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Qu'il s'agisse de votre premier achat, d'un nouvel investissement immobilier locatif ou d'une acquisition suite à la vente d'un autre bien, votre projet immobilier nécessite une longue réflexion. Avant d'acheter un bien, vous devez rassembler un maximum d'informations, connaître les démarches administratives indispensables, identifier tous les coûts supplémentaires et anticiper tous les petits aléas qui pourraient retarder ou perturber le processus. Afin de mieux envisager cette période parfois lourde de doutes, ne choisissez pas d'agir seul : entourez-vous de professionnels capables de vous accompagner dans vos choix et de vous informer de toutes les subtilités liées à votre achat.

## Internet, un allié aux ressources limitées

Vous avez l'impression que vous pouvez trouver des réponses à toutes vos questions sur Internet. Ce n'est pas totalement faux : les sites immobiliers tentent de couvrir un maximum de sujets, dans le but de résoudre les problèmes les plus courants et de guider tous les internautes prêts à acheter.

_“Afin d'aborder les questions les plus fréquemment rencontrées, les sites web immobiliers tentent de couvrir le plus de terrain possible”._

Mais les données auxquelles vous accédez auront été rédigées en pensant à un large public, afin que chacun puisse appréhender les concepts présentés. Elles ne seront pas du tout pertinentes pour votre situation. En comparant les annonces de différentes propriétés, vous pouvez en apprendre davantage sur le marché immobilier dans son ensemble et vous familiariser avec le jargon commercial courant grâce à vos recherches en ligne. Cet état d'esprit curieux et méthodique ne suffira toutefois pas pour acquérir, même dans les meilleures conditions du marché.

## Lors de la vente d'un bien immobilier, il est nécessaire de passer par le notaire car c'est une obligation légale

Les transactions immobilières ne sont pas complètes tant qu'un notaire n'a pas été sollicité par la partie vendeuse et la partie acheteuse. Par exemple, un notaire est nécessaire pour la signature de l'acte de vente. Il convient également de noter que le notaire s'occupe de nombreuses autres formalités administratives nécessaires, telles que la remise des taxes aux autorités compétentes et le dépôt des déclarations nécessaires à l'avance, afin que vous n'ayez à vous soucier de rien.

La présence d'un notaire au moment de la conclusion de la vente est un gage de sérénité pour les deux parties, car l'expert peut attester de la légitimité du passeport énergétique et de la légalité de la cession, ainsi que vérifier les éventuelles nuances qui pourraient modifier les conditions de la vente (comme certaines servitudes conventionnelles).

## La société immobilière est là pour répondre à vos questions et à vos préoccupations

Vous pouvez bénéficier des services d'une agence immobilière si vous ressentez le besoin d'être guidé tout au long du processus, de la recherche initiale à la signature finale chez le notaire. Vous trouverez ici tous les conseils spécifiques dont vous avez besoin pour peser le pour et le contre de ce déménagement.

Votre agent immobilier tiendra compte de vos préférences lorsqu'il choisira les maisons qui vous conviennent et organisera les visites. Il se présente comme quelqu'un à qui vous pouvez parler de n'importe quel problème, quelqu'un qui connaît bien le marché et la loi, et quelqu'un qui peut gérer même les circonstances les plus particulières.

_"En utilisant les services d'un agent immobilier, vous pouvez trouver des résidences potentielles et programmer des visites”._

Si vous voulez un soutien complet tout au long du processus, une agence devrait être votre premier choix, même si des recherches en ligne et une discussion avec un notaire peuvent vous aider à prendre une décision plus éclairée.


Qui faut-il consulter avant d'acheter un bien immobilier ?

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Protégez-vous contre les mauvais traitements infligés aux locataires à l'aide d'un contrat de location ou d'un contrat de bail. En cas de litige, ce sera sans doute le document le plus important à examiner.

À ce titre, il est judicieux de privilégier un contrat sur mesure, rédigé selon les critères de votre location, afin d'anticiper toutes les situations et de mieux vous protéger. Découvrez les facteurs les plus importants à prendre en compte avant de signer un bail.

## Les détails financiers

La fixation du montant du loyer, des charges locatives et des dépôts de garantie sont autant de questions qui doivent être réglées conformément à la loi adoptée au Luxembourg en 2006. L'article 3 du bail peut définir des lignes directrices pour la détermination du loyer, mais dans la pratique, le montant est généralement déterminé par la négociation entre les parties et/ou les conditions du marché. Un cadre juridique n'est appliqué que si et quand un litige survient pendant la durée du bail.

