Interview mit Serge Uschkaloff, Mitbegründer von IMMOTOP.LU

Um einen umfassenden Einblick in den aktuellen Immobilienmarkt in Luxemburg zu erhalten, haben wir Serge Uschkaloff eingeladen, unsere Fragen zu beantworten. Erfahren Sie in diesem Artikel mehr über die Erkenntnisse, die dieser erfahrene Immobilienexperte geteilt hat.

Sie waren am Start von IMMOTOP.LU im Jahr 2007 beteiligt, zu einer Zeit, als der wirtschaftliche Kontext unsicher war. Glauben Sie, dass das, was heute passiert, ähnlich ist wie vor 16 Jahren?

Obwohl ich einige Parallelen zwischen der Subprime-Krise und der aktuellen Situation ziehen kann, sind diese beiden Krisen grundlegend unterschiedlich. Die Subprime-Krise war mit einem Überschuss an individueller Verschuldung in den Vereinigten Staaten verbunden, während die aktuelle Krise auf mehreren Faktoren beruht, deren Kombination sich als fatal erwiesen hat und viele Bereiche, einschließlich Energie, Bauwesen und Immobilien, beeinflusst hat. Die aktuelle Krise ist daher systemisch.

Die Subprime-Krise brach aus, als das Internet an Bedeutung gewann, und der Markt brauchte einen Schub, um seinen Übergang zum Digitalen zu beschleunigen. Daher zeigten Immobilienagenturen Interesse an Immobilienplattformen, die auf dem Markt Papier- und Offline-Unterstützungen ersetzten. Es war relativ einfach, sie davon zu überzeugen, unser Konzept zu übernehmen, da alle internetbezogenen Projekte im Aufschwung waren. Heute ist es künstliche Intelligenz, die das Interesse der Branche weckt und das Potenzial hat, die Spielregeln vollständig zu ändern.

In Bezug auf Immobilienpreise wurde Luxemburg vor einem signifikanten Rückgang verschont und hat nur eine marginale Korrektur erfahren. In südeuropäischen Ländern hingegen gab es Rückgänge von über 60%, abhängig von den geografischen Gebieten.

Derzeit verschlechtert sich die Situation für Luxemburg, da unser kleines Land bereits über 30% des Marktwerts in Bezug auf Preise im Vergleich zum Höhepunkt verloren hat und damit an der Spitze des Rückgangs in der Europäischen Union steht.

Was denken Sie, ist die Ursache der aktuellen Situation?

Die Krise, die der Immobilienmarkt derzeit durchläuft, ist seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs beispiellos. Die Preisentwicklung erreichte im letzten Quartal 2021 ihren Höhepunkt. Nach einem rapiden Anstieg der Zinssätze stagnierten die Preise zunächst, bevor sie in entgegengesetzter Korrelation zum Anstieg zu fallen begannen. Zwischen 2019 und 2021 stiegen die Preise um über 30%, und dieser Anstieg war phänomenal. Aber es war auch ein Zeichen für eine Blase! Die abrupte Vervierfachung des Zinssatzes hat viele Einzelpersonen und Fachleute überrascht. Ich glaube, die Hauptursache liegt in der Unfähigkeit, solche Dinge wie galoppierende Inflation und die Umkehrung der Zinspolitik vorherzusagen. Der Preisanstieg war auf den niedrigen Zinssatz von etwa 1% ausgerichtet, und die Finanzierung war leicht zugänglich. Als jedoch die Zinsen stiegen, wurde der Zugang zur Finanzierung abgeschnitten, und die Nachfrage brach daraufhin drastisch ein. All das ist eine Kette von Umständen, die zur aktuellen Immobilienkrise führt.

Wie sieht es mit den kommenden Trends aus?

Die Preise werden im Sommer ihren Tiefststand erreichen und sich im zweiten Halbjahr 2024 stabilisieren. Dann könnten sich je nach großen Faktoren wie wirtschaftlichen, politischen und sogar geopolitischen Faktoren verschiedene Szenarien entfalten. Das beste Szenario besteht darin, eine stabile einstellige Steigerung für 5 bis 6 Jahre ab 2025 vorherzusagen. Auf diese Weise würde der Wertverlust absorbiert, und die Preise würden auf ihr Niveau von Ende 2021 zurückkehren. Es hängt jedoch alles von der europäischen Geldpolitik und der Kaufkraft potenzieller Käufer ab.

