boost-for-property-purchases-in-luxembourg.jpg

Gute Nachrichten für alle, die den Kauf einer Immobilie in Luxemburg erwägen. Die Registrierungs- und Transaktionskosten, die oft als Belastung empfunden werden, können nun durch eine großzügigere Steuergutschrift ausgeglichen werden. Der Betrag dieser Steuergutschrift wurde von 20.000 auf 30.000 Euro erhöht, was für potenzielle Käufer einen erheblichen Anreiz darstellt.

Diese als "Bëllegen Act" bezeichnete Maßnahme wurde in Dreiergesprächen zwischen der Regierung, den Gewerkschaften und den Arbeitgebern beschlossen, um der Inflation und den steigenden Lebenshaltungskosten entgegenzuwirken. Das Gesetz wurde am 25. April von der Abgeordnetenkammer verabschiedet und ist seit Anfang des Monats in Kraft.

Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass diese Steuergutschrift nur für Käufer gilt, die ihren Hauptwohnsitz erwerben. Investoren und Personen, die einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung erwerben möchten, sind von dieser Maßnahme ausgeschlossen. Außerdem kann jeder Käufer die Steuergutschrift nur einmal in Anspruch nehmen, bis der Betrag ausgeschöpft ist.

Die Gutschrift ist jedoch übertragbar, wenn sich der Käufer später für den Erwerb einer anderen Immobilie entscheidet. Allerdings muss der Käufer mindestens zwei Jahre lang ununterbrochen in der gekauften Immobilie wohnen und darf keinen Teil der Immobilie vermieten. Werden diese Regeln nicht eingehalten, muss die Steuergutschrift an den Staat zurückgezahlt werden.

Für ein Ehepaar, das gemeinsam eine Immobilie erwirbt, beläuft sich die Steuergutschrift nach den neuen Regelungen auf 60.000 Euro, was einer Erhöhung um 33 Prozent gegenüber der bisherigen Regelung entspricht.

Diese Maßnahmen erfolgen vor dem Hintergrund einer Abkühlung des luxemburgischen Immobilienmarktes aufgrund steigender Zinsen. Obwohl die Preise im vergangenen Jahr insgesamt um 9,6% gestiegen sind, wurde in den letzten Monaten des Jahres 2022 zum ersten Mal seit acht Jahren ein Preisrückgang verzeichnet.

Das Transaktionsvolumen war 2022 rückläufig, die Zahl der Verkäufe ging im Vergleich zum Vorjahr um 14,4 % zurück. Dies setzte den Immobiliensektor zusätzlich unter Druck, der eine Entlassungswelle befürchtete, nachdem die Regierung beschlossen hatte, nicht mit finanzieller Unterstützung einzugreifen.

Zu den weiteren bemerkenswerten Maßnahmen, die auf dem Dreiertreffen im März beschlossen wurden, gehört die Erhöhung des steuerfreien Betrags für Hypothekenzinsen von 2.000 auf 3.000 Euro. Eine weitere Steuergutschrift, die CIC, die sicherstellen soll, dass ein größerer Teil der Lohnindexierung in den Taschen der Bürger verbleibt, wartet noch auf die Zustimmung der Abgeordnetenkammer.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese jüngsten Änderungen dazu beitragen sollten, die Belastung der Käufer in der gegenwärtigen Situation der Inflation und der hohen Lebenshaltungskosten zu verringern. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese neuen Maßnahmen in den kommenden Monaten auf die Entwicklung des luxemburgischen Immobilienmarktes auswirken werden.

**Stichworte:** Steuergutschrift, Immobilienerwerb, Luxemburg, Grunderwerbsteuer, Transaktionskosten, Bëllegen Act, luxemburgischer Immobilienmarkt, Inflation, Lebenshaltungskosten

Neu für den Immobilienerwerb in Luxemburg: Steuergutschrift von 30.000 €

environmental-protection-and-licensing.jpg

Der Schutz der Umwelt ist ein wichtiges Anliegen unserer modernen Gesellschaft. Es wurden Gesetze und Vorschriften erlassen, um die Umweltverschmutzung durch Betriebe zu verhindern und zu verringern und um die Sicherheit, die Gesundheit und den Komfort der Öffentlichkeit, der Nachbarschaft und des Personals zu gewährleisten. Dieser Artikel beleuchtet die Ziele des "Commodo"-Gesetzes und der Betriebsgenehmigung, um eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten.

## Ziele des Commodo-Gesetzes:
Das Hauptziel des "Commodo"-Gesetzes ist die integrierte Vermeidung und Verminderung von Umweltverschmutzungen durch Betriebe. Darüber hinaus zielt es darauf ab, die Sicherheit, die Gesundheit und das Wohlbefinden der Öffentlichkeit, der Anwohner und des Personals der Betriebe sowie die Gesundheit und Sicherheit der Arbeitnehmer zu schützen. Schließlich fördert sie eine nachhaltige Entwicklung zum Schutz unserer Umwelt.

## Commodo- und Incommodo-Untersuchung:
Bevor bestimmte Entscheidungen getroffen werden, führt die zuständige Behörde eine Voruntersuchung durch, die so genannte Commodo- und Incommodo-Untersuchung. Ziel dieser Untersuchung ist es, die Vor- und Nachteile eines Vorhabens für die Öffentlichkeit abzuschätzen. Sie ermöglicht es, die gesetzlich geschützten Interessen zu berücksichtigen und mögliche Auswirkungen zu prognostizieren.

## Was ist ein Betrieb?
Alle öffentlichen und privaten Industrie-, Handels- und Handwerksbetriebe sowie die damit verbundenen Anlagen, Tätigkeiten und Verfahren unterliegen den Bestimmungen des Immissionsschutzgesetzes. Von diesen Betrieben können Gefahren oder Nachteile für die durch das Gesetz geschützten Interessen ausgehen.