_"Seule la loi sera appliquée en cas de litige survenant lors de l'exécution de la caution"._

Il est courant d'inclure les prépaiements pour les services publics tels que l'électricité, le gaz et le chauffage dans la rubrique " charges " que vous fournissez à votre locataire. Un locataire ne peut être tenu responsable des services publics, de l'entretien courant de l'appartement et des parties communes, ainsi que des réparations mineures que si cela est prévu dans le contrat de location. Vous devez payer pour des choses comme un syndic ou des réparations coûteuses.

Veillez également à inclure le montant du dépôt de garantie dans votre contrat de location. Il s'agit d'un paiement préliminaire au cas où la propriété subirait des dommages après le départ du locataire. Il ne faut pas inclure dans cette somme plus de trois mois de loyer.

_"Le montant de la garantie locative doit être précisé"._

## La durée, la sous-location et l'inventaire du mobilier sont des formalités nécessaires

Votre bail ne doit pas se limiter aux seuls détails financiers. En principe, lorsqu'un bail est signé, il l'est pour une durée indéterminée. Bien qu'une date de fin puisse être spécifiée, le contrat peut être prolongé d'un commun accord entre les parties, conformément aux dispositions du Code civil, qui stipule que le bail avec une date de fin spécifiée se transforme automatiquement en bail à durée indéterminée à la date d'expiration du bail, quelles que soient les conditions initiales du bail. En revanche, la période de préavis et les autres conditions de résiliation doivent être précisées dans le contrat (généralement 3 mois).

N'oubliez pas que vous pouvez inclure dans le bail une clause interdisant la sous-location si vous le souhaitez. N'oubliez pas que si votre locataire signe un contrat de sous-location, vous n'avez rien à dire sur les termes de l'accord qu'il passe avec son sous-locataire. Si vous préférez garder le contrôle total, vous devriez probablement l'interdire.

Assurez-vous de faire l'inventaire de tous vos meubles et autres biens avant de signer le bail et de déménager officiellement. Cela vous aidera à faire la différence entre les dommages préexistants et ceux qui ont pu être causés par le locataire après votre emménagement.

Les instructions relatives à l'entretien du jardin, du garage, des pièces annexes, etc. peuvent être incluses dans le bail si nécessaire. Si vous voulez vous assurer que votre contrat reflète fidèlement le bien et couvre toutes les éventualités, il est préférable de le faire rédiger par un professionnel de l'immobilier plutôt que d'utiliser un modèle trouvé en ligne.

Tout ce que vous devez savoir sur un bail

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Après avoir visité le bien, vous ne pouvez vous empêcher d'être attiré par celui-ci et de penser qu'il s'agit d'une opportunité fantastique. Vous devez faire une première offre d'achat à ce stade du processus de négociation. Alors, que faites-vous maintenant ? Que devez-vous dire pour justifier votre offre si elle est inférieure au taux en vigueur ? En tant que tel, il est impératif que vous prêtiez une attention particulière aux conseils de votre agent immobilier à ce stade, afin que vous puissiez acquérir le bien de la manière la plus avantageuse possible.

## Organisez une nouvelle visite pour faire avancer votre dossier

Même si vous avez ressenti un véritable coup de cœur ou apprécié le bien suffisamment pour vous positionner sur une offre après une seule visite, vous ne maîtrisez pas encore les outils nécessaires à une négociation réussie. Nous vous recommandons de planifier un voyage de retour afin d'examiner cette opportunité avec un œil plus critique, de vérifier les mérites qui ont initialement suscité votre intérêt - et d'attirer l'attention sur les défauts qui pourraient vous permettre de négocier un prix plus bas.

N'hésitez pas à vous faire accompagner d'un architecte ou d'un chef de chantier lors de votre deuxième visite si la maison ou l'appartement que vous convoitez nécessite des rénovations. Ce dernier sera en mesure de vous donner une estimation précise des coûts associés aux mises à niveau, ce qui constitue évidemment un puissant levier de négociation.

