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The rent cap reform will not see the light of day, but the Ministry of Housing is highlighting "the other important aspects" of the bill. The Government Council approved on Monday, April 15, 2024, the government amendments to the bill modifying the rules on residential leases.

These amendments are now in the legislative process, so that the bill can be examined by the Council of State and voted on by the Chamber of Deputies "very soon".

**Sharing of real estate agency fees**

In the future, real estate agency commission fees will be shared equally - thus 50/50 - between the landlord and the tenant, assures the Ministry of Housing.

**Abolition of the concept of luxury housing**

The concept of "luxury housing," which made it possible to avoid the application of the rent cap (defined by the rule of 5% of the capital invested in the accommodation), will be abolished, notes the government.

**Reduction of the security deposit from 3 to 2 months maximum**

The maximum legal amount of the rental guarantee is reduced from three to two months' rent.

_"The bill introduces a procedure for the return of the rental guarantee, with specific terms, including a penalty in the event of non-compliance with the deadlines set by law when the tenant leaves the accommodation,"_ specifies the Ministry of Housing.

**Limitation of rent increases to 10% every two years**

The annual thirds rule is replaced by a biennial rent limit of 10%, notes the ministry. During each rent adjustment, the rent can therefore not be increased by more than 10%.

It should be noted that a rent supplement for furniture may be requested by the landlord in the case of furnished accommodation.

**Obligation of a written lease and compliance with the legal rent cap**

Every residential lease agreement will obligatorily have to be drawn up in writing in the future, and contain certain mandatory clauses, explains the government.

_"Thus, for example, the statement that the rent requested by the landlord for the rented accommodation respects the legal annual rent cap (5% of the capital invested in the accommodation) will have to be stipulated in every future lease agreement,"_ it illustrates.

**Shared tenancy**

The bill provides specific legal provisions for shared tenancy, _"which are still lacking in the current legislation,"_ explains the government. Between the tenants and the landlord, a _"single shared tenancy agreement"_ is established. In addition, the co-tenants "establish in writing" a co-tenancy pact, in order to formalize the aspects of communal living and the practical modalities of this form of rental.

When a co-tenant wishes to be released from their obligations before the end of the lease, _"they notify the landlord and their co-tenants simultaneously with three months' notice"_. The notification to the landlord is made _"by registered letter"_ with acknowledgment of receipt. This co-tenant _"is required"_, before the expiration of their notice period, to look for a replacement co-tenant.

The other co-tenants or the landlord _"can also propose a replacement candidate"_. Failing to have presented a replacement candidate, the outgoing co-tenant _"must be able to demonstrate having conducted an active and sufficient search"_ in order to find a new co-tenant.

New property rental rules in Luxembourg soon to take effect?

Die Reform der Mietobergrenze wird nicht umgesetzt, aber das Wohnungsbauministerium beleuchtet „die anderen wichtigen Aspekte“ des Gesetzentwurfs. Der Conseil de gouvernement hat am Montag, den 15. April 2024, die Abänderungsanträge der Regierung zum Gesetzentwurf zur Änderung der Vorschriften über Wohnraummietverträge gebilligt.

Diese Änderungsanträge befinden sich nun im Gesetzgebungsverfahren, damit der Gesetzentwurf vom Conseil d’État geprüft und „sehr bald“ von der Chambre des députés verabschiedet werden kann.

**Aufteilung der Maklergebühren**

Künftig werden die Provisionskosten der Immobilienmakler gerecht – also 50/50 – zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt, versichert das Wohnungsbauministerium.

**Abschaffung des Begriffs der Luxuswohnungen**

Der Begriff „Luxuswohnung“, der es ermöglichte, die Anwendung der Mietobergrenze (definiert durch die Regel von 5 % des in die Wohnung investierten Kapitals) zu umgehen, wird abgeschafft, merkt die Regierung an.

**Reduzierung der Kaution von 3 auf maximal 2 Monate**

Der gesetzliche Höchstbetrag der Mietkaution wird von drei auf zwei Monatsmieten reduziert.

_„Der Gesetzentwurf führt ein Verfahren zur Rückerstattung der Mietkaution mit genauen Modalitäten ein, einschließlich einer Sanktion bei Nichteinhaltung der gesetzlich vorgesehenen Fristen, wenn der Mieter die Wohnung verlässt“_, präzisiert das Wohnungsbauministerium.

**Begrenzung von Mieterhöhungen auf 10 % alle zwei Jahre**

Die jährliche Drittelregelung wird durch eine zweijährliche Mietgrenze von 10 % ersetzt, merkt das Ministerium an. Bei jeder Mietanpassung darf die Miete folglich um nicht mehr als 10 % nach oben erhöht werden.

Es ist anzumerken, dass der Vermieter im Falle einer möblierten Wohnung einen Mietzuschlag für das Mobiliar verlangen kann.

**Pflicht zu einem schriftlichen Mietvertrag und Einhaltung der gesetzlichen Mietobergrenze**

Jeder Wohnraummietvertrag muss künftig zwingend schriftlich abgefasst werden und bestimmte Pflichtangaben enthalten, erklärt die Regierung.

