VEFA und Neubaumarkt neu beleben: die in Luxemburg diskutierten Ansätze

Ein Markt auf der Suche nach einem neuen Gleichgewicht

Auf der Konferenz „Redynamiser la VEFA et le marché du neuf“ in Anwesenheit von Claude Meisch, Minister für Wohnungsbau und Landesplanung, zogen Banken, Bauträger, Investoren und Planer Bilanz zu einem Markt im Wandel.

In drei bis vier Jahren hat sich das Umfeld stark verändert: Die Kaufpreise sind etwas gesunken, die Zinsen dagegen von rund 1–2 % auf 3–4 % gestiegen. Langfristig bleiben die Redner optimistisch: Bevölkerung und Beschäftigung wachsen weiter, und viele Grenzgänger möchten näher an ihrem Arbeitsplatz wohnen.

Beschleunigte Abschreibung „6 × 6 × 6“

Ein Redner stellte diese Maßnahme für Mietinvestitionen vor: sechs Jahre, 6 % Abschreibung pro Jahr, auf einen auf 600.000 € begrenzten Bauwert. Die Obergrenze betrifft den Bauanteil, nicht den Gesamtpreis. Studios sowie Wohnungen mit ein oder zwei Schlafzimmern blieben oft darunter. Darüber gälte die normale Regelung von 2 %. Die Bedingungen sind in den offiziellen Texten und mit einem Steuerberater zu prüfen.

Investoren zurückgewinnen

Um institutionelle Investoren anzuziehen, wurde eine laufende Nettorendite von etwa 7 % genannt, mit einem IRR von nahezu 8 % inklusive Hebelwirkung und möglichem Wertzuwachs. Dies sind Einschätzungen aus der Diskussion, keine garantierten Renditen. Luxemburg muss zudem Projekte ausreichender Größe anbieten.

Der Staat als Käufer und Partner

Der Staat kann die Erholung unterstützen, indem er Wohnungen kauft, investiert und einen Bestand verwaltet, ergänzend zum Privatsektor. Ein öffentlicher Kauf sichert einen Teil eines Projekts, beruhigt Banken und Käufer und hilft, die Vorverkaufsschwelle zu erreichen. Die Herausforderung: Preise nicht künstlich zu stützen und keinen Wohnraum zweier Klassen zu schaffen.

Vorverkäufe, Finanzierung und Überbrückungskredite

Banken verlangen üblicherweise 70–80 % Vorverkäufe, bevor sie die Fertigstellung eines Projekts absichern. Heute zählen Residenzen jedoch rund zwanzig Wohnungen statt etwa zwölf vor zehn Jahren, was die Vermarktung verlängert. Die Frist von 24 Monaten für Überbrückungskredite wird so zum Hindernis. Die Redner fordern einen Dialog mit der Aufsicht, ohne auf Vorsicht zu verzichten.

Für Käufer zählt die tatsächliche Rückzahlungsfähigkeit mehr als das Eigenkapital allein: Einkommen, Ausgaben und Reserven für Unvorhergesehenes müssen geprüft werden, um Überschuldung zu vermeiden.

Die Kosten für Käufer wirklich senken

Genannt wurden steuerliche Vereinfachungen und eine Prüfung der Umschreibungsgebühren, insbesondere für Wohnungen mit weniger als 80 % Fertigstellung. Der Grundsatz: den Endpreis senken, statt Kosten zwischen Bauträger, Staat und Käufer zu verschieben.

Schneller bauen, ohne an Qualität einzubüßen

Ist eine Baustelle gestartet, geht es schnell voran; die Unsicherheit liegt vor allem im Vorfeld, bei der Baugenehmigung. Gemeinden, Brandschutz, ITM, Archäologie, Umwelt: Die Vielzahl an Genehmigungen macht Starttermine schwer planbar. Genannte Ansätze:

Verfahren vereinfachen und doppelte Prüfungen begrenzen;
Verwaltungen besser koordinieren;
Verfahren an die Komplexität des Projekts anpassen;
die Planung im Vorfeld optimieren.

Flexible Wohnungen und wandelbare Gebäude

Auf Plan verkaufte Grundrisse entsprechen nicht immer den Bedürfnissen der Haushalte. Architekten und Ingenieure sollen umgestaltbare Räume und Gebäude planen, die ihre Nutzung ändern können, etwa von Büros zu Wohnungen, sofern dies von Anfang an vorgesehen ist. Wiederverwendung bestehender Strukturen und maßvolle Verdichtung ergänzen diese Ansätze.

Das Wichtigste in Kürze

Die Wiederbelebung des Neubaus erscheint als gemeinsame Aufgabe: Der Staat sichert die Nachfrage, Banken passen die Risikoanalyse an, Bauträger justieren Preise und Produkte, und Planer denken langfristig. Das Angebot an Neubau- und VEFA-Wohnungen in Luxemburg finden Sie in den Anzeigen auf dem Portal Nextimmo.

Die genannten Zinssätze, Obergrenzen und Prozentsätze stammen von den Rednern und sind weder Rechtsvorschriften noch garantierte Marktdaten.