Welche Regeln sind bei der Kündigung eines Mietvertrags zu beachten?
Rudolphe ABEN
Wie ein Mietvertrag gekündigt wird, hängt von der Art der Vereinbarung und dem Status der Partei ab, die die Kündigung anstrebt. Bei einem Mietvertrag ohne festes Enddatum kann der Mieter mit einer Kündigungsfrist von zwei oder drei Monaten ausziehen. Eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist nur bei Vorliegen eines triftigen Grundes möglich. In diesem Fall gibt es sehr genaue Richtlinien, wie der Antrag zu stellen ist und wie lange die Kündigungsfrist sein muss.
Wann kann der Vermieter den Mietvertrag rechtmäßig kündigen?
Wenn der Mieter sich etwas zuschulden kommen lässt, hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen; man spricht dann von einer "Abwicklung" statt von einer "Kündigung". Diese Maßnahme muss mit einer gerichtlichen Klage einhergehen; wenn ein Friedensrichter feststellt, dass ein Vertragsbruch vorliegt, wird die Vereinbarung aufgelöst. Ein Richter kann auch dann eine Kündigungsfrist verlangen, wenn ursprünglich keine Vereinbarung getroffen wurde. Wie lang diese Frist ist, liegt im Ermessen des Richters.
Es scheint jedoch, dass eine Räumung aus wichtigen und tatsächlichen Gründen auch dann denkbar ist, wenn es sich um einen vertrauenswürdigen Mieter handelt. Diese Option wird z. B. genutzt, wenn wichtige Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden müssen, aber niemand zur gleichen Zeit sicher in der Wohnung wohnen kann.
Schließlich ist es wichtig zu beachten, dass bei unbefristeten Mietverträgen immer die Möglichkeit besteht, den Mietvertrag aus persönlichen Gründen zu kündigen, allerdings nur mit einer Frist von sechs Monaten. Diese Begründung wird verwendet, wenn der Käufer plant, dauerhaft oder vorübergehend in der Wohnung zu leben, z. B. wenn er eine Familie bei sich aufnimmt.
Einen Mietvertrag kündigen: Die Verfahren, die Sie befolgen müssen
Wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen wollen, egal aus welchem Grund, ist der Ablauf immer derselbe und erfordert volle Ernsthaftigkeit. Zunächst muss dem Mieter ein offizielles Kündigungsschreiben ausgehändigt werden; es reicht nicht aus, eine E-Mail zu schicken oder einen Telefonanruf zu tätigen. Sie müssen einen Zustellungsbestätigungsdienst für den Versand verwenden. Das Schreiben sollte eine Erklärung Ihrer Entscheidung und deren Begründung enthalten. Halten Sie Ihre Aufrichtigkeit schriftlich fest, wenn Sie dazu aufgefordert werden.
Achten Sie schließlich darauf, einen Verweis auf den relevanten Abschnitt in Artikel 12 Absatz 3 des Gesetzes vom 21. September 2006 zu geben, in dem es heißt, dass ein Mietvertrag aus persönlichen Gründen gekündigt werden kann. Wenn Sie sich auf diese Begründung berufen, ohne das entsprechende Gesetz zu nennen, riskieren Sie, dass Ihr Schreiben für ungültig erklärt wird, was das Verfahren nur noch weiter verzögern würde.
Der Mieter hat das Recht, beim Friedensrichter eine Verlängerung der Frist zu beantragen, nachdem er über Ihre Entscheidung informiert wurde. Die Anhörung wird allen beteiligten Parteien mitgeteilt und findet spätestens ein Jahr nach dem ursprünglichen Ablaufdatum statt. Wenn der Mieter nicht gehorcht und nach Ablauf der Fristen in der Wohnung verbleibt, kann der Richter einen Zwangsausschluss beantragen.
Es ist wichtig, bei der Beendigung des Mietverhältnisses alle Einrichtungen zu berücksichtigen, auch wenn das Verfahren überstürzt ist oder die Vereinbarung zur Beendigung des Mietverhältnisses informell getroffen wurde. Denken Sie schließlich daran, die Kaution rechtzeitig zurückzugeben.