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## Der Aufstieg von Mini-Residenzen im Minette-Becken und in begehrten Gemeinden

Der luxemburgische Immobilienmarkt tritt im Jahr 2026 in eine neue Ära ein. Während sich die Verkaufspreise nach einer zweijährigen Korrektur stabilisieren, zieht eine Strategie die Aufmerksamkeit kleinerer Investoren auf sich: die Schaffung von „Mini-Residenzen“ durch Grundstücksteilung oder die Umwandlung von Einfamilienhäusern in mehrere Wohneinheiten [3][4]. In Mamer und Differdingen ermöglicht dieser Ansatz die Maximierung der Mietrendite und reagiert gleichzeitig auf einen strukturellen Wohnungsmangel, den das Observatoire de l'Habitat auf 30.000 Einheiten schätzt [1].

### Differdingen: Das Epizentrum der Mietrendite

Während Luxemburg-Stadt mit Bruttorenditen zwischen 3 und 4 % der sichere Hafen bleibt, etabliert sich der Süden des Landes, insbesondere Differdingen, als bevorzugtes Terrain für Investoren, die Cashflow suchen [2]. Mit einem Durchschnittspreis von 5.500 EUR pro m² im Jahr 2026 bietet Differdingen Bruttomietrenditen von bis zu 4,8 % [1].

Die Stadt profitiert von einer einzigartigen Dynamik:
*   **Erschwinglichkeit:** Preise, die 30 bis 40 % unter denen der Hauptstadt liegen [2].
*   **Infrastruktur:** Die Nähe zu Belval und die neuen Bahnhöfe stützen die Nachfrage [2].
*   **Rentabilität:** Kleine Flächen (Studios und 1-Zimmer-Wohnungen), die sich ideal für die Aufteilung in Mini-Residenzen eignen, weisen national Bruttorenditen von 5,3 bis 6,2 % auf [3].

### Mamer: Wohnsicherheit kombiniert mit Teilung

Mamer, eine Gemeinde, die für ihre Lebensqualität und internationale Schulinfrastruktur geschätzt wird, erlebt vermehrt Projekte zur Teilung großer Grundstücke. Hier ist das Ziel zweifach: langfristige Wertsteigerung sichern und gleichzeitig sofortige Mieteinahmen generieren. Laut Daten aus dem Jahr 2026 bevorzugen Investoren Neubauten (VEFA) oder umfassende Renovierungen, da der Markt einen starken Appetit auf neue Wohnungen zeigt, deren Preise im ersten Quartal 2025 um 10,9 % gestiegen sind [3].

### Warum eine Nettorendite von 4,5 % im Jahr 2026 anvisieren?

Das Erreichen einer Nettorendite von 4,5 % wird für strategische Investoren dank des Zusammenspiels mehrerer günstiger Faktoren im Jahr 2026 zu einem realistischen Ziel [3]:
1.  **Sinkende Zinsen:** Die variablen Kreditzinsen fielen Ende 2025 auf 3,1 %, was die Nettorentabilität nach Finanzierung mechanisch verbessert [3].
2.  **Mietdruck:** Die Mieten stiegen landesweit innerhalb eines Jahres um 7,23 % auf durchschnittlich 30,72 €/m² [3].
3.  **Nahezu kein Leerstand:** Mit einer Leerstandsquote von nahezu 2 % ist das Risiko von Zahlungsausfällen oder Mieterlosigkeit minimal [3].

Für Investoren ermöglicht die Plattform NextImmo über ihre Partneragenturen die Identifizierung von Immobilien mit hohem Transformationspotenzial und erleichtert so die Umsetzung dieser Strategien zur Grundstücksteilung.

### Perspektiven und Wertsteigerungen

Das Aufwertungspotenzial im Süden bleibt solide. Für Differdingen zeigen Prognosen ein Gesamtwachstum des Immobilienwerts von +49 % im Zeitraum 2018-2026 [1]. Bei einer für 2026 prognostizierten jährlichen Wertsteigerung von 2 bis 4 % für Bestandsimmobilien könnten Investoren, die auf Mini-Residenzen gesetzt haben, ihr Vermögen über fünf Jahre um 15 bis 25 % wachsen sehen [3].

## Quellen
1. [Strategie d'Investissement Immobilier Luxembourg 2026 - Daniela Pelliccia](https://danielapelliccia.com/blog/property-investment-strategy-luxembourg-2026/fr/)
2. [Investir à Luxembourg-Ville ou dans le Sud : quel choix en 2026 - Kloe Immobilier](https://kloeimmobilier.lu/fr/blog/investir-luxembourg-ville-ou-sud)
3. [Investir Immobilier Luxembourg 2026 - Guide | Locco](https://locco.lu/fr/blog/guide-investissement-immobilier-luxembourg-2026)
4. [Découvrez les dernières tendances du marché immobilier - Instagram](https://www.instagram.com/p/DVA0WdfjWMZ/)

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Revolution der Mini-Residenzen in Mamer und Differdingen: 4,5 % Nettorendite im Jahr 2026

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## Warum 2026 das ideale Jahr für Wohneigentum im Süden Luxemburgs ist

Der Wechsel vom Mieter zum Eigentümer im Großherzogtum galt lange Zeit als enorme finanzielle Herausforderung. Im Jahr 2026 wandelt sich die Immobilienlandschaft in Differdingen und Esch-sur-Alzette jedoch grundlegend. Dank stabiler Preise und verstärkter staatlicher Hilfen wie dem Steuerkredit „Bëllegen Akt“ wird Wohneigentum für viele Haushalte zur greifbaren Realität [3].

Die Plattform Nextimmo beobachtet eine besondere Dynamik im Kanton Esch, wo Entwicklungsprojekte wie Belval oder NeiSchmelz einzigartige Möglichkeiten für Erstkäufer bieten [1]. Die größte Hürde bleibt oft das Eigenkapital, das von Banken meist auf 10 % oder 20 % festgesetzt wird, doch neue Mechanismen helfen nun, dieses Hindernis zu überwinden [4][5].