## Für die Genehmigung zuständige Behörden:
Betriebe der Klassen 1 und 3 werden vom Umweltminister und vom Arbeitsminister genehmigt. Betriebe der Klasse 2 werden vom Bürgermeister genehmigt. Betriebe der Klasse 1A und 3A werden vom Arbeitsminister genehmigt. Betriebe der Klassen 1B und 3B werden vom Umweltminister genehmigt. Betriebe der Klasse 4 werden nicht genehmigt, sondern unterliegen den Bestimmungen einer großherzoglichen Verordnung.

Unterschied zwischen einer Anlage der Klasse 1 und einer Anlage der Klasse 3A:
Anlagen der Klasse 1 benötigen eine Genehmigung des Umweltministers und des Arbeitsministers mit öffentlicher Anhörung. Betriebe der Klasse 3A hingegen benötigen nur eine Genehmigung des Arbeitsministers ohne öffentliche Anhörung. Diese Unterscheidung hängt von den Eigenschaften und den möglichen Auswirkungen auf die geschützten Interessen ab.

## Nomenklatur der klassifizierten Betriebe und Kriterien:
Die Nomenklatur der klassifizierten Anlagen umfasst verschiedene Codes für Bürogebäude und Kühlanlagen. Beispielsweise fallen Bürogebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 4000 m2 in die Klasse 3, während Bürogebäude mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 4000 m2 in die Klasse 1 fallen. Ebenso werden Kälteanlagen nach ihrer Gesamtkälteleistung und der Menge des verwendeten Kältemittels klassifiziert.

## Verlegung eines Betriebs:
Für die Verlegung einer Anlage ist ein vollständiger Anlagenantrag erforderlich. Es ist zu beachten, dass jede wesentliche Änderung des Betriebs einer Genehmigung bedarf.

## die vom Umweltminister festgelegten Betriebsbedingungen:
Die Genehmigung des Umweltministers legt die Bedingungen für die Errichtung und den Betrieb fest, um die menschliche und natürliche Umwelt zu schützen. Diese Bedingungen umfassen Maßnahmen zum Schutz von Luft, Wasser, Boden, Fauna und Flora, zur Bekämpfung von Lärm und Erschütterungen, zur rationellen Energienutzung sowie zur Abfallvermeidung und -beseitigung. Der Minister kann diese Genehmigung in begründeten Fällen ändern oder ergänzen.

## Genehmigungen vor Bau und Betrieb:
Bevor mit dem Bau und Betrieb einer klassifizierten Anlage begonnen werden kann, müssen alle gesetzlich vorgeschriebenen Genehmigungen eingeholt werden. Neben den Genehmigungen nach dem Commodo-Gesetz können auch Genehmigungen des Bürgermeisters nach dem Gesetz über kommunale Planung und Stadtentwicklung erforderlich sein.

## Die Genehmigung hat den Charakter eines dinglichen Rechts:
Die "Commodo"-Genehmigung hat den Charakter eines dinglichen Rechts. Das bedeutet, dass die Betriebsgenehmigung an den Standort und die Art des Betriebs gebunden ist. So kann ein klassifizierter Betrieb an eine andere Person verkauft werden, ohne dass die "Commodo"-Genehmigung geändert werden muss, sofern der neue Betreiber den gleichen Betrieb am gleichen Ort, mit den gleichen Einrichtungen und den gleichen Tätigkeiten fortführt.

Umweltschutz und Betriebsgenehmigungen: Nachhaltige Entwicklung sichern

art-of-real-estate-appraisal.jpg

Als Immobilienmakler wissen Sie vielleicht, dass die größte Herausforderung darin besteht, mit unterschiedlichen Meinungen über den Wert einer Immobilie umzugehen. Die Meinungen des Verkäufers, des Käufers und der Bank, die den Schätzer schickt, können unterschiedlich und manchmal widersprüchlich sein. Darüber hinaus kann der von einem Makler angebotene Preis als Indikator für seine Kompetenz angesehen werden - je höher der angebotene Preis, desto geringer wird seine Kompetenz eingeschätzt. So kann die Bewertung einer Immobilie schnell zu einer heiklen Angelegenheit werden.

## Den Verkäufer verstehen
Bevor man sich in die technischen Details der Bewertung vertieft, ist es von entscheidender Bedeutung, die Situation des Verkäufers zu verstehen. Es ist wichtig, sich zu vergewissern, dass der Verkäufer wirklich verkaufen und nicht nur den Markt testen möchte. Zu diesem Zweck kann der Makler verschiedene Fragen stellen: Warum wollen Sie verkaufen/umziehen? Bis wann wollen/müssen Sie verkauft haben? Welche Konsequenzen hat es für Sie, wenn Sie nicht verkaufen? Wie viel ist Ihr Haus Ihrer Meinung nach wert? Gibt es Verpflichtungen (Hypotheken) auf der Immobilie? Haben Sie andere Immobilienmakler kontaktiert?

## Methoden der Immobilienbewertung.
Sobald Sie die Perspektive des Verkäufers gut verstanden haben, ist es an der Zeit, sich mit der Bewertung der Immobilie zu befassen. Es können verschiedene Methoden angewendet werden, u.a:
1) **Direkter oder indirekter (ertragsbasierter) Vergleich**: Bei dieser Methode wird die Immobilie mit anderen ähnlichen Immobilien verglichen, die kürzlich verkauft oder vermietet wurden.
2) **Verkehrswert**: Dies ist der Preis, den ein Käufer auf dem freien Markt zu zahlen bereit wäre.
3) **Hypothekenwert**: Dies ist der Wert der Immobilie für eine Bank, der häufig verwendet wird, um den Betrag zu bestimmen, den die Bank bereit ist, für den Kauf der Immobilie zu beleihen.
4) **Kauf- oder Verkaufsgelegenheit**: Diese Methode berücksichtigt die Marktbedingungen und aktuelle Gelegenheiten.
5) **Angemessener Preis**: Dies ist der Preis, den eine Person mit einem bestimmten Bedarf akzeptieren und zahlen würde.
6) **Fair Value (oder "fair value")**: Dies ist der Preis, den das Gut zu einem bestimmten Zeitpunkt vernünftigerweise auf dem Markt erzielen könnte.