_"N'hésitez pas à emmener un architecte ou un gestionnaire de site pour la contre-visite si la maison ou l'appartement qui vous intéresse nécessite des travaux."_

## Effectuez une évaluation approfondie du marché pour déterminer la valeur réelle du bien

Comme le vendeur prévoit un certain marchandage de la part de l'acheteur, il y aura toujours un écart entre le prix demandé et la juste valeur marchande du bien. Il faut faire preuve de diligence raisonnable pour déterminer si le prix demandé pour la maison ou l'appartement qui vous intéresse est juste ou non.

Les agents immobiliers sont très utiles à cet égard, car ils connaissent bien le marché local et la région dans laquelle ils opèrent. Vous pouvez lui demander en toute confiance une estimation du prix le plus bas possible sans mettre votre position en péril.

## Avant de faire une offre d'achat, il est important d'établir le cadre de la vente

Vous devez comprendre le contexte général de la vente pour savoir si une réduction du prix est envisageable. Si le propriétaire est impatient de finaliser la vente, par exemple, il peut être plus souple quant au prix demandé. Essayez de rencontrer le propriétaire et de lui poser des questions pour mieux comprendre les motivations de la vente. Ces informations peuvent s'avérer utiles lors des négociations.

_“Si le vendeur est impatient de conclure l'affaire, le prix demandé peut être réduit”._

Une propriété qui est sur le marché depuis un certain temps sera également plus encline à la négociation qu'une toute nouvelle inscription. À cet égard, vous devez vous renseigner auprès de l'agent immobilier pour savoir depuis combien de temps l'annonce est active (ou utiliser vos recherches antérieures pour trouver l'information vous-même).

Attention, toutes les situations ne permettent pas de négocier ; il est parfois nécessaire de saisir l'occasion qui se présente si le vendeur reçoit plusieurs offres et peut se permettre d'être pointilleux. Par conséquent, avant de décider de vous positionner sur un prix inférieur au prix de vente, prenez connaissance de tous les critères mentionnés dans cet article et ne procédez pas sans l'aide d'un spécialiste de l'immobilier.


Comment faire une offre d'achat après une visite ?

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La réussite de la vente d'une maison nécessite la participation de nombreuses personnes, et surtout les conseils de professionnels chevronnés. Si vous voulez économiser du temps et des efforts ou négocier le meilleur prix possible, vous devez demander l'aide d'experts immobiliers. De quelle manière pouvez-vous savoir à qui faire confiance ? Avec ces quelques éléments, vous serez dans une bien meilleure position pour vendre.

## L'importance de travailler avec la bonne agence immobilière

Il est probable qu'un certain nombre d'agences immobilières se disputent votre marché dans votre région. Mais avec des arguments de vente apparemment similaires, comment pouvez-vous décider laquelle engager ? Demandez plusieurs estimations de la valeur de votre maison à différentes sociétés.

De cette façon, vous pourrez rencontrer plusieurs agents immobiliers différents et déterminer rapidement si vous pouvez ou non travailler avec chacun d'eux.

Afin d'avoir une idée plus claire de la valeur de votre maison, il est utile d'obtenir plusieurs estimations et de les comparer les unes aux autres. Plus important encore, cette première interaction peut révéler beaucoup de choses sur l'agent immobilier, notamment son niveau d'expertise, son enthousiasme pour la vente, ses compétences interpersonnelles et sa capacité à établir un lien avec vous sur un plan personnel.

_"Vous ne vous associerez qu'à des prestataires de services fiables"._

À ce stade, vous savez qu'il n'est pas nécessaire de travailler avec l'entreprise qui vous donne l'estimation la plus élevée de la valeur de votre propriété. Au contraire, vous chercherez le service qui vous permettra, à vous et au vendeur, de faire la meilleure affaire possible, et vous ne travaillerez qu'avec des entreprises réputées.

## Qui appeler ou que leur dire lors de la vente d'un bien immobilier ?

Vous avez la possibilité de signer un mandat simple ou exclusif avec l'agence immobilière que vous engagez pour vendre votre maison ou votre appartement. Dans le premier cas, vous êtes libre de vendre vos biens n'importe où, y compris sur Internet dans le cadre de transactions privées. En revanche, lorsque vous signez un mandat exclusif, vous vous engagez à travailler exclusivement avec cette agence.

