Werden sich die Immobilienpreise 2025 in Luxemburg endlich stabilisieren?

Luxemburg, obwohl klein, hat einen Immobilienmarkt, der, obwohl er im Vergleich zu den Märkten seiner Nachbarländer kleiner ist, stets großes Interesse geweckt hat. Vor einigen Jahren war das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien äußerst begrenzt, und die Immobilien wurden schnell verkauft, obwohl ihre Preise oft überbewertet waren. Dieses Phänomen ist typisch für Märkte, die für Verkäufer günstig sind, auf denen die Nachfrage außergewöhnlich hoch und der Zugang zu Krediten relativ einfach bleibt. 2023 änderte sich jedoch die Dynamik. Aufgrund des Anstiegs der Zinssätze erlebte der Markt eine Verschiebung hin zu einem Käufermarkt: Die Nachfrage fiel drastisch, während das Angebot im Gegensatz dazu stieg. Die „Zu verkaufen“-Schilder blieben länger an den Fassaden sichtbar, und die Transaktionen wurden seltener. Kann man also im Jahr 2025 mit einem Paradigmenwechsel rechnen?

Tatsächlich scheinen mehrere Faktoren zusammenzukommen, die es dem Markt ermöglichen könnten, sich zu erholen, sofern er seinem natürlichen Entwicklungszyklus folgt. Wenn man davon ausgeht, dass der Markt zwischen 2023 und 2024 eine Phase des Rückgangs erlebte, sollte er nun in seine Phase der Rebalancierung eintreten, bevor er in eine Erholungsphase übergeht. Unsere praktischen Erfahrungen und theoretischen Analysen bestätigen, dass wir am Anfang der letzten Preisbereinigungen stehen und die Rebalancierungsphase bereits Mitte 2024 begonnen hat. Diese Phase könnte ihren Zyklus 2025 fortsetzen und bis Ende des Jahres in eine Erholungsphase übergehen. Aber worauf basiert dieser Optimismus?

Zunächst wird erwartet, dass die Zinssätze im Laufe des Jahres weiter sinken. Diese Zinssenkungen könnten es den Haushalten ermöglichen, mehr Kaufkraft für den Erwerb von Immobilien zu haben. Darüber hinaus sind die Preise für bestehende Immobilien ausreichend gesunken, was die Chancen erhöht, Immobilien zu erschwinglicheren Preisen zu finden.

Nehmen wir das Beispiel einer Wohnung in der Stadt, die zum Höchstpreis mit 1 Million Euro bewertet wurde. Wenn der Käufer 1 Million Euro zu einem Zinssatz von 1,2 % ohne Eigenkapital leiht, müsste er 3.340 Euro pro Monat über einen Zeitraum von 30 Jahren zurückzahlen. Wenn dieser gleiche Wert 20 % an Wert verloren hat und der Käufer nun 800.000 Euro statt 1 Million Euro leihen muss und die Rückzahlungsdauer bei 3 % bleibt, würde die monatliche Rate 3.380 Euro betragen. Obwohl der Wert des Objekts gesunken ist, bleibt die monatliche Zahlung nahezu gleich, was darauf hinweist, dass der Markt einen Gleichgewichtspunkt erreicht hat. Im Durchschnitt liegt der Rückgang der Immobilienpreise in Luxemburg bei etwa 20 %.

Aus diesem Grund sind wir der Meinung, dass 2025 das Jahr sein wird, in dem das Gleichgewicht wiederhergestellt wird und eine schnelle Erholung folgt. Dieses Szenario setzt jedoch eine entscheidende Voraussetzung voraus: dass die Zinssätze weiter sinken und sich bis Ende des Jahres bei etwa 2,5 % stabilisieren. Was die negativen Szenarien betrifft, bleiben zwei Möglichkeiten. Die erste würde eine noch stärkere Zinssenkung bis auf 1,5 % beinhalten, was zu einem schnellen Preisanstieg führen und den Markt daran hindern würde, seinem normalen Entwicklungzyklus zu folgen. Umgekehrt, wenn die Zinssätze nach einer Senkung wieder erhöht werden, müsste ein neuer Preisrückgang erfolgen, um ein neues Gleichgewicht zu finden. Dieses Szenario könnte verheerende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben und zu einem dramatischen Wertverlust führen. Dennoch bleiben wir optimistisch und schätzen, dass die Markterholung zwischen 2025 und 2026 stattfinden wird.

P.S. In diesem Artikel konzentrieren wir uns ausschließlich auf bestehende Immobilien, während der Markt für Neubauten in einem separaten Artikel behandelt wird.