## Kriterien für die Bestimmung des Wertes eines Gutes
Wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, sind drei Faktoren von entscheidender Bedeutung: Lage, Fläche und Zustand. Jeder dieser Faktoren hat seine eigene Bedeutung, aber sie hängen oft voneinander ab. So wird eine große Fläche in bevorzugter Lage und mit hohem Standard natürlich höher bewertet als die gleiche Fläche in weniger bevorzugter Lage oder mit niedrigerem Standard.

### Berechnungsbeispiel
Angenommen, wir haben ein Haus von 200 m² in einer gehobenen Wohngegend. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in dieser Gegend beträgt 3000 €. Zum Vergleich: Der Wert dieses Hauses wäre 200m² * 3000€/m² = 600.000€.
Der Wert eines Grundstücks kann anhand des Preises pro Ar oder anhand der Fläche bestimmt werden. Ein Baugrundstück ist immer mehr wert als ein "bebautes" Grundstück. Wenn ein Baugrundstück beispielsweise 100.000 € wert ist und zu 75 % bebaut ist, beträgt der Wert des Grundstücks 75.000 €.

Die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude können auf drei Arten bewertet werden: nach dem umbauten Raum (m³), nach der Nutzfläche (m²) oder nach einer Vergleichsmethode auf der Grundlage des potenziellen Einkommens. Wenn das Grundstück vermietet ist, kann die Monatsmiete geschätzt und mit 12 multipliziert werden, um die Jahresmiete zu erhalten. Diese Miete wird dann zur Schätzung des Wertes der Immobilie verwendet.
Beträgt die Monatsmiete beispielsweise 1.000 €, so ergibt sich eine Jahresmiete von 12.000 €. Bei einer Rendite von 5% (die in der Regel von der Mietkommission akzeptiert wird) beträgt der Wert der Immobilie 12.000 € / 0,05 = 240.000 €.

Schließlich wird der Durchschnitt der drei Bewertungen (Vergleichswert, Bodenwert und ertragsbasierter Wert) gebildet, um einen Durchschnittswert zu erhalten. Wenn diese Werte z.B. 600.000 €, 75.000 € und 240.000 € betragen, wäre der Durchschnittswert (600.000 € + 75.000 € + 240.000 €) / 3 = 305.000 €.

Dieser Durchschnittswert sollte als Grundlage für die Festlegung des Preises der Immobilie dienen. Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass diese Bewertung durch zusätzliche Faktoren wie die Marktlage, die besonderen Merkmale der Immobilie und die spezifischen Bedürfnisse des Verkäufers und des Käufers verfeinert werden muss.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Immobilienbewertung eine komplexe Aufgabe ist, die eine genaue Kenntnis des Marktes, der Immobilie und der verschiedenen Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können, erfordert. Mit den richtigen Methoden und einer ausgewogenen Herangehensweise kann es jedoch gelingen, eine Immobilie genau und fair zu bewerten. 

Die Kunst der Immobilienbewertung: Ein umfassender Leitfaden

make-garden-to-attract-buyers-and-sell-fast.jpg

Schon mal was von Home Staging gehört? Sie wissen schon, wenn man ein Haus hübsch macht, damit die Leute es kaufen wollen. Wussten Sie, dass das auch für den Garten gilt? Ja, das stimmt! Das nennt man "Garden Staging". Es ist ganz einfach: Man verschönert den Garten, um Käufer anzulocken. Und es funktioniert wirklich gut!

## 1: Warum den Garten verschönern?

Ganz einfach. Wenn man ein Haus verkaufen will, muss man dafür sorgen, dass die Leute, die sich das Haus anschauen, sagen: "Wow, hier möchte ich wohnen". Und dazu muss das Haus natürlich schön sein. Aber der Garten muss auch schön sein. Ein schöner Garten macht Lust, sich draußen aufzuhalten, zu grillen, mit den Kindern zu spielen ... Kurz: Er macht Lust auf das Haus!

Und das ist noch nicht alles. Wussten Sie, dass ein schöner Garten den Preis des Hauses erhöhen kann? Ja, das stimmt! Verschiedene Studien haben gezeigt, dass ein gepflegter Garten den Preis eines Hauses um 10 % oder mehr erhöhen kann. Es lohnt sich also, ein wenig Zeit in einen schönen Garten zu investieren, oder?

## 2: Wie verschönere ich meinen Garten?
Wie verschönert man also seinen Garten? Ganz einfach, indem man die folgenden Schritte befolgt:

1. Aufräumen: Bevor Sie mit der Verschönerung Ihres Gartens beginnen, müssen Sie ihn aufräumen. Entfernen Sie alles, was kaputt oder beschädigt ist, wie alte Gartenmöbel oder Blumentöpfe. Die Idee dahinter ist ein Neuanfang.
2. Reparieren, was kaputt ist: Wenn der Garten sauber ist, schauen Sie, ob es etwas zu reparieren gibt. Wenn zum Beispiel die Terrasse beschädigt ist, reparieren Sie sie. Wenn der Zaun einen neuen Anstrich braucht, streichen Sie ihn. Und wenn Sie einen Pool haben, sorgen Sie dafür, dass er sauber und gepflegt ist.
3. Gartenarbeit: Jetzt, wo der Garten sauber und in gutem Zustand ist, ist es Zeit für die Gartenarbeit. Mähen Sie den Rasen, schneiden Sie Bäume und Hecken und entfernen Sie Unkraut. Je gepflegter der Garten ist, desto schöner sieht er aus.
4. Den Garten gestalten: Sobald der Garten sauber und gepflegt ist, können Sie mit der Gestaltung beginnen. Sie können zum Beispiel pflegeleichte Pflanzen hinzufügen, eine kleine Sitzecke zum Entspannen einrichten oder einen Spielplatz für die Kinder anlegen.
5. den Garten dekorieren Zum Schluss muss der Garten noch dekoriert werden, damit er richtig schön aussieht. Aber Vorsicht: Der Garten sollte nicht mit Dekorationen überladen werden. Die Idee ist, einige dekorative Elemente hinzuzufügen, um den Garten einladender und gemütlicher zu machen, ohne es zu übertreiben.

