Die Kunst der Immobilienbewertung: Ein umfassender Leitfaden

Als Immobilienmakler wissen Sie vielleicht, dass die größte Herausforderung darin besteht, mit unterschiedlichen Meinungen über den Wert einer Immobilie umzugehen. Die Meinungen des Verkäufers, des Käufers und der Bank, die den Schätzer schickt, können unterschiedlich und manchmal widersprüchlich sein. Darüber hinaus kann der von einem Makler angebotene Preis als Indikator für seine Kompetenz angesehen werden - je höher der angebotene Preis, desto geringer wird seine Kompetenz eingeschätzt. So kann die Bewertung einer Immobilie schnell zu einer heiklen Angelegenheit werden.

Den Verkäufer verstehen

Bevor man sich in die technischen Details der Bewertung vertieft, ist es von entscheidender Bedeutung, die Situation des Verkäufers zu verstehen. Es ist wichtig, sich zu vergewissern, dass der Verkäufer wirklich verkaufen und nicht nur den Markt testen möchte. Zu diesem Zweck kann der Makler verschiedene Fragen stellen: Warum wollen Sie verkaufen/umziehen? Bis wann wollen/müssen Sie verkauft haben? Welche Konsequenzen hat es für Sie, wenn Sie nicht verkaufen? Wie viel ist Ihr Haus Ihrer Meinung nach wert? Gibt es Verpflichtungen (Hypotheken) auf der Immobilie? Haben Sie andere Immobilienmakler kontaktiert?

Methoden der Immobilienbewertung.

Sobald Sie die Perspektive des Verkäufers gut verstanden haben, ist es an der Zeit, sich mit der Bewertung der Immobilie zu befassen. Es können verschiedene Methoden angewendet werden, u.a:

1. Direkter oder indirekter (ertragsbasierter) Vergleich: Bei dieser Methode wird die Immobilie mit anderen ähnlichen Immobilien verglichen, die kürzlich verkauft oder vermietet wurden.
2. Verkehrswert: Dies ist der Preis, den ein Käufer auf dem freien Markt zu zahlen bereit wäre.
3. Hypothekenwert: Dies ist der Wert der Immobilie für eine Bank, der häufig verwendet wird, um den Betrag zu bestimmen, den die Bank bereit ist, für den Kauf der Immobilie zu beleihen.
4. Kauf- oder Verkaufsgelegenheit: Diese Methode berücksichtigt die Marktbedingungen und aktuelle Gelegenheiten.
5. Angemessener Preis: Dies ist der Preis, den eine Person mit einem bestimmten Bedarf akzeptieren und zahlen würde.
6. Fair Value (oder "fair value"): Dies ist der Preis, den das Gut zu einem bestimmten Zeitpunkt vernünftigerweise auf dem Markt erzielen könnte.

Kriterien für die Bestimmung des Wertes eines Gutes

Wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, sind drei Faktoren von entscheidender Bedeutung: Lage, Fläche und Zustand. Jeder dieser Faktoren hat seine eigene Bedeutung, aber sie hängen oft voneinander ab. So wird eine große Fläche in bevorzugter Lage und mit hohem Standard natürlich höher bewertet als die gleiche Fläche in weniger bevorzugter Lage oder mit niedrigerem Standard.

Berechnungsbeispiel

Angenommen, wir haben ein Haus von 200 m² in einer gehobenen Wohngegend. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in dieser Gegend beträgt 3000 €. Zum Vergleich: Der Wert dieses Hauses wäre 200m² * 3000€/m² = 600.000€. Der Wert eines Grundstücks kann anhand des Preises pro Ar oder anhand der Fläche bestimmt werden. Ein Baugrundstück ist immer mehr wert als ein "bebautes" Grundstück. Wenn ein Baugrundstück beispielsweise 100.000 € wert ist und zu 75 % bebaut ist, beträgt der Wert des Grundstücks 75.000 €.

Die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude können auf drei Arten bewertet werden: nach dem umbauten Raum (m³), nach der Nutzfläche (m²) oder nach einer Vergleichsmethode auf der Grundlage des potenziellen Einkommens. Wenn das Grundstück vermietet ist, kann die Monatsmiete geschätzt und mit 12 multipliziert werden, um die Jahresmiete zu erhalten. Diese Miete wird dann zur Schätzung des Wertes der Immobilie verwendet. Beträgt die Monatsmiete beispielsweise 1.000 €, so ergibt sich eine Jahresmiete von 12.000 €. Bei einer Rendite von 5% (die in der Regel von der Mietkommission akzeptiert wird) beträgt der Wert der Immobilie 12.000 € / 0,05 = 240.000 €.

Schließlich wird der Durchschnitt der drei Bewertungen (Vergleichswert, Bodenwert und ertragsbasierter Wert) gebildet, um einen Durchschnittswert zu erhalten. Wenn diese Werte z.B. 600.000 €, 75.000 € und 240.000 € betragen, wäre der Durchschnittswert (600.000 € + 75.000 € + 240.000 €) / 3 = 305.000 €.

Dieser Durchschnittswert sollte als Grundlage für die Festlegung des Preises der Immobilie dienen. Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass diese Bewertung durch zusätzliche Faktoren wie die Marktlage, die besonderen Merkmale der Immobilie und die spezifischen Bedürfnisse des Verkäufers und des Käufers verfeinert werden muss.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Immobilienbewertung eine komplexe Aufgabe ist, die eine genaue Kenntnis des Marktes, der Immobilie und der verschiedenen Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können, erfordert. Mit den richtigen Methoden und einer ausgewogenen Herangehensweise kann es jedoch gelingen, eine Immobilie genau und fair zu bewerten.