## Bëllegen Akt und Mehrwertsteuervergünstigung: Ihre ersten Verbündeten

Um Ihr Projekt erfolgreich umzusetzen, ist es entscheidend, die luxemburgischen Steuerinstrumente zu beherrschen. Der Steuerkredit **Bëllegen Akt** wurde auf **40.000 € pro Käufer** (bzw. 80.000 € für ein Paar) für den Erwerb des Hauptwohnsitzes festgeschrieben [3]. Dieser Betrag reduziert direkt die beim Notartermin anfallenden Registrierungsgebühren [1].

Hinzu kommt die **3 % Mehrwertsteuer auf Wohnraum**, die einen Vorteil von bis zu 50.000 € für Bau oder Renovierung bietet [1]. Diese Maßnahmen, kombiniert mit der staatlichen Garantie für Personen mit geringem Eigenkapital, senken die Eintrittsbarriere zum luxemburgischen Immobilienmarkt erheblich [1][4].

## Die Auswirkungen zinsloser Darlehen für Erstkäufer

Während das zinslose Darlehen (PTZ) ein historisch verankertes Instrument in Frankreich für Neubauten und Renovierungen ist [2][6], bietet Luxemburg für 2026 leistungsstarke ergänzende Maßnahmen an. Hilfen wie die **Zinsermäßigung** und die **Eigentumsprämie** (bis zu 10.000 €) entlasten die monatliche Kreditbelastung [1][3].

Für Mieter in Differdingen oder Esch ermöglichen diese Hilfen, die früher „verlorene“ Miete in eine monatliche Tilgungsrate umzuwandeln. Da der nationale Durchschnittspreis Anfang 2026 bei ca. **8.177 €/m²** liegt und es im Süden günstigere Gelegenheiten gibt, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, die Partneragenturen des Portals Nextimmo zu kontaktieren [3].

## Wie Sie Ihr Dossier im Jahr 2026 vorbereiten

Vorbereitung ist der Schlüssel zum Erfolg beim Weg zum Eigenheim. Banken in Luxemburg prüfen Ihre Kreditkapazität und die LTV (Loan-to-Value) sehr genau [1]. Empfohlene Schritte sind:
*   **Nachweis Ihrer Historie:** Mietquittungen und Ihr aktueller Mietvertrag dienen als Beleg für Ihre finanzielle Zuverlässigkeit [2].
*   **Bausparen nutzen:** Dieses Produkt ermöglicht steuerliche Abzüge (bis zu 1.344 € für unter 40-Jährige) und bereitet gleichzeitig Ihr Eigenkapital vor [3].
*   **Staatliche Garantie beantragen:** Bei unzureichendem Eigenkapital kann diese Garantie fehlende Mittel ersetzen, um Ihre Bank zu überzeugen [1][4].

## Quellen
1. [Carmo Immo - Immobilien-Blog Luxemburg](https://carmoimmo.lu/fr/blog)
2. [Action Logement - Alles über das zinslose Darlehen (PTZ)](https://www.actionlogement.fr/guides/acheter-un-bien-immobilier/ptz)
3. [Trigger.lu - Als junger Mensch in Luxemburg kaufen: der Leitfaden](https://trigger.lu/fr/logement-immobilier/acheter-luxembourg-quand-on-est-jeune)
4. [Nextimmo.lu - Den Mietzyklus im Jahr 2026 beenden](https://nextimmo.lu/blog/garantie-etat-immobilier-differdange-dudelange-2026)
5. [Daniela Pelliccia - Wie viel Eigenkapital für Luxemburg 2026](https://danielapelliccia.com/blog/deposit-needed-buy-property-luxembourg-2026/fr/)
6. [Service-Public.fr - Zinsloses Darlehen (PTZ oder PTZ+)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10871)

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Vom Mieter zum Käufer im Jahr 2026

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Das Großherzogtum Luxemburg, insbesondere seine Dienstleistungszentren Kirchberg und Belval, erlebt einen strukturellen Wandel der Mietnachfrage. Mit der massiven Ankunft von Freiberuflern und hochqualifizierten Profilen ist die Notwendigkeit flexibler Wohnlösungen zu einer gesetzgeberischen Priorität geworden. Die für den Sommer 2026 geplante Mietreform, deren Einzelheiten derzeit in der Abgeordnetenkammer diskutiert werden, führt Mechanismen ein, um diesen Markt für „Flexi-Leaux“ zu regulieren und zu dynamisieren [3], [5].

## Der Aufstieg der digitalen Nomaden in Luxemburg: Eine Chance für Agenturen

Obwohl Luxemburg kein spezifisches Visum für „digitale Nomaden“ anbietet, bleibt es ein bevorzugtes Ziel für EU- und EWR-Bürger, die sich ohne Einwanderungsbeschränkungen niederlassen können [1]. Für die Partneragenturen der Plattform Nextimmo sucht diese Klientel vor allem Studios oder Ein-Zimmer-Wohnungen, deren Mieten stark variieren: von 850 € bis 1.800 € für ein Studio und bis zu 2.800 € für eine Zwei-Zimmer-Wohnung, je nach Viertel [1].

Kirchberg mit seinen europäischen Institutionen und Belval mit seinem technologischen Ökosystem sind die Epizentren dieser Nachfrage. Agenturen können diesen Strom abfangen, indem sie Immobilien anbieten, die für das „Coliving für Berufstätige“ geeignet sind – eine Option, die aufgrund ihrer Flexibilität und des Gemeinschaftsaspekts immer beliebter wird [6].

## Mietreform 2026: Hin zu neuen Obergrenzen und Verträgen

Der rechtliche Rahmen für Wohnraummietverträge, der durch das Gesetz vom 21. September 2006 geregelt und 2024 überarbeitet wurde, steht vor einer weiteren wichtigen Veränderung. Das Wohnungsbauministerium hat bestätigt, dass ein neuer Teil der Reform für Mitte 2026 erwartet wird [5].

Zu den wichtigsten in der Abgeordnetenkammer diskutierten Änderungen gehören:
* **Senkung der Jahreshöchstmiete**: Diese könnte ab 2026 für neue Mietverträge von 5 % auf 3,5 % des investierten Kapitals sinken [2], [3].
* **Verwaltung des investierten Kapitals**: Die Beweislast für das investierte Kapital (Erwerbspreis, Urkundenkosten, Arbeiten) liegt nun strikt beim Vermieter [2].
* **Regelung von Erhöhungen**: Die Miete darf nur alle 24 Monate angepasst werden, wobei die Erhöhung bei jeder Revision auf maximal 10 % begrenzt ist [2].

