plaît d'abord en discuter avec le propriétaire / vendeur, autrement nous perdons tout notre temps.

### 2. La bonne clôturation de la vente :

2.1. Nous fixons un rendez-vous avec le client sur place. Si l'acheteur potentiel est marié, il doit être accompagné de son partenaire afin d'éviter une excuse standard "je dois encore parler à ma femme". De plus, on rappelle au client une heure avant notre rendez-vous. On arrive à temps.

2.2. Si le client aime toujours autant le bien immobilier que lors de la visite 3D, nous sortons immédiatement le contrat de vente (compromis/offre d’achat) et laissons le client signer digitalement le compromis ou l'offre d'achat sur place. 

2.3. Le compromis ou l'offre d'achat n'est PAS immédiatement contre-signé par le vendeur/propriétaire.

2.4. Le contrat est initialement envoyé aux intermédiaires de crédit. De plus, nous avons établi un rendez-vous numérique immédiat entre les acheteurs éventuels et les intermédiaires de crédit.

2.5. Nos partenaires jettent un regard attentif sur les capacités financières de nos clients. Les courtiers en crédit nous disent si le fichier va être accepté par les banques. 

2.6. Si oui, le propriétaire/vendeur contresigne le contrat en ligne directement. 

### 3. Les bonnes mesures visant à combattre le blanchiment de capitaux :

3.1. Nous demandons à l'acheteur l'ensemble des documents nécessaires : 
- les documents d'identification et
- les certificats de résidence de toutes les parties à l'opération.

3.2. Le compromis sera enregistré sans délai auprès de l'Administration de l'Enregistrement, des Domaines et de la TVA. Un courrier est envoyé à cette autorité avec le compromis et une autre enveloppe estampillée pour que le compromis nous soit retourné par cette autorité après paiement.  

3.3. Nous continuons d'aider l'acquéreur et le vendeur dans le processus de vente. Un rendez-vous chez le notaire est organisé par nos soins. Le notaire reçoit une déclaration écrite indiquant que le prix est correct aussi bien que le passeport énergie. 

## Explications sur la raison pour laquelle nous faisons certaines choses différemment des autres agences immobilières :

En ces temps de Covid, de coût élevé de l'essence, de réchauffement climatique et de numérisation croissante, il convient d'être aussi numérique que possible afin de fournir aux clients le meilleur résultat possible.

C'est-à-dire ne pas faire perdre de temps ni au vendeur ni à l'acheteur.

Le vendeur doit toujours être bien informé sur la vente de son bien immobilier. Il ne doit pas non plus être dérangé par des touristes immobiliers, où il doit toujours nettoyer son bien à chaque visite. Grâce au courtage en crédit, l'acheteur obtient une meilleure offre de crédit que s'il passait par une banque classique. Rien que cela peut représenter 200 à 1000€ par mois si l'acheteur obtient un crédit qui est peut-être un demi pour cent moins cher.

Les agents immobiliers sont également plus productifs, plus économiques et plus écologiques. Grâce à une augmentation des transactions, il y a aussi plus d'impôts pour le gouvernement et les banques gagnent plus.

## La préqualification financière :

Pourquoi faut-il interroger le client sur son salaire ou sa situation financière alors qu'il n'a pas encore vu le bien ? Cela ne vous regarde pas de savoir ce que gagne votre client.

Rien qu'en raison des lois antiblanchiment, l'agence immobilière doit savoir comment et combien gagne l'acheteur potentiel.

Mais ce n'est pas la seule raison. Quel est l'intérêt de perdre une demi-journée à prendre des rendez-vous et à faire de la paperasse quand on peut le faire en 1 minute ? Quel est l'intérêt de prendre des rendez-vous physiques si le client potentiel n'obtient de toute façon pas le crédit par la suite ?

## Pourquoi le propriétaire ne contresigne-t-il pas immédiatement l'offre ou le compromis ?

Si le compromis est signé par le propriétaire, ce dernier est blogué pendant 4 à 6 semaines, car il ne peut pas vendre le bien immobilier à quelqu'un d'autre qui a peut-être plus de chances d'obtenir un prêt sans que le propriétaire ne soit tenu de payer une pénalité de 10%. 

Pendant la période où l'acheteur potentiel cherche un crédit, le propriétaire est donc contractuellement bloqué. C'est pourquoi, chez nous, l'acheteur doit d'abord discuter avec l'agent de crédit avant que le propriétaire ne signe.

## Pourquoi le client potentiel ne devrait-il pas parler seul à sa banque et demander un prêt ?

Les employés de banque ont une motivation différente pour accorder un crédit à un client potentiel qu'un courtier en crédit qui donne 3000€ à 6000€ de commission par prêt réussi.