Eine Gartengestaltung ist eine kleine Investition, die sich auszahlen kann. Für etwa 1% des Verkaufspreises können Sie Ihren Garten verschönern und mehr Käufer anziehen. Und wer weiß, vielleicht können Sie den Preis des Hauses sogar um 10% erhöhen! Zögern Sie also nicht, einen professionellen Gartengestalter zu engagieren oder die Ärmel hochzukrempeln und selbst Hand anzulegen. Schließlich ist es Ihr Garten und es liegt an Ihnen, ihn so schön wie möglich zu gestalten!

Verschönern Sie Ihren Garten, um Käufer anzuziehen und schnell zu verkaufen!

key-stages-of-property-development.jpg

Die Welt der Immobilien ist groß, komplex und voller Berufe mit unterschiedlichen Kompetenzen. Einer dieser Berufe ist der Bauträger, der einen wichtigen Platz in der Landschaft des Immobilienbaus einnimmt. Er ist mit der Entwicklung von Immobilienprojekten betraut und seine Aufgaben reichen vom Kauf des Grundstücks bis zum Verkauf der Wohnungen. Aber was sind die einzelnen Schritte in diesem Prozess? Beugen wir uns über das Thema, um es zu zerlegen.

## 1. Der Erwerb des Grundstücks: Der erste Schritt zur Realisierung des Projekts
Der Erwerb eines Grundstücks ist der erste Schritt im Prozess der Immobilienentwicklung. Er erfordert eine gründliche Analyse und einen echten Scharfsinn, um die besten Baugrundstücke in guter Lage zu finden. Allerdings sind nicht alle Grundstücke sofort für ein Bauprojekt geeignet.

Das bedeutet, dass sie nicht bebaubar sind. Um sie bebaubar zu machen, muss der Generalbebauungsplan der Gemeinde geändert werden. Es ist wichtig zu beachten, dass die Änderung des Generalbebauungsplans ausschließlich in die Zuständigkeit der Gemeinde fällt. In dieser Phase liegt der Wert eines Grundstücks in der Regel nicht über 500 €/are.

Dies ist eine kritische Phase, in der der Bauträger nicht alles im Griff hat. Er muss sich auf sein Fachwissen und seine Intuition verlassen, aber auch Geduld aufbringen können. Das Risiko ist sehr hoch und wird daher von manchen als die "Casino"-Phase des Prozesses bezeichnet.

## 2. Erstellen des besonderen Bebauungsplans: Das Projekt entwerfen
Nach dem Erwerb des Grundstücks folgt die Phase der Erstellung des Bebauungsplans. Der Plan für die besondere Bebauung ist ein detailliertes Dokument, in dem das Projekt für die Bebauung des Grundstücks beschrieben wird. Er kann je nach Fall entweder von der Gemeinde (PAP QE) oder vom Bauträger (PAP NQ) erstellt werden. Die Erlangung dieses Plans kann drei bis fünf Jahre dauern. 

Diese Phase ist heikel und kann mit verschiedenen Problemen konfrontiert werden, wie z. B. Straßen-, Umwelt-, Kataster-, Ortsbild- und Denkmalschutzfragen und viele andere. Der Projektträger muss Resilienz zeigen und bereit sein, alle Hindernisse zu überwinden, um sein Projekt erfolgreich abzuschließen.

Sobald der PAP von der Gemeinde verabschiedet und vom Ministerium genehmigt wurde, kann das Projekt endlich voranschreiten. Doch der Weg ist noch lange nicht zu Ende.

## 3. Realisierung der Infrastruktur: Legen Sie das Fundament.

Die Phase der Realisierung der Infrastruktur ist von entscheidender Bedeutung. Hier muss der Projektentwickler das umsetzen, was im PAP vorgesehen ist. Die Arbeiten reichen von der Auswahl der zu verwendenden Materialien über die Abtretung des Grundstücks und die Zahlung von Ausgleichszahlungen bis hin zur Durchführung genauer Messungen.
 
Es sei darauf hingewiesen, dass das Gesetz in dieser Phase eine Vereinbarung verlangt. Diese Vereinbarung, auch wenn sie manchmal formal oder oberflächlich erscheinen mag, ist in Wirklichkeit ein wesentliches Element, um die Einhaltung der Verpflichtungen aller Parteien zu gewährleisten.

## 4. Die Baugenehmigung: Eine entscheidende Bestätigung 
Um die Baugenehmigung zu erhalten, muss der Bauträger den PAG genauestens einhalten. Der Antrag auf Genehmigung wird über einen Architekten gestellt und muss von mehreren Verwaltungsdokumenten begleitet werden, wie z. B. einem Katasterauszug, einem OAI-Zertifikat und einem CPE. 

Sobald diese Genehmigung vorliegt, kann der Bauträger schließlich mit der Vermarktung des Projekts beginnen. Aber Vorsicht! Es muss auch darauf geachtet werden, dass alle erforderlichen kommodatorischen Genehmigungen eingeholt werden. Geduld ist daher eine wichtige Tugend in dieser Phase, die mindestens drei Monate dauern kann.