Für Agenturen besteht die Herausforderung darin, Eigentümer bei der genauen Berechnung des investierten Kapitals zu unterstützen, das nach den Koeffizienten des STATEC (1,48 für 2026 geplant) neu bewertet wird, um die Konformität der „Flexi“-Mietverträge zu gewährleisten [2].

## Belval und Kirchberg: Nervenzentren der Flexibilität

In Belval, im Kanton Esch, lag die Marktmiete im Juni 2025 bei rund 25,37 €/m² [2]. Diese Zone ist ebenso wie der Kirchberg ideal für den Einsatz modularer Verträge, die den Bedürfnissen von Freiberuflern entsprechen, die oft zwischen steuerlichem Wohnsitz und komplexen administrativen Schritten jonglieren müssen [1].

Die Nextimmo-Plattform ermöglicht es Agenturen, diese den neuen Vorschriften entsprechenden Unterkünfte hervorzuheben und dabei die Ausstattung (Einbauküchen, integrierte Büros) zu betonen, die es ermöglicht, das rechtfertigbare investierte Kapital zu maximieren und gleichzeitig den Standards mobiler Arbeitnehmer zu entsprechen [2].

## Quellen
1. [Logement nomade numérique Luxembourg : guide 2026](https://www.luxflat-direct.com/fr/nomade-numerique-independant-luxembourg/)
2. [Augmenter le loyer au Luxembourg : le guide 2026 - CARMO Immobilier](https://carmoimmo.lu/fr/actualites/augmenter-loyer-loyern-luxembourg-guide-proprietaire)
3. [À quand une réforme du bail à loyer - Chambre des députés](https://www.chd.lu/fr/a-quand-reforme-bail-a-loyer)
5. [La réforme du droit de la location se poursuit au Luxembourg - Virgule.lu](https://www.virgule.lu/luxembourg/reforme-du-droit-de-la-location-le-marche-vu-comme-trop-abusif-pour-les-locataires/121064522.html)
6. [Conseils de location pour les nomades digitaux - Globexs](https://www.globexs.com/fr/expatris-en-espagne/conseils-location-nomades-digitaux-etranger/)

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Der Boom der „Flexi-Leaux“ in Belval und Kirchberg: Mietreform 2026

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## Eine neue Ära für Immobilieninvestitionen in Luxemburg

Der luxemburgische Immobilienmarkt tritt in eine Phase der strukturellen Erholung ein, die sich voraussichtlich über den Zeitraum 2026-2027 erstrecken wird [1]. Getragen von einer stabilen Wirtschaft mit einer Arbeitslosenquote von nur 5,7 % und einem Bevölkerungswachstum, das bis 2030 voraussichtlich 750.000 Einwohner erreichen wird, stehen die Indikatoren in den strategischen Zentren wieder auf Grün [2].

Das Jahr 2026 markiert jedoch einen Wendepunkt für Investoren. Angesichts steigender Wohnungsbaukosten (+2,0 % laut STATEC) und neuer steuerlicher Belastungen wie der Grundsteuer auf Baulandreserven wird die Wahl der Eigentumsstruktur zur wichtigsten Entscheidung, um Nettorenditen zu sichern [1][2]. Die Plattform Nextimmo beobachtet einen wachsenden Trend zur familiären Immobiliengesellschaft (SCI) als Steuerschild und Übertragungsinstrument.

## Die Sonderabschreibung: Der wichtigste Steuerhebel 2026

Die Steueroptimierung im Großherzogtum basiert zu einem großen Teil auf der Abschreibung der Bausubstanz. Für SCIs eröffnet das Jahr 2026 durch die Sonderabschreibungsregelung strategische Möglichkeiten [1]. Im Gegensatz zum Grundstück gilt die Gebäudestruktur als abnutzbar, was es ermöglicht, jährlich einen Prozentsatz ihres Wertes abzuziehen, um die Steuerbemessungsgrundlage zu verringern [1].

Im Rahmen der Konjunkturmaßnahmen ermöglicht die Nutzung einer SCI:
*   Die drastische Reduzierung des steuerpflichtigen Einkommens der Gesellschafter, die bei hohen Einkommen oft mit dem Grenzsteuersatz von 45,78 % besteuert werden [1].
*   Die Absorption von Finanzierungskosten, die bei Mietinvestitionen weiterhin ohne Obergrenze voll abzugsfähig sind [1].
*   Den Ausgleich steigender technischer Kosten (Sanitär, Heizung, Strom), die Ende 2025 um 1,2 % gestiegen sind [1].

## Warum Belval und Kirchberg den Markt dominieren

### Esch-Belval: Wachstum durch Neubau
In Esch-Belval haben die Preise für Rohbau und Mauerwerk wieder einen Aufwärtstrend aufgenommen (+0,6 % im Jahr 2025), was die Abschreibungsbasis für künftige Eigentümer erhöht [1]. Dieses Wachstumszentrum bietet Chancen bei verwalteten Residenzen, in denen die Sonderabschreibung von 2026 ihre volle Wirkung entfaltet und Mieteinnahmen über mehrere Jahre steuerlich neutralisieren kann.

### Kirchberg und Belair: Exzellenz des Bestands
Das Viertel Belair bleibt, genau wie Kirchberg, eines der liquidesten in Luxemburg-Stadt [1]. Die Premium-Mietnachfrage wird hier durch die europäischen Institutionen und den Finanzsektor gestützt [2]. Für eine SCI ermöglicht eine Investition in diesen Vierteln die Sicherung des Vermögenswerts bei gleichzeitigem Profitieren von der Abzugsfähigkeit der Betriebskosten und der Flexibilität bei der Übertragung [1][6].

## SCI vs. Direkteigentum: Der Renditevergleich

Die Wahl der Struktur ist entscheidend. Während der aggregierte Körperschaftsteuersatz für Luxemburg-Stadt im Jahr 2026 bei rund 23,87 % liegt, bietet die SCI Schutz vor dem globalen Steuerdruck, der beim Direkteigentum für Spitzenverdiener bis zu 62,2 % erreichen kann (einschließlich Einkommensteuer, Sozialabgaben von 17,2 % und Grundsteuern) [1][3].