Und Ihrer Meinung nach, was wäre das schlimmste Szenario?

Das schlimmste Szenario wäre, dass aufgrund des Mangels an verfügbarem Wohnraum auf dem Markt und bei einem Zustrom von Expatriierten die Immobilienpreise wieder zweistellig steigen, wie wir es bereits in der Post-Covid-Ära erlebt haben. Sicherlich erscheint dies bei der aktuellen Rate unwahrscheinlich, aber wenn man davon ausgeht, dass die Rate sinken würde, könnte man erwarten, dass ein solches Szenario eintritt. Dies hängt auch von der Attraktivität Luxemburgs als Ziel für Expatriierte ab.

Und könnte man davon ausgehen, dass die Preise noch weiter fallen werden?

Bisher haben wir festgestellt, dass der tatsächliche Verkaufspreis, der derzeit auf dem Markt praktiziert wird, dem Preis von 2019-2020 entspricht. Bei bestehenden Immobilien entspricht dieser Verlust 30-35% und variiert je nach Art der Immobilie, ihrer Lage und ihrem Zustand. Neue Immobilien weisen einen minimalen Verlust von 20% im Vergleich zum Höhepunkt von Ende 2021 auf.

Diese Situation spiegelt die Notwendigkeit wider, die Ratenzahlung an die Kaufkraft der Käufer anzupassen, und diese drastische Korrektur steht perfekt in negativer Korrelation zum Anstieg der Zinssätze.

Könnten die Preise noch weiter fallen?

Ich würde sagen, ja, in der Vergangenheit sind solche Phänomene in anderen Ländern aufgetreten, und Spanien hat sich zum Beispiel noch nicht von dem während der Finanzkrise von 2007-2008 erlittenen Wertverlust erholt. Diese Hypothese würde eher eintreten, wenn die Zinssätze weiter steigen.

Was würden Sie also Käufern und Verkäufern im Jahr 2024 raten?

Optimistisch würde ich sagen, dass es der ideale Zeitpunkt sein wird, seine Hauptwohnung zu kaufen. Die monatlichen Raten sind jetzt ausgeglichen, und man kann unter bestimmten Bedingungen wieder in den Besitz kommen. Wenn Sie derzeit Mieter sind und vorhaben, eine Weile in Luxemburg zu bleiben, dann probieren Sie es aus! Wenn Sie bereits Eigentümer Ihrer Immobilie sind und sie Ihren aktuellen Bedürfnissen entspricht, warten Sie.

Wenn Ihre Familie jedoch wächst oder Sie einfach mehr Platz benötigen, könnte dies der ideale Zeitpunkt für eine solche Übertragung sein. Und wenn Sie aus irgendeinem Grund unbedingt in diesem Jahr Ihre Immobilie verkaufen möchten, lassen Sie sich von einem professionellen Makler begleiten!

Und wäre es eine gute Idee, im Jahr 2024 in Immobilien zu investieren?

Ja, tatsächlich, und es wird zwei Arten von Gelegenheiten für liquide Investoren geben. Einerseits könnten sie nach renovierungsbedürftigen Objekten zu einem niedrigeren Preis suchen und, nach der Renovierung, vermieten. Einschränkungen bestehen darin, eine gute Isolierung vorzusehen, um die Energieklasse der Immobilie zu verbessern. Andererseits könnten Investoren von staatlichen Anreizen profitieren und in Objekte im Bau investieren, was den Bauboom wieder ankurbeln und die Auswirkungen der Krise abfedern könnte. Der Mietmarkt in Luxemburg ist so klein, dass er in den nächsten 2-3 Jahren verdoppelt werden muss. Mit etwas Glück würden sich die Mieten stabilisieren und für Haushalte erschwinglicher werden.