Werden sich die Immobilienpreise in Luxemburg 2025 endlich stabilisieren?

Luxemburg verfügt trotz seiner geringen Größe über einen Immobilienmarkt, der – obgleich bescheidener als der seiner Nachbarn – stets großes Interesse geweckt hat. Noch vor wenigen Jahren war das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien extrem begrenzt, und Objekte wurden trotz oft überzogener Preise in rasantem Tempo verkauft. Dieses Phänomen ist typisch für Verkäufermärkte, in denen die Nachfrage besonders hoch ist und der Zugang zu Krediten relativ einfach bleibt. Im Jahr 2023 hat sich die Dynamik jedoch verändert. Aufgrund der gestiegenen Zinssätze vollzog der Markt einen Wandel zu einem Käufermarkt: Die Nachfrage ging drastisch zurück, während das Angebot hingegen stieg. Maklerschilder blieben länger an den Fassaden sichtbar, und Transaktionen wurden seltener. Kann man also 2025 mit einem Paradigmenwechsel rechnen?

Tatsächlich scheinen mehrere Faktoren zusammenzukommen, die eine Erholung des Marktes ermöglichen könnten, vorausgesetzt, er folgt seinem natürlichen Entwicklungszyklus. Geht man davon aus, dass der Markt zwischen 2023 und 2024 eine Phase des Rückgangs erlebte, dürfte er nun in eine Ausgleichsphase eintreten, bevor er in eine Erholungsphase übergeht. Unsere Analysen, sowohl vor Ort als auch auf theoretischer Ebene, bestätigen, dass wir kurz vor den letzten Preisanpassungen stehen könnten. Die Ausgleichsphase scheint bereits Mitte 2024 begonnen zu haben und könnte sich 2025 fortsetzen, bevor sie gegen Ende des Jahres in eine Erholungsphase übergeht. Aber worauf stützt sich ein solcher Optimismus?

Zunächst einmal dürften die Zinssätze im Laufe des Jahres weiter sinken. Dieser Zinsrückgang könnte den Haushalten eine höhere Kaufkraft für den Erwerb ihrer Immobilie verschaffen. Darüber hinaus sind die Preise für Bestandsimmobilien ausreichend gesunken, was die Chancen erhöht, Objekte zu erschwinglicheren Preisen zu finden.

Nehmen wir als Beispiel eine Wohnung in der Stadt, deren Wert auf dem Höhepunkt 1 Million Euro erreicht hatte. Bei einem Darlehen von 1 Million Euro zu einem Zinssatz von 1,2 % ohne Eigenkapital musste der Käufer über einen Zeitraum von 30 Jahren 3.340 Euro pro Monat zurückzahlen. Wenn dieselbe Immobilie 20 % ihres Wertes verloren hat und der Käufer nun 800.000 Euro anstatt 1.000.000 Euro aufnehmen muss, und die Rückzahlungsdauer bei einem Zinssatz von 3 % gleich bleibt, belaufen sich die monatlichen Raten nun auf 3.380 Euro. Somit bleibt die monatliche Rückzahlung, obwohl der Wert der Immobilie gesunken ist, nahezu identisch, was bedeutet, dass der Markt einen Gleichgewichtspunkt erreicht hat. Im Durchschnitt liegt der Rückgang der Immobilienpreise in Luxemburg bei rund 20 %.

Aus diesem Grund sind wir der Ansicht, dass im Jahr 2025 das Gleichgewicht wiederhergestellt wird und eine rasche Erholung folgen wird. Dieses Szenario beruht natürlich auf einer wesentlichen Bedingung: dass die Zinssätze weiter sinken und sich gegen Ende des Jahres bei rund 2,5 % stabilisieren. Was negative Szenarien betrifft, so bleiben zwei Möglichkeiten bestehen. Die erste würde einen noch deutlicheren Rückgang der Zinssätze auf bis zu 1,5 % mit sich bringen, was einen raschen Preisanstieg zur Folge hätte und den Markt daran hindern würde, seinem normalen Entwicklungszyklus zu folgen. Wenn die Zinsen hingegen nach einem Rückgang wieder steigen, wäre ein erneuter Preisrückgang erforderlich, um ein neues Gleichgewicht zu finden. Dieses Szenario könnte verheerende Folgen für den Immobilienmarkt haben und das Risiko eines drastischen Wertverfalls bergen. Dennoch bleiben wir optimistisch und gehen davon aus, dass die Markterholung zwischen 2025 und 2026 eintreten wird.

P.S. In diesem Artikel konzentrieren wir uns ausschließlich auf Bestandsimmobilien; der Markt für Neubauimmobilien ist ein Thema, das wir in einem separaten Artikel behandeln werden.