## 5. Der Bau: Das Kerngeschäft des Bauträgers
Sobald alle Genehmigungen vorliegen, beginnt die Bauphase. Der Bauträger überwacht nun den Bau des Gebäudes und stellt sicher, dass alles gemäß den geltenden Normen und Vorschriften ausgeführt wird. Dies ist eine aufregende und zugleich stressige Phase, in der die Vision des Bauträgers beginnt, konkrete Formen anzunehmen.

## 6. Der Betrieb des Gebäudes : Die Konkretisierung des Projekts 
Sobald das Gebäude errichtet ist, kann der Bauträger es schließlich an die Endkunden verkaufen. Dies ist die Konkretisierung seiner harten Arbeit und der Beginn einer neuen Lebensphase für das Gebäude. Es ist zu beachten, dass die zehnjährige und zweijährige Garantie obligatorisch ist, während die zehnjährige und zweijährige Versicherung nicht obligatorisch ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Beruf des Bauträgers ein komplexer und anspruchsvoller Beruf ist, der eine perfekte Beherrschung der verschiedenen Phasen des Prozesses erfordert, vom Kauf des Grundstücks bis zum Verkauf des Gebäudes. Die Risiken sind zahlreich, aber die Belohnungen können für diejenigen, die in diesem Bereich erfolgreich sind, beträchtlich sein.

Die wichtigsten Schritte der Immobilienentwicklung: Vom Kauf bis zum Verkauf

leasing-luxembourg.jpg

Ein Mietvertrag, auch bekannt als Pachtvertrag, ist eine Vereinbarung zwischen einem Mieter und einem Vermieter über die Vermietung einer Immobilie. Er legt die Bedingungen fest, unter denen der Mieter die Immobilie gegen Zahlung eines Entgelts an den Vermieter nutzen kann. Dieser Artikel behandelt die verschiedenen Aspekte des Mietvertrags, einschließlich der Sanktionen bei Nichterfüllung seitens des Mieters, des Vorkaufsrechts, der gesetzlichen Verlängerung und der besonderen Aspekte der Geschäftsraummiete.

## Sanktionen bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters
Die Zahlungsunfähigkeit des Mieters kann verschiedene Sanktionen nach sich ziehen. Eine davon ist die Auflösung oder Kündigung des Mietvertrags, die gerichtlich beantragt werden muss. Auch wenn der Vertrag eine ausdrückliche Auflösungsklausel enthält, muss die Auflösung oder Kündigung immer von einem Richter genehmigt werden. 

Eine weitere Sanktion ist die Einrede der Nichterfüllung, die es dem Vermieter ermöglicht, seine eigenen Verpflichtungen auszusetzen. Diese Einrede kann ohne Anrufung des Gerichts geltend gemacht werden, doch ist Vorsicht geboten. 

Der Vermieter hat außerdem das Vorrecht, als Sicherheit für ausstehende Mietzahlungen ein Pfandrecht an allen beweglichen Sachen, die sich in den gemieteten Räumen befinden, geltend zu machen. Schließlich kann der Vermieter bei Zahlungsverzug die in den Mieträumen befindlichen Möbel pfänden.

## Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht ist ein Vorteil für den Mieter, der seit mindestens 18 Jahren in den Räumen wohnt. Im Falle eines Verkaufs hat dieser Mieter das Vorkaufsrecht. Er hat einen Monat Zeit, auf das Verkaufsangebot zu reagieren.

Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regel. So kann der Mieter im Falle einer gerichtlichen Versteigerung direkt an der öffentlichen Versteigerung teilnehmen. Ebenso gilt das Vorkaufsrecht nicht, wenn der Eigentümer an ein Familienmitglied (bis zum dritten Grad) verkauft. 

Wenn der Eigentümer schließlich beschließt, an einen Dritten zu verkaufen, kann er dies nur zu einem höheren Preis tun, als der Mieter geboten hat.

## Gesetzliche Verlängerung
Die gesetzliche Erstreckung verlängert den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen wie zuvor, mit der Ausnahme, dass die Mietdauer unbefristet wird. 
Die Verlängerung erfolgt jedoch nicht automatisch. Der Vermieter kann die Verlängerung des Mietvertrages ablehnen, wenn der Mieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt hat, wenn der Vermieter die Immobilie für den Eigenbedarf benötigt oder wenn ein schwerwiegender und berechtigter Grund vorliegt, aus dem die Fortsetzung des Mietvertrages dem Vermieter einen größeren Schaden zufügen würde als dem Mieter.

## Gewerbliche Mietverträge: Kündigungsfrist und stillschweigende Verlängerung.
Der Gewerbemietvertrag ist speziell. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens sechs Monate und die Kündigung muss per Einschreiben mit Rückschein erfolgen.
Endet der Mietvertrag aus irgendeinem Grund, verlängert er sich automatisch auf unbestimmte Zeit. Der Mieter ist dann verpflichtet, die Mietgarantie entsprechend zu erneuern oder anzupassen, so dass der Vermieter bis zum Ende des Mietverhältnisses über eine Garantie verfügt.

Es ist wichtig zu beachten, dass alle diese Elemente je nach örtlicher Rechtsprechung, Art der Immobilie und den spezifischen Bedingungen des Mietvertrags variieren können. Wenden Sie sich immer an einen Fachmann, um eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung zu erhalten.

**Hier finden Sie einige Multiple-Choice-Fragen zu diesem Thema:**

1. Was ist ein Mietvertrag?
-     a) Ein Kaufvertrag
-     b) Ein Mietvertrag
-     c) ein Dienstleistungsvertrag
-     d) Ein Kaufvertrag.