Darüber hinaus erleichtert die SCI die Übertragung durch den Freibetrag von 100.000 € pro Kind bei Schenkungen, was ihre Rolle als langfristiges Instrument der Vermögensverwaltung angesichts legislativer Änderungen stärkt [4][6].

## Quellen
1. [Optimisation SCI et suramortissement 2026 : rendement à Belval et Belair](https://nextimmo.lu/blog/optimisation-sci-suramortissement-2026-luxembourg-belval-belair)
2. [Stratégie d'Investissement Immobilier Luxembourg 2026 - Daniela Pelliccia](https://danielapelliccia.com/blog/property-investment-strategy-luxembourg-2026/fr/)
3. [Optimisation fiscale immobilier : réduisez vos impôts en 2026](https://cdvpatrimoine.com/optimisation-fiscale-immobilier/)
4. [Investir en SCI en 2026 : avantages et rentabilité - Horiz.io](https://horiz.io/investissement-immobilier/investir-en-sci-en-2022-avantages-et-rentabilite)
5. [Investissement locatif au Luxembourg : les nouvelles mesures fiscales](https://www.ikorealestate.eu/fr/news/blog-investissement-locatif-luxembourg-nouvelles-mesures-fiscales/)
6. [SCI : les avantages de ce statut pour investir dans l'immobilier en 2026](https://www.optimhome.com/fr/blog/sci-les-avantages-de-ce-statut-pour-investir-dans-l-immobilier-en-2026)

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Steueroptimierung 2026: Warum die SCI Ihre Renditen sichert

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Der luxemburgische Wohnimmobilienmarkt setzt seine Phase der Stabilisierung und Normalisierung Mitte 2026 fort. Laut den neuesten Analysen von STATEC und der Beobachtungsstelle für Wohnungsbau (Observatoire de l'Habitat) bestätigen die Indikatoren einen schrittweisen Ausstieg aus der Krise, getragen von solideren wirtschaftlichen Fundamentaldaten und einem moderaten Preisanstieg.

## Eine bestätigte Normalisierung der Aktivität
Nach den starken Turbulenzen der Jahre 2023-2024 und einem Jahr 2025, das durch außergewöhnliche vorübergehende steuerliche Maßnahmen geprägt war (wie der auf 40.000 € erhöhte Bëllegen Akt für Erstkäufer [3]), scheint der Markt einen neuen Rhythmus gefunden zu haben. Die Transaktionsvolumina im ersten Halbjahr 2026 deuten auf einen Markt hin, der nun eher von der wirtschaftlichen Realität als von gesetzlichen Ankündigungseffekten geleitet wird [1].

Die Zahl der Wohnungsverkäufe erreichte zu Beginn des Jahres 1.175 Einheiten, was einer Steigerung von 3,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht [1]. Obwohl diese Zahlen unter dem historischen Durchschnitt von 2017-2021 liegen, beobachtet die Plattform NextImmo über ihre Partneragenturen eine wiedergekehrte Liquidität im Austausch.

## Wohnungsverkauf: Bestandsimmobilien ziehen den Markt nach oben
Das Segment der Bestandsimmobilien bleibt der Hauptmotor der Erholung. Die Anzahl der Transaktionen für bestehende Wohnungen stieg innerhalb von zwölf Monaten um 9,4 % [1]. Diese Dynamik geht mit einem Anstieg der Verkaufspreise einher, die nach Rückgängen in 2023 (-9,1 %) und 2024 (-5,2 %) im Jahr 2026 ein Plus von 1,7 % verzeichnen [6].

Im Gegensatz dazu bleibt der Markt für Neubauten (VEFA) fragiler. Die Anzahl der Transaktionen sank hier um 18,2 % im Vergleich zum Vorjahr, obwohl das finanzielle Gesamtvolumen deutlich über den Tiefpunkten von 2023 bleibt [1]. Der Medianpreis für Neubauten lag Ende 2024 bei 9.840 €/m², verglichen mit 8.330 €/m² für Bestandsimmobilien [3].

## Geografische Unterschiede im Großherzogtum
Die Analyse nach Gemeinden zeigt einen heterogenen luxemburgischen Markt, ein wahres Mosaik von Mikromärkten [3]:
* **Luxemburg-Stadt**: Der Medianpreis hält sich über der Marke von 10.500 €/m².
* **Speckgürtel**: Gemeinden wie Strassen (9.280 €/m²) und Bertrange (9.040 €/m²) behalten eine starke Attraktivität für Familien.
* **Süden und Osten**: Der Markt ist in Esch-sur-Alzette oder Junglinster (6.990 €/m²) zugänglicher und zieht Kunden an, die größere Flächen suchen [3].

## Mietentwicklung und Ausblick
An der Mietfront zeigt sich Luxemburg widerstandsfähig. Zwischen 2021 und 2025 stiegen die Mieten nur um 7,1 %, ein deutlich geringerer Anstieg als in Belgien (+18,3 %) oder Deutschland (+8 %) [4]. Diese relative Mäßigung, gepaart mit der Stabilisierung der Zinssätze, gibt den Investoren neues Vertrauen.

Für die kommenden Monate deutet der Trend auf ein sanftes Wachstum hin. Die Wende von 2024 hat den Markt rationalisiert, ohne einen Zusammenbruch herbeizuführen [3], und damit die Grundlage für einen gesünderen Immobiliensektor für den Rest des Jahrzehnts geschaffen.

