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## A Strategic Reform for the Luxembourg Real Estate Market

The Luxembourg government is taking a new step in its housing and energy transition policy. The Minister of Finance has officially unveiled a major overhaul of registration duties, introducing an unprecedented modulation of the tax credit, better known as the "Bëllegen Akt." From now on, the amount of tax relief granted to buyers will be directly linked to the property's energy performance.

This measure aims for a dual objective: to boost real estate activity in key municipalities like Luxembourg City or Esch-sur-Alzette, while encouraging households to prioritize sustainable housing. According to initial announcements, the current ceiling could be substantially increased for properties with an A or B energy class.

## How the New Bëllegen Akt Modulation Works

Until now, the tax credit on registration duties was a fixed amount per person (currently €40,000 following the temporary 2024 measures). The new bill proposes a progressive structure:

*   **Class A and B:** An enhanced tax credit ceiling to encourage the purchase of new constructions or cutting-edge renovations in Kirchberg or Cloche d'Or.
*   **Class C to D:** Maintenance of the standard tax credit for properties with intermediate performance.
*   **Energy Inefficient Buildings (Class E to G):** A potentially reduced tax credit, unless the buyer commits to a certified energy renovation plan within two years of the notarized deed.

This reform responds to recent STATEC data showing an increasingly strong correlation between energy labels and the resale value of apartments in the capital and its surroundings.

## A Lever for Decarbonizing the Housing Stock

Luxembourg's residential stock is responsible for a significant share of CO2 emissions. By modulating notary and registration fees, the state is sending a strong signal to developers and individuals. For a couple buying a house in Differdange or an apartment in Gasperich, the savings can represent tens of thousands of euros in additional equity at purchase.

Experts from the Chambre Immobilière welcome a measure that "restores purchasing power while preparing the future of housing." However, some professionals question the impact on low-income households wishing to acquire older properties for renovation in the North of the country or the Mining Basin.

## Timeline and Implementation of the Measure

The implementation of this new scale is expected to be integrated into the state budget for application from the next fiscal year. Notaries in the Grand Duchy are already preparing to adapt calculations during the signing of sale deeds.

For investors and future owners, it becomes crucial to consult the Energy Performance Certificate (EPC) before any purchase offer. A property that is cheaper to buy but has a poor energy rating could now cost more in registration taxes than a modern, efficient property.

In conclusion, the modulation of the Bëllegen Akt by energy class marks the end of the uniform model and establishes sustainability as the new standard for the Luxembourg market.

Bëllegen Akt: Tax Relief Now Linked to Energy Class Rating

## Une réforme stratégique pour le marché immobilier luxembourgeois

Le gouvernement luxembourgeois franchit une nouvelle étape dans sa politique de logement et de transition énergétique. Le Ministre des Finances a officiellement dévoilé une refonte majeure des droits d'enregistrement, introduisant une modulation inédite du crédit d'impôt, plus connu sous le nom de « Bëllegen Akt ». Désormais, le montant de l'aide fiscale accordée aux acquéreurs sera directement lié à la performance énergétique du logement.

Cette mesure vise un double objectif : relancer l'activité immobilière dans des communes clés comme Luxembourg-Ville ou Esch-sur-Alzette, tout en incitant les ménages à privilégier des habitats durables. Selon les premières annonces, le plafond actuel pourrait être substantiellement augmenté pour les biens affichant une classe énergétique A ou B.

## Fonctionnement de la nouvelle modulation du Bëllegen Akt

Jusqu'à présent, le crédit d'impôt sur les droits d'enregistrement était un montant fixe par personne (actuellement 40 000 € suite aux mesures temporaires de 2024). Le nouveau projet de loi propose une structure progressive :

*   **Classe A et B :** Un plafond de crédit d'impôt bonifié pour encourager l'achat de constructions neuves ou de rénovations de pointe au Kirchberg ou à la Cloche d'Or.
*   **Classe C à D :** Maintien du crédit d'impôt standard pour les biens affichant une performance intermédiaire.
*   **Passoires thermiques (Classe E à G) :** Un crédit d'impôt potentiellement réduit, sauf si l'acquéreur s'engage dans un plan de rénovation énergétique certifié dans les deux ans suivant l'acte notarié.

Cette réforme répond aux données récentes du STATEC montrant une corrélation de plus en plus forte entre l'étiquette énergétique et la valeur de revente des appartements dans la capitale et sa périphérie.

## Un levier pour la décarbonation du parc immobilier

Le parc résidentiel luxembourgeois est responsable d'une part significative des émissions de CO2. En modulant les frais de notaire et d'enregistrement, l'État envoie un signal fort aux promoteurs et aux particuliers. Pour un couple acquérant une maison à Differdange ou un appartement à Gasperich, l'économie peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de fonds propres supplémentaires à l'achat.