   **Antwort: b) Ein Mietvertrag**

2. Welche Sanktion kann bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters verhängt werden?
-     a) Die Kündigung des Vertrags
-     b) Erhöhung der Miete
-     c) Verlängerung des Mietverhältnisses
-     d) Die Herabsetzung der Miete.

   **Antwort: a) Kündigung des Vertrags.**

3. Was ist das Vorkaufsrecht?
-     a) Das Recht, einen Mietvertrag zu kündigen.
-     b) Das Recht, eine Sache vor anderen zu kaufen.
-     c) Das Recht, eine Sache vor anderen zu verkaufen.
-     d) Das Recht, eine Sache vor anderen zu vermieten.

   **Antwort: b) Das Recht, eine Immobilie vor anderen zu kaufen.**

4. Wie lange ist die gesetzliche Erstreckungsfrist für einen Mietvertrag?
-     a) Eine feste Dauer von zwei Jahren.
-     b) Eine unbestimmte Dauer
-     c) Eine feste Dauer von einem Jahr
-     d) Eine feste Laufzeit von sechs Monaten.

   **Antwort: b) Unbefristet.**

5. Wie lang ist die Kündigungsfrist bei einem gewerblichen Mietvertrag?
-     a) Ein Monat
-     b) Zwei Monate
-     c) Drei Monate
-     d) Sechs Monate.

   **Antwort: d) Sechs Monate.**

6. Was bedeutet der Ausdruck "Einrede der Nichterfüllung"?
-     a) Der Vermieter kann seine Verpflichtungen aufschieben.
-     b) Der Mieter kann seine Verpflichtungen aufschieben.
-     c) Der Vermieter kann den Mietzins erhöhen.
-     d) Der Mieter kann die Miete mindern.

   **Antwort: a) Der Vermieter kann seine Pflichten aussetzen.**

7. Was ist eine Pfändung?
-     a) Eine gerichtliche Maßnahme, um eine Zahlung zu erhalten.
-     b) Eine Sanktion bei Nichtzahlung der Miete.
-     c) Eine Sanktion bei Beschädigung der Immobilie.
-     d) Eine gerichtliche Maßnahme, um eine Zahlung zu erwirken.

   **Antwort: b) Eine Vertragsstrafe für die Nichtzahlung der Miete.**

8. Was ist ein gewerblicher Mietvertrag?
-     a) Ein Mietvertrag für Wohnraum
-     b) Ein Mietvertrag für ein Ladengeschäft
-     c) Ein Kaufvertrag über ein Geschäft
-     d) Ein Dienstleistungsvertrag für ein Unternehmen.

   **Antwort: b) Ein Mietvertrag über Geschäftsräume.**

9. Was ist eine Mietkaution?
-     a) Eine vom Mieter als Sicherheit gezahlte Geldsumme.
-     b) Eine vom Mieter abgeschlossene Versicherung.
-     c) Eine vom Vermieter abgeschlossene Versicherung.
-     d) Eine vom Vermieter als Garantie gezahlte Geldsumme.

   **Antwort: a) Eine vom Mieter als Sicherheit gezahlte Geldsumme.**

10. Wozu dient eine ausdrückliche Kündigungsklausel?
-     a) Um den Mietvertrag automatisch zu beenden, wenn die Miete nicht gezahlt wird.
-     b) Um die Miete bei Nichtzahlung automatisch zu erhöhen.
-     c) Den Mietvertrag bei Nichtzahlung automatisch zu verlängern.
-     d) Die Miete bei Nichtzahlung automatisch zu mindern.

   **Antwort: a) Den Mietvertrag bei Nichtzahlung der Miete automatisch zu kündigen.**

Mietvertrag: Alles Wissenswerte !

roles-and-strategies-of-real-estate-professional.jpg

Die Welt der Immobilien ist ein faszinierendes Universum mit vielen Facetten und unterschiedlichen Rollen. Heute wollen wir uns einer bestimmten Figur in diesem weiten Feld widmen: dem Immobilienmakler als Händler. Lassen Sie uns eintauchen!

## Der Immobilienmakler: Wer ist er und was macht er?
Ein Immobilienmakler ist eine Person oder ein Unternehmen, das sich auf den Ankauf von Immobilien spezialisiert hat, um sie später mit Gewinn weiterzuverkaufen. Er ist ein unabhängiger Marktteilnehmer, der eigenes oder geliehenes Geld investiert, für das er persönlich haftet. Dabei geht er erhebliche finanzielle Risiken ein. Sein Ziel ist es, eine Ware unter dem Marktpreis zu kaufen und sie anschließend zum Marktwert weiterzuverkaufen.

Die Grundsätze der Berufsethik verlangen, dass man seine Rolle gegenüber dem Kunden transparent macht, insbesondere wenn es sich um eine Privatperson handelt. Und das Hauptziel dieser Tätigkeit? Einen Gewinn zu erzielen.

Ein Immobilienmakler kann auch als Bauträger auftreten. Er kann ein Grundstück oder ein Gebäude kaufen, das abgerissen werden soll, darauf etwas Neues bauen und es dann weiterverkaufen.

Aus steuerlicher Sicht unterliegt der Immobilienmakler der Gewerbeertragsteuer und der Mehrwertsteuer. Er muss bestimmte gesetzliche Verpflichtungen in Bezug auf Gewerbeanmeldung und Buchführung, Steuererklärung, Rechnungsstellung und andere spezifische Verpflichtungen im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften erfüllen.

## Ethik und Transparenz
Es ist wichtig festzuhalten, dass es für einen Immobilienmakler unethisch wäre, einen Verkaufsauftrag anzunehmen und den Verkäufer in dem Glauben zu lassen, er werde versuchen, die Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen, um dann einen niedrigeren Preis anzubieten. Er muss also transparent sein und dem Verkäufer klar sagen: "Ich kann Ihnen nicht sagen, wie viel es wert ist, aber ich kann Ihnen sagen, wie viel ich Ihnen dafür biete".