## Quellen
1. [Rapport d’analyse n°25 - Le marché immobilier résidentiel au 1er trimestre 2026](https://logement.public.lu/dam-assets/documents/publications/observatoire/rapport-analyse-25.pdf)
2. [Excédent commercial record pour la Chine en 2025](https://statistiques.public.lu/fr/actualites/2026/conjflash-01-26.html)
3. [Rapport Marché Luxembourg 2025 - EIRES Real Estate](https://eires.lu/downloads/EIRES-Rapport-Marche-Luxembourg-2025.pdf)
4. [Étude sur les prix des loyers au Luxembourg - Virgule](https://www.facebook.com/virgule.luxembourg/posts/une-%C3%A9tude-in%C3%A9dite-sur-les-prix-des-loyers-au-luxembourg-httpswwwvirguleluluxembo/122173780976400781/)
5. [Simulateur des loyers - Logement.lu](https://logement.public.lu/fr/observatoire-habitat/prix-de-location/simulateur.html)
6. [Prêt Immobilier Luxembourg 2026 : comparez les taux](https://switchr.lu/banque/pret-immobilier/)

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Immobilienpreisstatistik 2026: Luxemburg stabilisiert sich

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Das Stadtbild von Luxemburg-Stadt steht vor einer seiner ehrgeizigsten Transformationen des Jahrzehnts. In einer offiziellen Präsentationssitzung im April 2026 wurden die Details des neuen Teilbebauungsplans (PAP) „Porte de Hollerich“ von den Stadtbehörden und dem Wohnungsbauministerium vorgestellt [1]. Dieses Projekt markiert den Beginn eines gewaltigen Vorhabens, das den südlichen Eingang der Hauptstadt neu definieren wird.

## Eine neue urbane Lunge für den Süden der Hauptstadt

Das Projekt Porte de Hollerich ist mehr als eine einfache Wohnerweiterung. Es handelt sich um eine vollständige Neugestaltung eines 20 Hektar großen Viertels, das historisch von Industrie und Straßeninfrastruktur geprägt war [1]. Das künftige Mischviertel soll beispielhaft für Nachhaltigkeit und soziale Mischung sein.

Die Behörden planen den Bau von fast 2.500 Wohnungen, die Platz für etwa 5.000 neue Bewohner bieten sollen [1]. Ziel ist es, der Wohnungsnot im Großherzogtum entgegenzuwirken und gleichzeitig die Zersiedelung der Landschaft zu begrenzen.

## Mobilität und Anbindung an das Straßenbahnnetz

Eine der Säulen des PAP Porte de Hollerich ist die Verringerung der Abhängigkeit vom Individualverkehr. Das Viertel wird durch die künftige Straßenbahn hervorragend angebunden sein, welche die aktuelle Linie vom Hauptbahnhof in Richtung der Viertel Gasperich und Cloche d'Or verlängern wird [1].

Das Konzept setzt auf aktive und kollektive Verkehrsmittel:
*   **Priorität für Fußgänger und Radfahrer:** Breite und sichere Wege werden das gesamte Gelände durchqueren [1].
*   **Grünflächen:** Mehr als 10 % der Fläche sind für Parks und Erholungszonen reserviert [1].
*   **Multimodale Anbindung:** Ein neuer, modernisierter Bahnhof „Hollerich“ wird das Pendeln für Grenzgänger erleichtern [1].

## Bezahlbarer Wohnraum und funktionale Mischung

Gemäß dem Gesetz über bezahlbaren Wohnraum wird ein erheblicher Teil der bebauten Fläche für preisgünstigen Wohnraum reserviert [1]. In einem Markt, in dem die Preise auf dem freien Markt in Luxemburg-Stadt oft 13.000 €/m² überschreiten, soll dies jungen Haushalten und der Mittelschicht ermöglichen, in unmittelbarer Nähe des Stadtzentrums zu leben [1].

Die Bürgermeisterin betonte zudem die Bedeutung der Funktionsmischung für eine kontinuierliche Belebung des Viertels. Neben den Wohnflächen wird die Porte de Hollerich 80.000 m² Büroflächen und lokale Geschäfte beherbergen [1].

## Auswirkungen auf den lokalen Immobilienmarkt

Die offizielle Bestätigung dieses PAP durch die Stadt Luxemburg dürfte das Interesse an angrenzenden Vierteln wie Bonneweg, Cessingen und Gasperich steigern [1]. Die Entwicklung der Porte de Hollerich ist Teil einer globalen Vision zusammen mit Cloche d'Or und Belval, welche die Dynamik der internen Dezentralisierung der Hauptstadt stärkt [1].

Obwohl der Baubeginn erst in den kommenden Jahren nach Abschluss der administrativen Verfahren erwartet wird, prognostizieren Experten bereits einen Anstieg der Grundstückswerte in dieser strategischen Zone, sobald die Verkehrsinfrastrukturen Gestalt annehmen [1].

## Quellen
1. [Präsentation des PAP Porte de Hollerich in Luxemburg-Stadt](https://nextimmo.lu/blog/presentation-pap-porte-hollerich-luxembourg-ville)
2. [Analytischer Bericht der Gemeinderatssitzung - 20.10.2025](https://www.vdl.lu/sites/default/files/2025-12/CRA%2020.10.2025%20FR_WEB.pdf)
3. [Gesetzentwurf zur Erweiterung der Straßenbahnlinie](https://wdocs-pub.chd.lu/docs/Dossiers_parlementaires/8688/20260717_Depot.pdf)

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Präsentation des neuen PAP Porte de Hollerich in Luxemburg-Stadt

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Der luxemburgische Immobilienmarkt erlebt im Jahr 2026 einen tiefgreifenden Wandel. Während die Preise für Bestandimmobilien eine deutliche Erholung zeigen, planen viele Eigentümer in Luxemburg-Stadt eine mutige Strategie: den Verkauf ihrer Immobilie, um „Premium-Mieter“ zu werden. Dieser Trend zeigt sich besonders in Vierteln wie Cloche d'Or, wo High-Tech-Mietangebote eine neue Klientel anziehen.

## Kapitalisierung der Preissteigerungen bei Bestandsimmobilien 2026

Das Jahr 2026 markiert einen Wendepunkt für Verkäufer. Nach Zeiten der Unsicherheit gewinnt der Markt für Bestandsimmobilien in Luxemburg-Stadt wieder an Fahrt. Dieser Preisanstieg ermöglicht es Eigentümern, signifikante Gewinne zu erzielen, die ideal sind, um einen flexibleren und moderneren Lebensstil zu finanzieren.

Die Wahl des Zeitpunkts ist jedoch entscheidend. Für diejenigen, die reinvestieren möchten, bleibt der Neubau auf dem Nextimmo-Portal eine bevorzugte Option, da er Leerstände und künftige Arbeiten begrenzt [1]. Für Verkäufer-Käufer erleichtert das erweiterte PTZ 2026 (zinsloses Darlehen) den Übergang ebenfalls [1].