## Notaire public pour la signature de documents de passeport énergétique et autres personnes concernées

Il arrivera que d'autres personnes que l'agence immobilière interviennent pour vous dépanner lorsque l'agence n'est pas disponible pour être votre interlocuteur privilégié et la première solution à mobiliser pour répondre à toutes vos questions. Pour obtenir un passeport énergétique, qui est nécessaire avant la vente, vous devrez par exemple faire appel aux services d'une entreprise. Il est crucial d'avoir des personnes de soutien autour de vous en ce moment ; consultez votre agence pour être guidé dans la recherche d'un professionnel compétent qui pourra réaliser ce diagnostic de manière approfondie et à moindre coût.

Enfin, pensez à la présence d'un notaire, car une vente ne peut jamais être finalisée sans lui. Là encore, l'agence est là pour vous aider à prendre contact avec ses partenaires si vous avez des difficultés à le faire.

_Une fois de plus, "si vous avez des difficultés à trouver les coordonnées, l'agence pourra vous aider et vous mettre en contact avec ses partenaires."_

En fin de compte, l'agence est le principal point de contact du vendeur tout au long de la transaction. Il est donc important de prendre son temps pour choisir une agence afin de ne pas regretter son choix final.


S'entourer des bonnes personnes pour réussir une vente immobilière

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Comme tout propriétaire, vous craignez que votre futur locataire ne vous cause des ennuis, que ce soit par le non-paiement du loyer, des dommages matériels ou des troubles du voisinage. Le locataire idéal respecterait toutes les stipulations du bail, serait ponctuel dans le paiement du loyer, prendrait soin de l'appartement et serait respectueux des autres occupants de l'immeuble (surtout dans les immeubles). Si vous voulez que votre prochain bail se déroule sans accroc, que pouvez-vous faire ? Si vous prenez quelques mesures préventives, vous pourrez louer avec plus de confiance.

## Obtenir des fiches de paie et des contrats de location comme preuve de revenus

Les propriétaires ont le droit de vérifier les dossiers officiels pour s'assurer que les locataires peuvent payer leur loyer et sont des résidents fiables. N'oubliez pas que vous ne pouvez pas tout demander ; par exemple, les relevés bancaires ne peuvent pas être demandés car ils révèlent des informations personnelles. Toutefois, donnez la priorité à ceux qui peuvent vous montrer des quittances de loyer récentes et leurs trois derniers bulletins de salaire (indiquant une situation professionnelle stable). Idéalement, le loyer ne devrait pas représenter plus d'un tiers du salaire, ce qui pourrait mettre le locataire dans une situation difficile, et peut être comparé aux autres dépenses mensuelles du locataire à l'aide des fiches de paie. Les justificatifs de paiement du loyer démontrent l'actualité du locataire.

_"Les relevés bancaires étant considérés comme des informations privées, vous ne pouvez pas demander à les voir"._

## Parler au locataire et établir un rapport avec lui

Il est tout à fait naturel de vouloir rencontrer la personne qui va bientôt s'installer chez vous. Bien sûr, vous pouvez essayer d'engager la conversation en demandant à votre interlocuteur quelles sont ses passions et ses aspirations. De cette façon, vous pourrez évaluer avec plus de précision son sérieux, sa maturité et sa fiabilité. En outre, vous pouvez demander si le locataire cherche ou non un bail à long terme. En effet, si vous trouvez quelqu'un qui a des objectifs d'engagement à long terme, vous pouvez être tranquille en sachant que vous n'aurez pas à ressortir et à chercher l'amour en quelques mois. Cependant, il est important d'être sensible au politiquement correct pendant cette conversation. Par exemple, vous ne devez pas fouiller dans la vie personnelle du candidat locataire en lui posant des questions sur sa religion ou son orientation sexuelle s'il ne se sent pas à l'aise pour le faire. N'oubliez pas que toute forme de discrimination, y compris dans la location d'un bien immobilier, a de graves conséquences.

_“Et si vous trouvez quelqu'un qui souhaite s'enraciner pour un certain temps, vous pouvez vous détendre en sachant que vous n'aurez pas à ressortir et à chercher à nouveau l'amour après quelques mois”._

## Engagez une société de gestion immobilière pour superviser vos locations

Les personnes qui ne connaissent pas bien le domaine peuvent être découragées par les subtilités de la recherche de nouveaux locataires. De plus, par la suite, les actions de gestion locative entraînent certains défis, car vous devez poursuivre les factures impayées, anticiper les réparations et rendre compte de votre part d'entretien. En confiant la gestion de votre bien à une société immobilière, vous vous libérez de tous ces coûts. La société de gestion se chargera de tout à votre place, de la sélection des locataires à l'inventaire, en passant par la collecte des loyers et l'application des politiques d'entretien et de paiement. L'agence vous versera le loyer mensuel, moins un pourcentage prédéterminé qui reflète la valeur des services qu'elle a fournis.