Ein Vorteil für den Verkäufer ist, dass er provisionsfrei an einen Profi verkaufen kann, der seine Bonität schnell nachweisen kann.

## Definition des Marktwertes
Der Marktwert ist der Preis, den mehrere Käufer innerhalb eines angemessenen Zeitraums für eine Immobilie zu zahlen bereit sind.

## Der Immobilienmakler als Vermittler
Als Vermittler arbeitet der Immobilienmakler auf Provisionsbasis. Er erzielt sein Einkommen durch die Vermittlung von Verkaufstransaktionen, indem er einen Verkäufer und einen Käufer zusammenbringt und alle Einzelheiten des Verkaufs regelt, damit dieser unter den bestmöglichen Bedingungen abläuft. Um seine Provision zu rechtfertigen, muss er in der Lage sein, den Mehrwert seines Einsatzes zu erklären.

Ein effizienter Makler wird die Anrufe potenzieller Käufer sortieren und eine große Anzahl von Immobilien zum Verkauf haben, d.h. viele Aufträge. Wer schließlich die
Wer die Aufträge hat, kontrolliert den Markt und damit die Transaktion.

## Der Weg zur Provision
Um eine Provision zu verdienen, muss ein Makler einen Prozess durchlaufen, der mehrere Schritte umfasst: Marketing, um einen Käufer zu finden, Unterzeichnung eines Kaufvertrags, Vertragsabschluss beim Notar. All dies setzt voraus, dass er über Immobilien verfügt, die er verkaufen möchte, d. h. über Aufträge. Um diese Aufträge zu erhalten, müssen Kontakte durch Besichtigungen geknüpft werden, was ebenfalls Marketing erfordert.

## Der Preisunterschied: die Realität der Dinge.
Derzeit besteht eine erhebliche Diskrepanz zwischen den geforderten und den tatsächlichen Preisen, die oft zwischen 15 und 20 % liegt. Es gibt drei Hauptgründe, warum eine Immobilie nicht verkauft werden kann:

1. die Lage der Immobilie
2. der Zustand der Immobilie
3. der Preis der Immobilie

Der Immobilienmakler berät den Verkäufer und den Käufer. Er muss vorsichtig sein, wenn er zu teure Aufträge annimmt, die möglicherweise unverkäuflich sind, wenn er zu lange für den Verkauf braucht und wenn er eine hohe Absorptionsrate hat. Wahrheit, Transparenz und ein fairer Preis sind die Lösung.

## Stehendes Marketing: die gewinnbringende Strategie.
Schließlich bedeutet eine gute "Stehende-Marketing"-Strategie, dass das Gut auf dem Markt präsenter wird, dass es Kunden anzieht und Möglichkeiten schafft. Offene Fragen zu stellen und vor allem aufmerksam zuzuhören, ist von entscheidender Bedeutung. Für ein vollständiges Verständnis ist es immer hilfreich, den gesamten Kurs zu wiederholen.

So. Wir hoffen, dass Ihnen dieser Einblick in die Rolle des Immobilienmaklers als Immobilienvermittler nützlich war. Wir freuen uns darauf, auch weiterhin mit Ihnen die spannende Welt der Immobilien zu erkunden. Bis bald!

Wertmaximierung: Die Rolle des Immobilienmaklers und des Maklers

find-the-perfect-tenant.jpg

Wenn Sie Eigentümer sind und Ihre Immobilie vermieten möchten, kann die Suche nach dem richtigen Mieter eine echte Herausforderung sein. Sie möchten ein Vertrauensverhältnis aufbauen, das Risiko von Zahlungsausfällen minimieren und eine reibungslose Verwaltung Ihrer Immobilie sicherstellen. In diesem Artikel geben wir Ihnen wertvolle Tipps, wie Sie den perfekten Mieter auswählen und dabei alle geltenden Regeln und Vorschriften einhalten können.

## 1) Einschätzung des Einkommens:
Einer der wichtigsten Aspekte bei der Auswahl eines zuverlässigen Mieters ist die Beurteilung seines Einkommens und seiner finanziellen Stabilität. Es ist ratsam, nach Bewerbern zu suchen, deren Einkommen etwa das Zwei- bis Dreifache der Miete beträgt. Dies verringert das Risiko von Zahlungsausfällen erheblich. Bitten Sie die Bewerber, Einkommensnachweise wie die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge oder Steuerbescheide vorzulegen. So können Sie überprüfen, ob sie in der Lage sind, die mit dem Mietverhältnis verbundenen finanziellen Belastungen zu tragen.
## 2) Zuverlässigkeitsüberprüfung :
Bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen, ist es wichtig, den Hintergrund des potenziellen Mieters gründlich zu überprüfen. Bitten Sie ihn um Referenzen aus früheren Mietverhältnissen und kontaktieren Sie frühere Vermieter, um Informationen über sein Verhalten als Mieter zu erhalten. Sie können auch eine Online-Recherche durchführen, um zu sehen, ob es rechtliche Probleme oder registrierte Beschwerden gegen sie gibt. Dieser Schritt hilft Ihnen, verantwortungsbewusste und zuverlässige Mieter zu identifizieren.
## 3) Detaillierte Besichtigung:
Organisieren Sie Besichtigungen Ihrer Immobilie für die vorqualifizierten Bewerber. Achten Sie während der Besichtigung auf ihr Verhalten und ihre Einstellung zur Immobilie. Stellen Sie ihnen Fragen zu ihrem Lebensstil, ihren Mietzahlungsgewohnheiten und ihrem Interesse an einem langfristigen Verbleib in der Mietwohnung. Auf diese Weise erhalten Sie einen Eindruck von ihrem Engagement und ihrer Fähigkeit, die Immobilie instand zu halten.
## 4) Klarer und vollständiger Mietvertrag:
Stellen Sie sicher, dass Sie einen klaren und vollständigen Mietvertrag aufsetzen, der alle Bedingungen, Verantwortlichkeiten und Verpflichtungen beider Parteien enthält. Geben Sie die Höhe der Miete, die Zahlungsmodalitäten, die Regeln für die Instandhaltung der Wohnung und die Bestimmungen für den Fall einer Kündigung klar an. Stellen Sie sicher, dass der Mieter alle Vertragsklauseln versteht, bevor er den Vertrag unterschreibt.
## 5) Ziehen Sie einen Fachmann hinzu:
Wenn Sie die Mietersuche und -auswahl nicht selbst übernehmen möchten, können Sie einen professionellen Immobilienmakler oder eine auf Mietverwaltung spezialisierte Agentur beauftragen. Diese verfügen über das nötige Fachwissen und die Ressourcen, um Sie bei der Suche nach qualifizierten Mietern zu unterstützen, gründliche Überprüfungen durchzuführen und sich um die administrativen Aspekte der Vermietung zu kümmern.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Auswahl des richtigen Mieters Zeit und Aufmerksamkeit erfordert, aber für eine erfolgreiche Vermietung unerlässlich ist. Eine sorgfältige Einkommensermittlung, eine Überprüfung der Vorgeschichte, eine gründliche Besichtigung und ein klarer Mietvertrag maximieren Ihre Chancen, einen zuverlässigen und respektvollen Mieter zu finden. 

