Les prix de l’immobilier vont-ils enfin se stabiliser en 2025 au Luxembourg ?

Le Luxembourg, bien que petit, possède un marché immobilier qui, bien que de taille plus modeste que ceux de ses voisins, a toujours suscité un grand intérêt. Il y a encore quelques années, l’offre de biens à vendre était extrêmement limitée, et les propriétés se vendaient à grande vitesse, malgré des prix souvent surestimés. Ce phénomène est typique des marchés favorables aux vendeurs, où la demande est particulièrement forte et l’accès au crédit reste relativement facile. Cependant, en 2023, la dynamique a changé. En raison de la hausse des taux d’intérêt, le marché a effectué une transition vers un marché d’acheteurs : la demande a chuté drastiquement, tandis que l’offre a, elle, augmenté. Les panneaux immobiliers sont restés plus longtemps visibles sur les façades, et les transactions sont devenues plus rares. Alors, peut-on s'attendre à un changement de paradigme en 2025 ?

En effet, plusieurs facteurs semblent réunis pour permettre au marché de repartir à condition qu’il suive son cycle de développement naturel. Si l’on considère que le marché a connu une phase de déclin entre 2023 et 2024, il devrait alors entrer dans sa phase de rééquilibrage avant de passer à une phase de reprise. Nos analyses, à la fois sur le terrain et théoriques, confirment que nous pourrions être à l’aube des derniers ajustements en termes de prix. La phase de rééquilibrage semble déjà avoir débuté à la mi-2024, et elle pourrait se poursuivre en 2025, avant de se transformer en une phase de reprise d’ici la fin de l’année. Mais sur quoi se base un tel optimisme ?

Tout d’abord, les taux d’intérêt devraient continuer à baisser tout au long de l’année. Cette baisse des taux pourrait permettre aux ménages d’avoir un meilleur pouvoir d’achat pour l’acquisition de leur bien immobilier. Ensuite, les prix des biens existants ont suffisamment baissé, ce qui augmente les chances de trouver des propriétés à des prix plus accessibles.

Prenons l’exemple d’un appartement en ville dont la valeur avait atteint 1 million d’euros au pic. En empruntant 1 million d’euros à un taux de 1,2 %, sans apport, l’acquéreur devait rembourser 3 340 euros par mois sur une période de 30 ans. Si ce même bien a perdu 20 % de sa valeur et que l’acheteur doit désormais emprunter 800 000 euros au lieu de 1 000 000, et que la durée de remboursement reste la même à un taux de 3%,, les mensualités seraient désormais de 3 380 euros. Ainsi, bien que la valeur du bien ait diminué, le remboursement mensuel reste quasiment identique, ce qui signifie que le marché a atteint un point d’équilibre. En moyenne, la baisse des prix de l’immobilier au Luxembourg avoisine 20 %.

C’est pour cette raison que nous sommes d’avis que l’année 2025 sera celle où l’équilibre sera retrouvé, et qu’une reprise rapide suivra. Bien entendu, ce scénario repose sur une condition essentielle : que les taux d’intérêt continuent de baisser pour se stabiliser à la fin de l’année autour de 2,5 %. Quant aux scénarios négatifs, deux possibilités demeurent. La première impliquerait une baisse encore plus marquée des taux, jusqu’à 1,5 %, ce qui entraînerait une hausse rapide des prix et empêcherait le marché de suivre son cycle normal de développement. En revanche, si les taux, après une baisse, sont à nouveau augmentés, une nouvelle baisse des prix serait nécessaire pour retrouver un nouvel équilibre. Ce scénario pourrait avoir des conséquences désastreuses pour le marché immobilier, risquant une chute brutale de sa valeur. Néanmoins, nous restons optimistes et estimons que la reprise du marché aura lieu entre 2025 et 2026.

P.S. Dans cet article, nous nous concentrons uniquement sur l’immobilier existant, le marché de l’immobilier neuf étant un sujet que nous traiterons dans un article séparé.