Les experts de la Chambre Immobilière saluent une mesure qui « redonne du pouvoir d'achat tout en préparant le futur du logement ». Toutefois, certains professionnels s'interrogent sur l'impact pour les ménages à revenus modestes souhaitant acquérir de l'ancien à rénover dans le Nord du pays ou dans le Bassin Minier.

## Calendrier et application de la mesure

La mise en œuvre de cette nouvelle grille devrait être intégrée au budget de l'État pour une application dès le prochain exercice fiscal. Les notaires du Grand-Duché se préparent déjà à adapter les calculs lors des signatures d'actes de vente. 

Pour les investisseurs et les futurs propriétaires, il devient crucial de consulter le Certificat de Performance Énergétique (CPE) avant toute offre d'achat. Un bien moins cher à l'achat, mais mal classé énergétiquement, pourrait désormais coûter plus cher en taxes d'enregistrement qu'un bien moderne et performant.

En conclusion, la modulation du Bëllegen Akt par la classe énergétique marque la fin du modèle uniforme et impose la durabilité comme le nouveau standard du marché luxembourgeois.

Bëllegen Akt : une aide désormais liée à la classe énergétique

## Eine strategische Reform für den luxemburgischen Immobilienmarkt

Die luxemburgische Regierung unternimmt einen weiteren Schritt in ihrer Wohnungsbau- und Energiewendepolitik. Der Finanzminister hat offiziell eine umfassende Neugestaltung der Registrierungsgebühren angekündigt und führt eine neuartige Staffelung der Steuergutschrift ein, die als „Bëllegen Akt“ bekannt ist. Ab sofort wird die Höhe der steuerlichen Unterstützung für Käufer direkt an die Energieeffizienzklasse der Immobilie gekoppelt.

Diese Maßnahme verfolgt ein doppeltes Ziel: Erneute Belebung der Immobilienaktivität in Schlüsselgemeinden wie Luxemburg-Stadt oder Esch-sur-Alzette und gleichzeitige Förderung nachhaltigen Wohnraums. Den ersten Ankündigungen zufolge könnte die aktuelle Obergrenze für Immobilien der Energieklassen A oder B erheblich angehoben werden.

## Funktionsweise der neuen Bëllegen Akt Staffelung

Bisher war die Steuergutschrift auf Registrierungsgebühren ein fester Betrag pro Person (derzeit 40.000 € nach den vorübergehenden Maßnahmen von 2024). Der neue Gesetzentwurf sieht eine progressive Struktur vor:

*   **Klasse A und B:** Eine erhöhte Obergrenze der Steuergutschrift, um den Kauf von Neubauten oder modernen Renovierungen auf Kirchberg oder in Cloche d'Or zu fördern.
*   **Klasse C bis D:** Beibehaltung der Standard-Steuergutschrift für Immobilien mit mittlerer Effizienz.
*   **Energetische Sanierungsfälle (Klasse E bis G):** Eine potenziell reduzierte Steuergutschrift, es sei denn, der Käufer verpflichtet sich innerhalb von zwei Jahren nach der notariellen Beurkundung zu einem zertifizierten energetischen Sanierungsplan.

Diese Reform reagiert auf aktuelle Daten des STATEC, die eine immer stärkere Korrelation zwischen der Energieetikette und dem Wiederverkaufswert von Wohnungen in der Hauptstadt und ihrer Umgebung zeigen.

## Ein Hebel zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands

Der luxemburgische Wohnungsbestand ist für einen erheblichen Teil der CO2-Emissionen verantwortlich. Durch die Staffelung der Notar- und Registrierungsgebühren sendet der Staat ein starkes Signal an Bauträger und Privatpersonen. Für ein Paar, das ein Haus in Differdingen oder eine Wohnung in Gasperich kauft, kann die Ersparnis mehrere Zehntausend Euro an zusätzlichem Eigenkapital beim Kauf ausmachen.

Experten der Chambre Immobilière begrüßen eine Maßnahme, die „die Kaufkraft stärkt und gleichzeitig die Zukunft des Wohnens vorbereitet“. Einige Fachleute hinterfragen jedoch die Auswirkungen auf Haushalte mit geringem Einkommen, die ältere Immobilien im Norden des Landes oder im Minett renovieren möchten.

## Zeitplan und Umsetzung der Maßnahme

Die Umsetzung dieser neuen Gebührentabelle soll in den Staatshaushalt aufgenommen werden und ab dem nächsten Geschäftsjahr gelten. Die Notare im Großherzogtum bereiten sich bereits darauf vor, die Berechnungen bei der Unterzeichnung von Kaufverträgen anzupassen.

Für Investoren und zukünftige Eigentümer ist es nun entscheidend, vor jedem Kaufangebot den Energiepass (CPE) zu prüfen. Eine Immobilie, die im Kaufpreis günstiger ist, aber eine schlechte Energieklasse aufweist, könnte nun bei den Registrierungssteuern teurer werden als eine moderne, effiziente Immobilie.