Unabhängig davon, ob Sie die Mietersuche selbst durchführen oder einen professionellen Anbieter damit beauftragen, sollten Sie darauf achten, dass Sie alle geltenden Gesetze und Vorschriften einhalten. Wenn Sie sorgfältig vorgehen, können Sie Ihre Immobilie mit ruhigem Gewissen vermieten und ein harmonisches Verhältnis zu Ihrem Mieter sicherstellen.

**Hier sind 10 Quizfragen mit 4 Optionen und den entsprechenden Antworten:**

1) Welches Dokument kann ein Vermieter bei der Auswahl eines Mieters verlangen?
- a) Personalausweis
- b) Führerschein
- c) Reisepass
- d) Alle genannten Dokumente.
   
**_Antwort: d) Alle genannten Dokumente_**

2) Welches Kriterium kann helfen, das Risiko von Zahlungsausfällen zu verringern?
- a) Finanzielle Stabilität
- b) Haarfarbe
- c) Sternzeichen
- d) Bevorzugte Automarke
   
**_Antwort: a) Finanzielle Stabilität_**

3) Wie wichtig ist es, den Hintergrund eines potenziellen Mieters zu überprüfen?
- a) Seine Persönlichkeit einzuschätzen
- b) Seine Hobbys herausfinden
- c) Sein Verhalten als Vormieter zu überprüfen
- d) Gesprächsthemen für die Besichtigung zu haben.

   **_Antwort: c) Sein Verhalten als Vormieter zu überprüfen_**

4) Welche Vorteile hat ein klarer und vollständiger Mietvertrag?
- a) Die Wohnung einzurichten
- b) Er legt die Regeln und Verantwortlichkeiten von Mieter und Vermieter fest.
- c) Als Malbuch
- d) Als Einkaufsliste.

   **_Antwort: b) Die Regeln und Pflichten von Mieter und Vermieter festlegen_**

5) Welchen Vorteil hat es, einen Immobilienfachmann mit der Vermietung zu beauftragen?
- a) Beratung bei der Innenausstattung.
- b) Die mit der Vermietung verbundenen Verwaltungsaufgaben zu vermeiden.
- c) Tanzstunden zu nehmen
- d) Klavierspielen lernen

   **_Antwort: b) Administrative Aufgaben im Zusammenhang mit der Vermietung vermeiden_**

6) Welches finanzielle Kriterium wird empfohlen, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu verringern?
- a) Regelmäßiges Einkommen
- b) Briefmarkensammlung
- c) Fähigkeit zur Lösung komplexer mathematischer Gleichungen
- d) Anzahl der Freunde in sozialen Netzwerken.

   **_Antwort: a) Regelmäßiges Einkommen_**

7) Wie wichtig ist es, die Auswahl des Mieters an Ihre Art von Wohnung anzupassen?
- a) Stellen Sie fest, ob er Haustiere mag.
- b) Überprüfen, ob er eine Leidenschaft für Gartenarbeit hat.
- c) Sicherstellen, dass der Mieter besser zur Wohnung passt.
- d) Seine Kochkünste herausfinden.

   _**Antwort: c) Sicherstellen, dass der Mieter und die Wohnung besser zusammenpassen**_

8) Was ist das wichtigste Kriterium für die Auswahl eines idealen Mieters?
- a) Die Augenfarbe
- b) Die Größe der Schuhe
- c) Die berufliche Stabilität
- d) Das Tierkreiszeichen.

   _**Antwort: c) Die berufliche Stabilität**_

9) Mit welchem Dokument kann man den beruflichen Status eines Mieters nachweisen?
- a) Bankauszug
- b) Ärztliches Attest
- c) Arbeitsvertrag
- d) Telefonrechnung

   **_Antwort: c) Arbeitsvertrag_**

10) Wie wichtig ist es, sich bei der Auswahl eines Mieters an die Gesetze zu halten?
- a) Rechtliche Probleme vermeiden.
- b) Kostenlose Pralinen erhalten
- c) Eine spannende Atmosphäre schaffen
- d) Eine Briefmarkensammlung anlegen.

    **_Antwort: a) Vermeidung von rechtlichen Problemen_**

Blog und Immobilienberatung

Erhalten Sie als Erster die neuesten Nachrichten und Ratschläge zum Thema Wohnen