Comprendre le calcul de la surface habitable au Luxembourg

Le calcul de la surface habitable au Luxembourg est une question essentielle pour les acheteurs, les vendeurs et les professionnels de l'immobilier. Pour garantir une transparence et une uniformité, la norme ILNAS 101:2016 établit des règles claires afin de déterminer quelles surfaces doivent être incluses ou exclues du calcul.

Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable est définie comme l’ensemble des parties de plancher destinées aux usages principaux d’un logement et conformes aux critères d’habitabilité. Elle comprend notamment :

• Les pièces à vivre : salons, chambres, cuisine, dressing, placards
• Les pièces d’eau : salles de bains, sanitaires
• Les dégagements intérieurs : couloirs, escaliers

Cependant, certaines surfaces ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable :

• Les parties communes
• Les pièces avec une hauteur sous plafond inférieure à 2 mètres
• Les murs, cloisons et éléments porteurs
• Les embrasures de portes et fenêtres
• Les trémies d’escaliers (trous dans le plancher non surplombés par un autre
• escalier)
• Les combles et mezzanines non aménagés
• Les caves, garages, terrasses, balcons, loggias, séchoirs extérieurs
• Les vérandas non chauffées et les gaines techniques

Cas particulier : les escaliers

La prise en compte des escaliers dépend de leur position et fonction :

Comptabilisés :

• Les escaliers situés à l’intérieur du logement
• Les espaces sous les escaliers si le sol est continu et exploitable

Exclus :

• Les cages d’escaliers communes dans les immeubles collectifs
• Les trémies d’escaliers (ouvertures dans le sol sans continuité)

Murs porteurs et cloisons : quelle différence ?

Les murs porteurs sont des éléments essentiels à la structure du bâtiment. En général, ils sont épais (15-20 cm ou plus) et sont toujours exclus de la surface habitable. Les cloisons, en revanche, sont des éléments non porteurs et servent uniquement à diviser l’espace intérieur. Elles sont comptabilisées dans la surface habitable car elles sont amovibles.

Pourquoi cette norme est-elle essentielle ?

La norme ILNAS 101:2016 permet d’éviter les abus et garantit une transparence sur les surfaces annoncées par les vendeurs et promoteurs. Il est donc primordial de vérifier les mesures avant tout achat ou location.

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Sources officielles et références :

• Norme ILNAS 101:2016 – Surface habitable
• Explication détaillée sur Guichet.lu
• Communiqué de l’ILNAS

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