_„So muss beispielsweise in jedem zukünftigen Mietvertrag die Angabe festgehalten werden, dass die vom Vermieter für die gemietete Wohnung verlangte Miete die gesetzliche Obergrenze der Jahresmiete (5 % des in die Wohnung investierten Kapitals) einhält“_, veranschaulicht sie.

**Wohngemeinschaften (Colocation)**

Der Gesetzentwurf sieht spezifische gesetzliche Bestimmungen für Wohngemeinschaften vor, _„die in der aktuellen Gesetzgebung noch fehlen“_, erklärt die Regierung. Zwischen den Mietern und dem Vermieter wird ein _„einheitlicher WG-Mietvertrag“_ geschlossen. Darüber hinaus _„erstellen“_ die Mitbewohner _„schriftlich“_ eine WG-Vereinbarung (Pacte de colocation), um die Aspekte des Zusammenlebens und die praktischen Modalitäten dieser Mietform zu formalisieren.

Wenn ein Mitbewohner sich vor Ablauf des Mietvertrags von seinen Verpflichtungen befreien möchte, _„teilt er dies dem Vermieter und seinen Mitbewohnern gleichzeitig unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten mit“_. Die Mitteilung an den Vermieter erfolgt _„per Einschreiben“_ mit Rückschein. Dieser Mitbewohner _„ist verpflichtet“_, vor Ablauf seiner Kündigungsfrist einen Ersatzmieter zu suchen.

Die anderen Mitbewohner oder der Vermieter _„können ebenfalls einen Ersatzkandidaten vorschlagen“_. Falls kein Ersatzkandidat präsentiert wurde, _„muss der ausziehende Mitbewohner nachweisen können, eine aktive und ausreichende Suche durchgeführt zu haben“_, um einen neuen Mitbewohner zu finden.

Neue Regeln für die Immobilienvermietung in Luxemburg bald in Kraft?

La réforme du plafond des loyers ne verra pas le jour, mais le ministère du Logement met en lumière «les autres aspects importants» du projet de loi. Le Conseil de gouvernement a approuvé lundi le 15 avril 2024 les amendements gouvernementaux au projet de loi modifiant les règles sur le bail à usage d’habitation.

Ces amendements sont désormais en procédure législative, pour que le projet de loi puisse être examiné par le Conseil d’État et voté par la Chambre des députés «très prochainement».

**Partage des frais d’agence immobilière**

À l'avenir, les frais de commission des agences immobilières seront partagés équitablement - donc 50/50 - entre le bailleur et le locataire, assure le ministère du Logement.

**Abolition de la notion de logements de luxe**

La notion de «logement de luxe», qui permettait d'éviter l'application du plafond du loyer (défini par la règle de 5% du capital investi dans le logement), sera abolie, note le gouvernement.

**Réduction de la caution de 3 à 2 mois maximum**

Le montant légal maximum de la garantie locative est réduit de trois à deux mois de loyer.

_«Le projet de loi introduit une procédure de restitution de la garantie locative, avec des modalités précises, y compris une sanction en cas de non-respect des délais prévus par la loi lorsque le locataire quitte le logement»_, précise le ministère du Logement.

**Limitation des augmentations de loyer à 10% tous les deux ans**

La règle des tiers annuels est remplacée par une limite biennale des loyers de 10%, note le ministère. Lors de chaque adaptation du loyer, le loyer ne pourra donc pas être augmenté de plus de 10% à la hausse.

Il convient de noter qu'un supplément de loyer pour le mobilier peut être demandé par le bailleur en cas de logement meublé.

**Obligation d'un bail écrit et respect du plafond légal du loyer**

Tout contrat de bail à usage d’habitation devra obligatoirement être rédigé par écrit à l'avenir, et contenir certaines mentions obligatoires, explique le gouvernement.

_«Ainsi, par exemple, la mention que le loyer demandé par le bailleur pour le logement loué respecte le plafond légal du loyer annuel (5% du capital investi dans le logement) devra être stipulée dans tout contrat de bail futur»_, illustre-t-il.

**Colocation**

Le projet de loi prévoit des dispositions légales spécifiques à la colocation, _«qui font encore défaut dans la législation actuelle»_, explique le gouvernement. Entre les locataires et le bailleur est établi un _«contrat de colocation unique»_. En outre, les colocataires «établissent par écrit» un pacte de colocation, afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location.

Lorsqu’un colocataire souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, _«il le notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires moyennant un préavis de trois mois»_. La notification au bailleur est faite _«par lettre recommandée»_ avec avis de réception. Ce colocataire _«est tenu»_, avant l'expiration de son préavis, de chercher un colocataire remplaçant.

Les autres colocataires ou le bailleur _«peuvent également proposer un candidat remplaçant»_. À défaut d’avoir présenté un candidat remplaçant, le colocataire sortant _«doit pouvoir démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante»_ en vue de trouver un nouveau colocataire.