Bien choisir son locataire pour éviter les situations désagréables

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L'immobilier locatif est très recherché par les financiers en raison de sa réputation de source de revenus fiable. Outre l'effet de levier du financement, les acheteurs sont attirés par la perspective d'une plus-value à la revente, ce qui a contribué à une tendance de 35 ans de hausse annuelle des prix de 5%. De plus, l'investissement est optimisé par les revenus locatifs mensuels. Mais si vous voulez maximiser les bénéfices de votre aventure, évitez de faire de mauvais investissements immobiliers. Afin d'assurer la réussite de votre projet, il est recommandé de prendre des précautions supplémentaires.

## L’emplacement

Selon toute vraisemblance, vous prévoyez d'affecter une partie des revenus locatifs de chaque mois au capital. Toutefois, pour avoir accès à ce flux de trésorerie, vous devez trouver rapidement des locataires, ce qui fait du choix du lieu une décision cruciale. Bien que Luxembourg et Esch-sur-Alzette soient les destinations les plus populaires, de nombreuses villes plus petites offrent également des opportunités fantastiques. Les communautés ayant un accès facile aux transports publics, la proximité des lieux de travail et la proximité des magasins, des restaurants et d'autres commodités doivent être privilégiées (magasins, services, écoles, etc.). Hesperange, Frisange, Leudelange, et Capellen font partie des lieux les plus visités du Grand-Duché.

_"L'emplacement doit être soigneusement étudié"._

## Dépenses et bénéfices de l'immobilier locatif

Épargner pour la retraite en générant un revenu supplémentaire ou réaliser un bénéfice à la revente - ce sont deux objectifs distincts mais liés qui influencent votre positionnement par rapport à un investissement donné. Tout se résume à savoir si vous privilégiez la sécurité et la stabilité plutôt que le profit. Votre rendement locatif sera plus faible, mais votre risque sera moindre, si vous investissez davantage de votre propre argent dans l'opération.

Il est important de s'assurer que vos loyers couvrent la quasi-totalité des mensualités du prêt si vous ne contribuez qu'à hauteur de 30 à 50 % du prix de revient. De cette façon, la procédure n'aura pas d'effet sur votre capacité à faire des achats. Vous serez mieux préparé à la baisse de revenus qu'entraîne, par exemple, le départ à la retraite.

Par contre, si vous voulez maximiser vos rendements le plus rapidement possible, vous contractez un prêt plus important pour faire plus d'investissements.

N'oubliez jamais qu'il est important de répartir votre patrimoine en achetant plusieurs propriétés à différents endroits.

Vous devez savoir quelle part de vos revenus locatifs sera imposée afin de calculer votre retour sur investissement. En revanche, les dépenses telles que les intérêts et les frais de gestion immobilière peuvent être déduites de vos revenus. En outre, si vous achetez une maison neuve, vous pouvez déduire 6 % du coût du bâtiment lui-même (mais pas du terrain) de votre revenu imposable pendant les six premières années suivant votre emménagement. Cela vous aidera à minimiser votre facture fiscale au cours des premières années suivant votre achat.

_"Les rendements d'un bon investissement peuvent aller de 6 à 10 %, selon les spécificités."_

## L'investissement dans l'immobilier locatif prend la forme

Lorsque les conditions sont réunies, investir dans l'immobilier par le biais d'une SCI, une société civile immobilière, peut être bénéfique. Cette alternative permet, par exemple, de rationaliser le processus de transmission du bien (notamment en présence de plusieurs héritiers). Les revenus locatifs de la SCI sont imposés non pas à la société, mais à ses associés, qui sont traités fiscalement comme des entrepreneurs individuels. Chaque associé reçoit une part du revenu imposable égale à son pourcentage de participation dans la SCI.

L'investisseur potentiel doit prendre en compte tous les facteurs pertinents lors de l'achat d'un bien immobilier. Le projet est adapté aux objectifs, ce qui permet aux investisseurs de réaliser le bénéfice escompté dans le cadre de la meilleure réglementation fiscale possible. Demandez les conseils d'un agent immobilier fiable qui peut vous accompagner tout au long du processus d'investissement afin de vous assurer qu'aucune erreur n'est commise.

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