Très mauvais à cet égard, est par exemple la Caisse d'épargne luxembourgeoise (BCEE), qui poursuit la stratégie selon laquelle il faut avoir beaucoup de fonds propres pour acheter un bien immobilier et de préférence avoir un salaire de fonctionnaire (carrière A1). Il est préférable, par exemple, de recevoir 5 contre-offres d'autres banques pour qu'elle soit obligée d'accorder le taux de crédit le plus bas si elle veut garder son client.

Si l'acheteur potentiel fait une demande de crédit via une telle banque, il est fort possible que l'une d'entre elles démotive l'acheteur potentiel à acheter et que ce dernier manque l'occasion de devenir propriétaire et de profiter chaque année des fortes plus-values dans le secteur immobilier.

Les courtiers en crédit sont gratuits et plus ces derniers négocient eux-mêmes avec les banques, plus ils sont en mesure d'organiser une bonne affaire pour l'acheteur. Est-il préférable de payer 4% auprès de votre banque principale ou 3,5% auprès d'une autre ?

## Signature électronique :

Est-ce légal en cas de procès ? Pourquoi pas le papier ?

Nous irons jusqu'à dire qu'avec Adobe Sign, un contrat est encore plus légal qu'un contrat papier classique. Avec Adobe Sign, tout le monde obtient une copie du contrat et on peut toujours trouver un contrat. De plus, il ne peut pas être falsifié ou manipulé avec une fausse signature. De plus, si vous utilisez la version papier, vous perdez beaucoup de temps à faire des allers-retours incessants. Qui a envie d'aller à Esch et Ettelbruck alors que cela peut être fait en ligne en une minute ?

## Signature du contrat après le rendez-vous physique :

Pourquoi le client doit-il signer immédiatement après le rendez-vous physique ?
Psychologie de la vente : le client est engagé par écrit et ne peut plus changer d'avis. En tant qu'agent immobilier ou commercial, notre rôle est d'aider le client à prendre sa décision et à conclure l'affaire immédiatement. Beaucoup de mauvais vendeurs n'osent pas demander au client de signer et continuent à bavarder dans l'espoir que le client conclue la vente lui-même.

Une autre objection à cette procédure : Lorsque le client signe un compromis ou une offre, il doit acheter le bien immobilier. On ne peut pas faire signer le client tout de suite, il n'a pas encore parlé à sa banque. Réponse : Il y a une "clause suspensive", si le client reçoit un non de 3 banques différentes dans un délai de 4 à 6 semaines, l'offre ou le compromis n'est pas valable. Mais pour nous, cela n'a pas d'importance, car si le courtier de crédit dit que l'acheteur n'obtient pas le crédit, alors le contrat de vente sera de toute façon annulé.

## Les visites virtuelles :

Pourquoi démarrer avec une conférence en ligne? Pourquoi ne pas mettre en place une rencontre immédiate avec le client? 

### Contre-arguments fréquents de clients

Ce serait encore mieux si le client voyait la propriété immédiatement. Les gens n'ont pas le temps de fixer un rendez-vous sur Internet. D'autres agences immobilières ne posent pas de questions.

### Le temps, c'est de l'argent !

De nombreuses demandes viennent de ce qu'on appelle les touristes de l'immobilier. Vous devez prendre rendez-vous avec le propriétaire, puis appeler de nouveau le touriste immobilier pour prendre rendez-vous. Une fois la réunion organisée (entre 30 minutes et 1 heure perdue). Ensuite, il faut aller au rendez-vous. Après le rendez-vous, le tourisme immobilier doit "toujours y penser". Il arrive souvent que des touristes de l'immobilier ne se présentent même pas. (1 à 4 heures perdues à l'aller et au retour). Pendant ce temps, nous aurions pu aider les acheteurs potentiels vraiment intéressés.

## Nous devons trouver la meilleure offre pour nos clients!

Le client n'achète pas notre propriété, mais la propriété qui correspond à ses besoins. De nombreux agents immobiliers tentent de vendre des immeubles comme des voitures. "Oh mon Dieu, c'est si beau ici". "Pas de problème, ce n'est pas un problème, la pièce peut paraître plus grande si vous retirez les portes, etc".
Un bon agent immobilier, cherche ce que le client veut vraiment acheter. Nous ne vendons pas, nous faisons acheter.

Tout cela est beaucoup plus facile à faire avec des visites en ligne qu'avec des visites classiques.

## Outils recommandés :

- **Portails pour recevoir des demandes de clients :** AtHome, Immotop, Wortimmo, Vivi
- **Réunions numériques:** Google Meet, Zoom
- **Signature numérique:** Adobe Sign, Docusign
- **Système de gestion de la clientèle:** Apimo, Easy-to-pilot
- **Gestion de l'agenda :** Google Agenda
- **Gestion des documents:** Google Docs, Google Drive
- **Courtiers Immobiliers:** Credit immo, athome finance, Albalux, Nexfin, Fidem
- **Simulateur de crédit :** Nexfin, athome Finance
- **Caméras pour créer des visites 3D :** Matterport et Girafe360

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