Les perspectives de plus-values immobilières dans le négatif
Rudolphe ABEN
La dynamique du marché immobilier luxembourgeois a connu un changement radical ces dernières années. Alors que la période 2018-2022 a été marquée par une hausse spectaculaire des prix, la tendance s'est inversée en 2023 sous l'effet de la montée des taux d'intérêt. Ce retournement de situation a affaibli la rentabilité des investissements locatifs et poussé les investisseurs à revoir leurs stratégies.
📉 Un retournement du marché après une période de forte hausse
Entre 2018 et 2022, les prix immobiliers au Luxembourg ont connu une croissance impressionnante, atteignant un pic de +15% fin 2020. Cet emballement s'expliquait par des conditions de crédit favorables, une demande soutenue et une offre limitée. Toutefois, la hausse des taux d’intérêt amorcée en 2022 a mis un coup d’arrêt à cette expansion.
Les prix des appartements ont ainsi chuté d’environ 15,7% entre le troisième trimestre 2022 et le quatrième trimestre 2023. Cette correction a en partie comblé la perte de pouvoir d’achat provoquée par l’augmentation du coût des crédits immobiliers, mais elle a également rendu l'investissement locatif moins attractif.
📊 Une rentabilité locative en perte de vitesse
Le marché immobilier est traditionnellement jugé attractif en raison de son rendement locatif stable. Entre 2010 et 2018, ce taux brut oscillait entre 4,26% et 4,56%. Cependant, avec la flambée des prix des logements jusqu’en 2022, ce rendement a chuté à 3,04%.
En 2023, une légère correction a permis au taux de rendement locatif brut de remonter à 3,74%, et il devrait continuer à se rapprocher des niveaux de 2010-2018 d’ici 2024. Toutefois, cette amélioration apparente ne suffit pas à compenser la baisse des perspectives de plus-values.
Le taux de rendement locatif net, qui tient compte des coûts de financement, de la fiscalité et de l’évolution des prix du marché, est ainsi passé dans le négatif fin 2022 ou en 2023. Cette situation pousse de nombreux investisseurs à revoir leur stratégie, certains préférant attendre des jours meilleurs, tandis que d'autres se tournent vers des placements alternatifs plus rentables.
📉 Le désintérêt croissant pour l’investissement locatif
Avec un rendement net négatif, l’investissement locatif devient moins attractif. À cela s’ajoute la concurrence d'autres classes d'actifs, notamment les obligations, qui sont redevenues intéressantes grâce à la remontée des taux.
Dans ce contexte, plusieurs tendances émergent :
✅ Une baisse du nombre d’acheteurs investisseurs, qui préfèrent attendre une stabilisation du marché.
✅ Une pression accrue sur les prix des logements, les vendeurs devant ajuster leurs prétentions pour trouver preneur.
✅ Un marché locatif qui reste tendu, mais dont la rentabilité reste inférieure aux niveaux passés.
🏡 Quels scénarios pour l’avenir ?
Le marché immobilier luxembourgeois entre dans une phase d’ajustement. Si la baisse des prix contribue à rééquilibrer l’offre et la demande, elle entraîne également une dépréciation des perspectives de plus-values, rendant l’investissement immobilier moins lucratif à court terme.
Deux facteurs seront déterminants pour la suite :
📌 L’évolution des taux d’intérêt : une stabilisation ou une baisse des taux pourrait redonner confiance aux acheteurs et relancer la demande.
📌 Les politiques fiscales et réglementaires : des mesures incitatives pourraient encourager le marché locatif et attirer de nouveaux investisseurs.
📌 Un marché en pleine mutation
Le marché immobilier luxembourgeois connaît une mutation profonde, avec un effondrement des perspectives de plus-values et une rentabilité locative fragilisée. Pour les investisseurs, l’heure est à la prudence et à l’adaptation. Certains choisiront d’attendre un meilleur alignement des conditions de marché, tandis que d’autres chercheront des alternatives plus rentables à court terme.
💡 L’investissement immobilier reste un choix stratégique, mais il nécessite aujourd’hui une analyse plus fine et une adaptation aux nouvelles réalités du marché.