Comment effectuer une augmentation de loyer dans un bail commercial ?

Toute augmentation de loyer dans le cadre d'un bail commercial est soumise à une réglementation stricte, tout comme les termes de cette augmentation qui doivent être clairement stipulés dans le contrat liant le bailleur au locataire. En tant que propriétaire, vous pouvez vous demander si vous êtes en droit d'augmenter le loyer de votre local commercial et comment le faire tout en respectant la loi et en évitant les conflits. Voici un aperçu des règles principales à connaître dans le domaine des baux commerciaux.

Comment déterminer le montant d'un loyer commercial ?

Un aperçu du bail commercial

Au Luxembourg, le bail commercial est régi par la loi du 3 février 2018. Il peut être utilisé pour louer tout type de local professionnel, à l'exception des bureaux, des locations de courte durée (d'une durée inférieure ou égale à 12 mois) et des professions libérales. Pour ces trois catégories, la location d'un espace de travail est régie par le Code civil. Plus couramment, le bail commercial est utilisé pour des activités commerciales et de services, comme par exemple un salon de coiffure.

Déterminer le loyer d'un bail commercial

Pour fixer le montant du loyer et éventuellement prévoir une augmentation, on prend en compte plusieurs critères, tels que le marché, l'état du bien et le quartier. L'addition de ces caractéristiques permet de calculer la valeur locative du bien.

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Attention : depuis 2018, il est illégal de demander un pas-de-porte aux locataires d'un local commercial. Ce terme était utilisé pour désigner les droits d'entrée exigés au locataire à son arrivée. Qu'il s'agisse de "pas-de-porte", de "droits d'entrée" ou d'une "indemnité additionnelle", sachez que cette pratique est interdite !

Comment augmenter le loyer d'un bail commercial ?

Le montant du loyer de votre local commercial doit être clairement indiqué dans le bail. Vous devez également y ajouter le coût des charges et préciser ce qu'elles incluent (eau, électricité, entretien des parties communes, gaz, etc.).

Il est recommandé d'inclure dans le contrat de location les modalités et délais de paiement, afin d'éviter toute confusion et litige. Enfin, le contrat doit également inclure les règles concernant la révision du loyer. En général, cette révision est basée sur l'indice des prix à la consommation : vous utilisez le chiffre du mois précédant la signature du bail pour fixer le loyer, et vous vous basez sur le dernier indice au moment de la révision.

Les risques d'un loyer commercial trop élevé

Certains professionnels, y compris des grands magasins que l'on pense solidement implantés sur leur territoire, n'hésitent pas à quitter leur quartier historique s'ils estiment que le loyer est trop élevé. Il est donc crucial de garder à l'esprit que toute augmentation du loyer d'un bail commercial peut mettre le locataire en difficulté et vous contraindre à trouver rapidement un nouveau locataire.

De plus, un loyer élevé risque d'être moins attractif sur le marché. Vous pourriez rencontrer plus de difficultés à trouver un locataire, et celui-ci pourrait ne pas rester longtemps, surtout s'il trouve un local moins cher ailleurs.

Enfin, un loyer trop élevé peut également entraîner des problèmes de retard ou de défaut de paiement. Pour éviter ces situations délicates qui pourraient vous faire perdre de l'argent, l'idéal est de vous adapter au marché et de rester raisonnable lorsque vous envisagez une hausse du loyer. Pour vous guider dans vos décisions, faites confiance à un spécialiste de l'immobilier professionnel au Luxembourg ou confiez-lui la gestion de votre patrimoine !