Ausblick auf Immobiliengewinne im Negativen: Eine neue Realität für Investoren
Rudolphe ABEN
Die Dynamik des luxemburgischen Immobilienmarktes hat sich in den letzten Jahren radikal verändert. Während der Zeitraum von 2018 bis 2022 von einem spektakulären Preisanstieg geprägt war, kehrte sich der Trend im Jahr 2023 aufgrund steigender Zinssätze um. Diese Entwicklung hat die Rentabilität von Mietinvestitionen geschwächt und Investoren gezwungen, ihre Strategien zu überdenken.
📉 Eine Marktumkehr nach einer Phase starken Wachstums
Zwischen 2018 und 2022 erlebten die Immobilienpreise in Luxemburg ein beeindruckendes Wachstum, das Ende 2020 einen Höchststand von +15% erreichte. Dieser Anstieg wurde durch günstige Kreditbedingungen, eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot begünstigt. Doch die Zinserhöhungen, die 2022 eingeleitet wurden, beendeten diesen Boom.
Seitdem sind die Preise für Wohnungen um etwa 15,7% zwischen Q3 2022 und Q4 2023 gefallen. Diese Korrektur hat teilweise den Kaufkraftverlust durch die steigenden Hypothekenzinsen ausgeglichen, aber auch die Attraktivität von Mietinvestitionen verringert.
📊 Sinkende Mietrenditen
Der Immobilienmarkt galt traditionell als attraktiv aufgrund seiner stabilen Mietrenditen. Zwischen 2010 und 2018 schwankte die Bruttorendite zwischen 4,26% und 4,56%. Doch mit dem starken Preisanstieg bis 2022 fiel diese Rendite auf 3,04%.
Im Jahr 2023 erlaubte eine leichte Korrektur der Bruttomietrendite, auf 3,74% zu steigen, und sie dürfte sich bis 2024 weiter den Werten von 2010-2018 annähern. Doch diese scheinbare Verbesserung gleicht den Rückgang der Kapitalgewinne nicht aus.
Die Netto-Mietrendite, die Finanzierungskosten, Steuern und Marktentwicklungen berücksichtigt, wurde Ende 2022 oder im Jahr 2023 negativ. Diese Situation zwingt viele Investoren dazu, ihre Strategien neu zu bewerten – einige warten auf bessere Bedingungen, während andere nach profitableren alternativen Investitionen suchen.
📉 Wachsende Zurückhaltung bei Mietinvestitionen
Mit einer negativen Nettorendite wird die Mietinvestition weniger attraktiv. Zudem gewinnen andere Anlageklassen, insbesondere Anleihen, durch steigende Zinssätze wieder an Bedeutung.
In diesem Kontext zeichnen sich mehrere Trends ab:
✅ Rückgang der Anzahl von Investorenkäufern, die auf eine Marktstabilisierung warten.
✅ Erhöhter Druck auf Immobilienpreise, da Verkäufer ihre Erwartungen anpassen müssen, um Käufer zu finden.
✅ Ein weiterhin angespannter Mietmarkt, aber mit geringerer Rentabilität als in früheren Jahren.
🏡 Welche Zukunftsszenarien?
Der luxemburgische Immobilienmarkt befindet sich in einer Anpassungsphase. Während der Preisrückgang dazu beiträgt, Angebot und Nachfrage auszugleichen, führt er auch zu einer Wertminderung der Kapitalgewinne, wodurch Immobilieninvestitionen kurzfristig weniger lukrativ werden.
Zwei Schlüsselfaktoren werden die Zukunftsaussichten bestimmen:
📌 Zinssatzentwicklungen: Eine Stabilisierung oder Senkung der Zinsen könnte das Vertrauen der Käufer wiederherstellen und die Nachfrage ankurbeln.
📌 Steuer- und Regulierungsmaßnahmen: Anreizmaßnahmen könnten den Mietmarkt beleben und neue Investoren anziehen.
📌 Ein Markt im Wandel
Der luxemburgische Immobilienmarkt durchläuft eine tiefgreifende Transformation, mit einem Rückgang der Kapitalgewinne und geschwächter Mietrentabilität. Für Investoren bedeutet dies Vorsicht und Anpassungsfähigkeit. Einige werden auf bessere Marktbedingungen warten, während andere nach rentableren Alternativen für kurzfristige Investitionen suchen.
💡 Immobilieninvestitionen bleiben eine strategische Wahl, erfordern jedoch heute eine gründlichere Analyse und Anpassung an die neuen Marktbedingungen.