## Die strategische Wahl der High-Tech-Miete in Cloche d'Or

Mieter in Luxemburg-Stadt zu werden, wird 2026 nicht mehr als Kapitalverlust, sondern als Komfortentscheidung angesehen. In Cloche d'Or bieten neue Residenzen modernste Smart-Home- und Energieleistungen.

Vorsicht ist jedoch beim Zustand des Immobilienbestands geboten. Im Jahr 2026 stehen „energetische Sorgenkinder“ stark in der Kritik: Wohnungen der Klasse G+ dürfen ohne detaillierten Sanierungsplan nicht mehr vermietet werden [5]. Durch den Verkauf einer alten, energieintensiven Immobilie und die Miete einer A+-zertifizierten Wohnung in Gasperich oder Cloche d'Or optimieren die Bewohner ihre Nebenkosten und ihren Lebenskomfort.

## Budget und Vorschriften: Was Sie 2026 wissen müssen

Das Budget für den Status eines „Premium-Mieters“ bleibt in der Hauptstadt hoch. Laut dem Mietbarometer vom Juli 2026 muss man im Durchschnitt mit 1.950 € für eine Ein-Zimmer-Wohnung und bis zu 2.750 € für zwei Zimmer rechnen [3]. Außerhalb von Luxemburg-Stadt sinken die Mieten tendenziell, obwohl die Verfügbarkeit von Objekten begrenzt bleibt [3].

Der rechtliche Rahmen entwickelt sich ebenfalls weiter, um beide Parteien zu schützen. Vorschläge zielen darauf ab, die Verwaltung von Mietkautionen über eine nationale Anwendung beim Schatzamt zu vereinfachen, bei der Mieter die Kautionen direkt einzahlen [4]. Zudem wird eine Preisskala geprüft, um den Markt zu stabilisieren [4].

## Tipps für einen erfolgreichen Übergang

Bevor man diesen Schritt wagt, ist es wichtig, seine Rechte und Pflichten genau zu kennen, egal ob man verkaufender Eigentümer oder künftiger Mieter ist [2]. Das Nextimmo-Portal ermöglicht es, Angebote von Partneragenturen einzusehen, um den Wert der aktuellen Immobilie im Vergleich zu den Mieten in Zielvierteln wie Kirchberg oder Cloche d'Or genau zu bewerten.

Obwohl es noch seltene Gelegenheiten gibt, wie Studios für 850 € inklusive Nebenkosten in Vierteln wie Rollingergrund [6], erfordert das Premium-Segment eine strenge Finanzplanung basierend auf dem beim Verkauf erzielten Mehrwert.

## Quellen
1. [Kaufen oder Mieten in Luxemburg 2026?](https://www.facebook.com/ImmotopLuFanPage/posts/-acheter-ou-louer-au-luxembourg-en-2026-une-question-que-beaucoup-se-posent-aujo/1454019883431049/)
2. [Eigentümer oder Mieter in Luxemburg?](https://www.instagram.com/reel/DZNBYK-AZhT/)
3. [Mietbarometer Luxemburg Juli 2026](https://www.instagram.com/p/DV8L50-DHp3/)
4. [Virgule.lu - Kautionsreform und Preisskala](https://www.facebook.com/virgule.luxembourg/posts/-plus-besoin-de-d%C3%A9penser-2000-euros-par-mois-httpswwwvirguleluluxembourgla-feder/122172123704400781/)
5. [Renovierung und energetische Sanierung 2026](https://www.instagram.com/reel/DbDRrE3IyIJ/)
6. [Anzeige Rollingergrund März 2026](https://www.instagram.com/p/DWOhYjrDImC/)

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Immobilie verkaufen und „Premium-Mieter“ in Luxemburg-Stadt werden 2026

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## Unerwartete Wende in der europäischen Geldpolitik

Entgegen aller Erwartungen hat die Europäische Zentralbank (EZB) am 11. Juni 2026 beschlossen, ihren Leitzins um 25 Basispunkte anzuheben [1]. Diese Entscheidung stellt einen deutlichen Bruch mit der seit September 2024 beobachteten Lockerungsphase dar, in der die Institution mehrere Senkungen vorgenommen hatte [2], [4].

Dieser Warnschuss erfolgt in einem Umfeld hoher wirtschaftlicher Volatilität. Während der luxemburgische Markt gerade erst von sinkenden Zinsen zu profitieren begann, droht diese erneute Straffung die Kreditbedingungen für Einwohner und Investoren im Großherzogtum zu verschlechtern [3].

## Kerninflation im Fokus der Besorgnis

Der Hauptgrund für diese überraschende Erhöhung liegt in der Beschleunigung der Inflation in der Eurozone. Im Mai 2026 erreichte die Inflation im Jahresvergleich 3,2 % und lag damit deutlich über dem von der EZB festgelegten Preisstabilitätsziel von 2 % [1].

Noch besorgniserregender für die Frankfurter Notenbanker ist die Tatsache, dass auch die Kerninflation – die schwankungsanfällige Energie- und Lebensmittelpreise ausschließt – gestiegen ist [1]. Dieser Anstieg deutet darauf hin, dass der Inflationsdruck nicht mehr nur auf externe Faktoren beschränkt ist, sondern sich nun auch auf Dienstleistungen und andere Sektoren der europäischen Wirtschaft ausbreitet [1].

## Der Einfluss geopolitischer Spannungen und der Straße von Hormus

Luxemburg ist als offene Volkswirtschaft besonders anfällig für globale Energieschocks. Der aktuelle Anstieg der Energiepreise steht in direktem Zusammenhang mit geopolitischen Spannungen im Nahen Osten, insbesondere der Schließung der Straße von Hormus [1].

Diese strategische Passage für den weltweiten Öltransport hat zu steigenden Kosten für Transport, Produktion und Vertrieb in ganz Europa geführt [1]. Obwohl die EZB den Rohölpreis nicht direkt beeinflussen kann, handelt sie, um eine "Entankerung der Inflationserwartungen" zu verhindern, aus Sorge, dass Haushalte und Unternehmen ihr Verhalten dauerhaft ändern könnten, wenn sie mit ständig steigenden Preisen rechnen [1].

## Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Luxemburg

Für die Partneragenturen der NextImmo-Plattform ist diese Ankündigung ein starkes Signal an zukünftige Käufer in Luxemburg-Stadt, Esch-sur-Alzette oder im neuen Viertel Belval. Eine Erhöhung des Leitzinses bedeutet zwangsläufig steigende Kreditkosten [1].

*   **Darlehenskosten:** Die Hypothekenzinsen, die 2025 und Anfang 2026 gesunken waren [3], könnten wieder steigen.
*   **Kaufkraft:** Steigende monatliche Raten könnten die Nachfrage nach Wohnraum auf dem bereits angespannten luxemburgischen Markt bremsen.
*   **Investitionen:** Die Rentabilität von Immobilienprojekten könnte angesichts höherer Finanzierungskosten neu bewertet werden.

Die EZB nutzt dieses Instrument, um Konsum und Investitionen zu bremsen und den Preisdruck zu verringern [1]. Die vollen Auswirkungen dieser Geldpolitik werden jedoch erst in 18 bis 24 Monaten spürbar sein [1], was kurzfristig Unsicherheit über die Entwicklung des luxemburgischen Immobilienmarktes aufkommen lässt.

## Quellen

1. [Le coût du crédit va augmenter, la BCE va relever ses taux - RTBF](https://www.rtbf.be/article/le-cout-du-credit-va-augmenter-la-bce-va-relever-ses-taux-coup-de-semonce-ou-debut- d-un-nouveau-resserrement-monetaire-11738651)
2. [Voici les derniers taux négociés au Luxembourg - RTL Infos](https://www.facebook.com/RTLInfos/posts/voici-les-derniers-taux-n%C3%A9goci%C3%A9s-au-luxembourg-httpsinfosrtllunewsluxembourgle-t/1428673449261457/)
3. [Impact de la politique monétaire - BIL](https://www.facebook.com/BIL1856/posts/-apr%C3%A8s-les-fortes-%C3%A9volutions-observ%C3%A9es-ces-derni%C3%A8res-ann%C3%A9es-que-se-passe-t-il-au/1402445331916851/)
4. [La BCE a abaissé ses taux de 0,25 point en juin dernier - Lalux](https://www.agencegeneralealba.lu/blog/headline-8)
5. [Banques Centrales : à chacun sa route ! - Société Générale](https://www.privatebanking.societegenerale.com/fr/actualites/banques-centrales-chacun-route/)

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EZB kündigt überraschende Leitzinserhöhung um 25 Basispunkte an

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## Steuert Luxemburg auf eine strengere Besteuerung von Immobiliengewinnen zu?

**Hinweis: Dieser Beitrag ist eine vorausschauende Analyse. Derzeit sieht kein luxemburgischer Gesetzentwurf eine Verschärfung der Besteuerung von Immobilienveräußerungsgewinnen vor. Die nachstehenden Szenarien sind Arbeitshypothesen, die auf Gesetzesentwicklungen in anderen europäischen Ländern beruhen und ausschließlich zu Vergleichszwecken auf den luxemburgischen Kontext übertragen werden.**

### Was das luxemburgische Recht heute vorsieht

Maßgeblich bleibt das geänderte Einkommensteuergesetz vom 4. Dezember 1967 (LIR). Zusammengefasst:

- der Veräußerungsgewinn aus dem Hauptwohnsitz ist nicht steuerpflichtig;
- die Veräußerung einer seit mehr als zwei Jahren gehaltenen Immobilie fällt unter die Regelung der Veräußerungsgewinne (Art. 99ter LIR) mit Neubewertung des Anschaffungspreises;
- Artikel 130 LIR sieht einen Zehnjahresfreibetrag vor;
- befristete ermäßigte Sätze wurden vom Gesetzgeber als konjunkturelles Instrument eingesetzt, um den Markt zu beleben.

Die aktuelle luxemburgische Logik ist somit eher anreizorientiert als strafend. Genau das macht die vorausschauende Betrachtung interessant.

### Warum die Frage dennoch gestellt wird

Drei Faktoren befeuern die Debatte: der anhaltende Druck auf das Wohnungsangebot, die Haushaltskosten der Wohnungsbauförderung der letzten Jahre und der erklärte Wille, Baulandhortung zu erschweren. Historisch überprüfen europäische Staaten die Besteuerung von Immobiliengewinnen, wenn diese drei Faktoren zusammentreffen.

### Hypothesen nach dem Vorbild anderer europäischer Gesetzgebungen

Die folgenden Beispiele stammen aus ausländischem Recht. Sie gelten nicht in Luxemburg und dienen ausschließlich als vergleichender Deutungsrahmen.

**Hypothese 1 — längere Haltefristen (französisches Modell).** In Frankreich tritt die vollständige Einkommensteuerbefreiung erst nach 22 Jahren Haltedauer ein, bei den Sozialabgaben nach 30 Jahren. Hypothetisch auf Luxemburg übertragen, würde eine solche Logik die Befreiung verzögern und schnelle Weiterverkäufe belasten.

**Hypothese 2 — Besteuerung schneller Weiterverkäufe (belgisches Modell).** Die belgische Regelung für bebaute Immobilien, die innerhalb kurzer Frist weiterverkauft werden, zielt auf Spekulation statt auf langfristigen Besitz.

**Hypothese 3 — eine kurze feste Frist (deutsches Modell).** In Deutschland ist der private Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt, ausgenommen Eigennutzung. Diese einheitliche Schwelle gilt als gut administrierbarer Kompromiss.

**Hypothese 4 — steuerlicher Druck auf Leerstand.** Mehrere Länder kombinieren die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen mit einer verschärften Leerstandsbesteuerung. In Luxemburg wird dieser zweite Aspekt unabhängig davon politisch regelmäßig diskutiert.

### Fazit

Keine dieser Hypothesen ist derzeit in einem luxemburgischen Text verankert. Sie dienen dazu, die möglichen Folgen eines Kurswechsels abzuschätzen. Eine endgültige Positionierung setzt einen tatsächlich in der Abgeordnetenkammer eingebrachten Gesetzentwurf voraus.

Für Eigentümer und Investoren bleibt das vernünftige Vorgehen unverändert: sich am geltenden Recht orientieren, Anschaffungspreise und Arbeiten dokumentieren und jede Transaktion von einem luxemburgischen Steuerberater prüfen lassen.

