Verkauf einer SCI-Immobilie in Luxemburg 2026: Sonderabschreibung nutzen

Verkauf einer Immobilie in einer SCI in Kirchberg und Gasperich: Der Hebel der Sonderabschreibung

Der luxemburgische Immobilienmarkt, insbesondere in den Geschäftsvierteln Kirchberg und Cloche d'Or (Gasperich), erfordert im Jahr 2026 eine ausgefeilte Steuerstrategie, um den Verkaufspreis zu maximieren. Für Eigentümer von Immobilien über eine Société Civile Immobilière (SCI) besteht eine der größten Herausforderungen dieses Jahres darin, die Übertragung steuerlicher Vorteile, insbesondere der restlichen Sonderabschreibung, im Kontext gesetzlicher Änderungen wertsteigernd zu nutzen.

Wahl zwischen Asset Deal und Share Deal: Eine strategische Entscheidung

Im August 2026 bleibt die Frage der Veräußerungsart für Investoren zentral. Zwei Optionen stehen sich gegenüber: der Asset Deal (Verkauf der Immobilie) und der Share Deal (Verkauf der Anteile an der SCI).

Laut Experten von BDO Luxemburg unterliegt der Asset Deal in der Regel der Grunderwerbsteuer (droits d'enregistrement) [1]. Im Gegensatz dazu ermöglicht der Share Deal oft die Vermeidung dieser Kosten, was ihn auf dem luxemburgischen Markt zu einer bevorzugten Option macht, um bestehende Verträge aufrechtzuerhalten [1]. Allerdings übernimmt der Käufer einer SCI alle steuerlichen Verbindlichkeiten und rechtlichen Risiken, was eine gründliche Due Diligence erforderlich macht [1].

Den Wert der restlichen Sonderabschreibung im Jahr 2026 steigern

Für einen Verkäufer in Gasperich oder Kirchberg beschränkt sich der Wert der SCI nicht nur auf die Bausubstanz. Die Sonderabschreibung, ein steuerliches Instrument zur Förderung des Neubaus und der energetischen Sanierung, kann ein wichtiges Verkaufsargument sein. Im Jahr 2026 ermöglicht die Übertragung dieses Steuervorteils auf den Käufer im Rahmen eines Share Deals eine Erhöhung des Verkaufspreises, da eine höhere Nettorendite nach Steuern für den künftigen Eigentümer nachgewiesen werden kann.

Es ist wichtig zu beachten, dass sich der Rechnungslegungsrahmen für Strukturen wie SCIs weiterentwickelt. Ein Gesetzentwurf zur Modernisierung der Rechnungslegungsvorschriften sieht vor, zusätzliche Verpflichtungen für diese Einheiten einzuführen [1].

Besteuerung von Veräußerungsgewinnen: Das Begünstigungsregime 2026

Der Verkauf eines Vermögenswerts, der länger als zwei Jahre gehalten wurde, profitiert vom Regime des Veräußerungsgewinns (Art. 99ter LIR) [3]. Im Jahr 2026 ist dieses Regime besonders attraktiv:

Ermäßigter Steuersatz: Der Gewinn wird mit einem Viertel des globalen Satzes besteuert, was etwa 10,5 % für einen Steuerzahler mit dem Maximalsatz von 42 % entspricht [3].
STATEC-Aufwertung: Der historische Anschaffungspreis wird durch Aufwertungskoeffizienten angepasst. Beispielsweise profitiert ein im Jahr 2022 erworbener Vermögenswert im Jahr 2026 von einem Koeffizienten von 1,77 [3].
Freibetrag: Alle zehn Jahre kann ein Freibetrag von 50.000 € (bzw. 100.000 € für ein gemeinsam veranlagtes Paar) geltend gemacht werden [3].

Besonderheiten von Kirchberg und Gasperich

Diese Viertel, die von hochwertigen Gebäuden und Firmensitzen (wie in der Cloche d'Or) geprägt sind, sind ideale Ziele für Transaktionen über SCIs. Die steuerliche Transparenz der SCI, bei der die Besteuerung auf Ebene der Gesellschafter erfolgt, bietet eine von Familien- und institutionellen Investoren geschätzte Flexibilität [1].

Um den Wert Ihrer Immobilie vor dem Verkauf zu schätzen, empfiehlt sich die Nutzung von Online-Schätzern oder Partneragenturen von Plattformen wie Nextimmo, um ein realistisches Bild der Quadratmeterpreise in diesen Gebieten mit hoher Nachfrage zu erhalten [2].