Die wichtigsten Schritte der Immobilienentwicklung: Vom Kauf bis zum Verkauf
Rudolphe ABEN
Die Welt der Immobilien ist groß, komplex und voller Berufe mit unterschiedlichen Kompetenzen. Einer dieser Berufe ist der Bauträger, der einen wichtigen Platz in der Landschaft des Immobilienbaus einnimmt. Er ist mit der Entwicklung von Immobilienprojekten betraut und seine Aufgaben reichen vom Kauf des Grundstücks bis zum Verkauf der Wohnungen. Aber was sind die einzelnen Schritte in diesem Prozess? Beugen wir uns über das Thema, um es zu zerlegen.
1. Der Erwerb des Grundstücks: Der erste Schritt zur Realisierung des Projekts
Der Erwerb eines Grundstücks ist der erste Schritt im Prozess der Immobilienentwicklung. Er erfordert eine gründliche Analyse und einen echten Scharfsinn, um die besten Baugrundstücke in guter Lage zu finden. Allerdings sind nicht alle Grundstücke sofort für ein Bauprojekt geeignet.
Das bedeutet, dass sie nicht bebaubar sind. Um sie bebaubar zu machen, muss der Generalbebauungsplan der Gemeinde geändert werden. Es ist wichtig zu beachten, dass die Änderung des Generalbebauungsplans ausschließlich in die Zuständigkeit der Gemeinde fällt. In dieser Phase liegt der Wert eines Grundstücks in der Regel nicht über 500 €/are.
Dies ist eine kritische Phase, in der der Bauträger nicht alles im Griff hat. Er muss sich auf sein Fachwissen und seine Intuition verlassen, aber auch Geduld aufbringen können. Das Risiko ist sehr hoch und wird daher von manchen als die "Casino"-Phase des Prozesses bezeichnet.
2. Erstellen des besonderen Bebauungsplans: Das Projekt entwerfen
Nach dem Erwerb des Grundstücks folgt die Phase der Erstellung des Bebauungsplans. Der Plan für die besondere Bebauung ist ein detailliertes Dokument, in dem das Projekt für die Bebauung des Grundstücks beschrieben wird. Er kann je nach Fall entweder von der Gemeinde (PAP QE) oder vom Bauträger (PAP NQ) erstellt werden. Die Erlangung dieses Plans kann drei bis fünf Jahre dauern.
Diese Phase ist heikel und kann mit verschiedenen Problemen konfrontiert werden, wie z. B. Straßen-, Umwelt-, Kataster-, Ortsbild- und Denkmalschutzfragen und viele andere. Der Projektträger muss Resilienz zeigen und bereit sein, alle Hindernisse zu überwinden, um sein Projekt erfolgreich abzuschließen.
Sobald der PAP von der Gemeinde verabschiedet und vom Ministerium genehmigt wurde, kann das Projekt endlich voranschreiten. Doch der Weg ist noch lange nicht zu Ende.
3. Realisierung der Infrastruktur: Legen Sie das Fundament.
Die Phase der Realisierung der Infrastruktur ist von entscheidender Bedeutung. Hier muss der Projektentwickler das umsetzen, was im PAP vorgesehen ist. Die Arbeiten reichen von der Auswahl der zu verwendenden Materialien über die Abtretung des Grundstücks und die Zahlung von Ausgleichszahlungen bis hin zur Durchführung genauer Messungen.
Es sei darauf hingewiesen, dass das Gesetz in dieser Phase eine Vereinbarung verlangt. Diese Vereinbarung, auch wenn sie manchmal formal oder oberflächlich erscheinen mag, ist in Wirklichkeit ein wesentliches Element, um die Einhaltung der Verpflichtungen aller Parteien zu gewährleisten.
4. Die Baugenehmigung: Eine entscheidende Bestätigung
Um die Baugenehmigung zu erhalten, muss der Bauträger den PAG genauestens einhalten. Der Antrag auf Genehmigung wird über einen Architekten gestellt und muss von mehreren Verwaltungsdokumenten begleitet werden, wie z. B. einem Katasterauszug, einem OAI-Zertifikat und einem CPE.
Sobald diese Genehmigung vorliegt, kann der Bauträger schließlich mit der Vermarktung des Projekts beginnen. Aber Vorsicht! Es muss auch darauf geachtet werden, dass alle erforderlichen kommodatorischen Genehmigungen eingeholt werden. Geduld ist daher eine wichtige Tugend in dieser Phase, die mindestens drei Monate dauern kann.
5. Der Bau: Das Kerngeschäft des Bauträgers
Sobald alle Genehmigungen vorliegen, beginnt die Bauphase. Der Bauträger überwacht nun den Bau des Gebäudes und stellt sicher, dass alles gemäß den geltenden Normen und Vorschriften ausgeführt wird. Dies ist eine aufregende und zugleich stressige Phase, in der die Vision des Bauträgers beginnt, konkrete Formen anzunehmen.
6. Der Betrieb des Gebäudes : Die Konkretisierung des Projekts
Sobald das Gebäude errichtet ist, kann der Bauträger es schließlich an die Endkunden verkaufen. Dies ist die Konkretisierung seiner harten Arbeit und der Beginn einer neuen Lebensphase für das Gebäude. Es ist zu beachten, dass die zehnjährige und zweijährige Garantie obligatorisch ist, während die zehnjährige und zweijährige Versicherung nicht obligatorisch ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Beruf des Bauträgers ein komplexer und anspruchsvoller Beruf ist, der eine perfekte Beherrschung der verschiedenen Phasen des Prozesses erfordert, vom Kauf des Grundstücks bis zum Verkauf des Gebäudes. Die Risiken sind zahlreich, aber die Belohnungen können für diejenigen, die in diesem Bereich erfolgreich sind, beträchtlich sein.