Die Plattform NextImmo verfolgt diese Entwicklungen mit ihren Partneragenturen und aktualisiert diese Analyse, sobald ein offizieller Text vorliegt.

## Quellen
1. [Geändertes Einkommensteuergesetz vom 4. Dezember 1967 (LIR) — Legilux](https://legilux.public.lu/eli/etat/leg/loi/1967/12/04/n1/consolide)
2. [Besteuerung von Immobiliengewinnen — Guichet.lu](https://guichet.public.lu/de/citoyens/impots-taxes/vente-location/vente-immeuble/imposition-plus-value.html)
3. [Abgeordnetenkammer — Gesetzgebungsdossiers](https://www.chd.lu/)
4. [Frankreich — private Immobiliengewinne (Vergleich)](https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/comment-sont-imposees-les-plus-values-immobilieres)
5. [Belgien — Besteuerung von Immobiliengewinnen (Vergleich)](https://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/vente)

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Steuert Luxemburg auf eine strengere Besteuerung von Immobiliengewinnen zu?

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## Neuer Schwung für Mietinvestitionen in Luxemburg

Angesichts des begrenzten Angebots auf dem Kaufmarkt, das den Mietsektor stark belastet, hat die luxemburgische Regierung beschlossen, ihre steuerlichen Hebel zu verstärken [2]. Das Ziel ist klar: Private Investoren sollen wieder gewonnen werden, um den Wohnungsbau anzukurbeln, insbesondere in Ballungsgebieten wie Luxemburg-Stadt, Esch-sur-Alzette oder in neuen Vierteln wie Belval und Cloche d'Or.

### Erhöhte Abschreibungssätze für Neubauten

Die Kernmaßnahme dieses neuen Gesetzespakets betrifft die Einführung einer steuerlichen „Super-Abschreibung“. Dieses System ermöglicht es Eigentümern, jedes Jahr einen größeren Teil der Baukosten von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen.

Nach den jüngsten Ankündigungen sind die Abschreibungssätze nun gestaffelt, um die soziale Mischung und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu fördern:
*   **3,5 % pro Jahr** für neu vermietete Wohnungen mit mittlerer Miete [3].
*   **4,5 % pro Jahr** für Wohnungen im sozialen Wohnungsbau [3].
*   **Bis zu 5,5 % pro Jahr** in bestimmten, im Gesetzentwurf vorgesehenen Sonderfällen, um die Attraktivität des Sektors zu maximieren [5].

### Anrechnung von Verlusten aus Vermietung auf das Gesamteinkommen

Neben den Sätzen selbst wurde eine wesentliche strukturelle Änderung eingeführt. Das System erlaubt es nun, das aus diesen hohen Abschreibungen und Kosten resultierende Immobiliendefizit mit dem Gesamteinkommen des Vermieters zu verrechnen [1].

Diese steuerliche Flexibilität verbessert die Nettorentabilität von Immobilienprojekten für Steuerzahler erheblich, egal ob sie in moderne Wohnungen auf dem Kirchberg oder in Residenzen in Differdingen investieren. Durch die Verringerung der Gesamtsteuerbemessungsgrundlage hofft der Staat, die gestiegenen Baukosten und Zinssätze auszugleichen, die die Bauvorhaben in den letzten Monaten gebremst hatten.

### Strenge Regeln für den sozialen Wohnungsbau

Parallel zu diesen Anreizen für Eigentümer verstärkt die Regierung die Überwachung des Mietparks. Bei Wohnungen, die von Sonderkonditionen profitieren, wird die Situation der Mieter alle sechs Jahre überprüft [4].

Übersteigt das Einkommen der Bewohner die gesetzlichen Obergrenzen, müssen sie eine „Zusatzmiete“ zahlen oder die Wohnung verlassen [4]. Diese Maßnahme soll sicherstellen, dass öffentliche Beihilfen und Steuervorteile tatsächlich den Haushalten zugutekommen, die sie am dringendsten benötigen.

### Was bedeutet das für Investoren auf Nextimmo?

Für die Nutzer der Nextimmo-Plattform markieren diese Maßnahmen einen Wendepunkt. Mietinvestitionen werden im Großherzogtum wieder zu einer strategischen Option [3]. Die Partneragenturen von Nextimmo stellen bereits ein wachsendes Interesse an Neubauprojekten (VEFA) fest, das durch die Aussicht auf beschleunigte steuerliche Absetzbarkeit angeregt wird.

## Quellen

1. [Nouvelles mesures pour le logement au Luxembourg - Facebook](https://www.facebook.com/atHome.lu/posts/-booster-fir-de-wunnengsbau-le-gouvernement-annonce-un-nouveau-paquet-de-mesures/1478569564310713/)
2. [RTL Infos - Facebook](https://www.facebook.com/RTLInfos/posts/loffre-restreinte-sur-le-march%C3%A9-de-lacquisition-a-mis-le-march%C3%A9-de-la-location-s/1591680466294087/)
3. [L'investissement locatif est-il toujours une option intéressante au Luxembourg ? - BIL](https://www.facebook.com/BIL1856/posts/-linvestissement-locatif-est-il-toujours-une-option-int%C3%A9ressante-au-luxembourg-d/1413845630776821/)
4. [Impôt à la mobilisation des terrains constructibles (IMOB) - RTL Infos](https://www.facebook.com/RTLInfos/posts/imp%C3%B4t-%C3%A0-la-mobilisation-des-terrains-constructibles-imob-imp%C3%B4t-sur-la-non-occupa/1597590892369711/)
5. [Immobilier locatif : les règles d'assouplissement - Capital](https://www.facebook.com/Capital.fr/posts/immobilier-locatif-les-r%C3%A8gles-dassouplissement-voulues-par-le-ministre-en-bonne-/1502092538611808/)

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- [Luxus-Coliving in Cessange und Gasperich: Die Revolution der Investoren-Vermieter](https://nextimmo.lu/de/blog/premium-flat-sharing-cessange-gasperich-investors-2026)
- [Grüne Renovierung 2026: Investieren in Ettelbrück und Diekirch](https://nextimmo.lu/de/blog/energy-renovation-investment-ettelbruck-diekirch-luxembourg-2026)


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