Super-amortissement fiscal : le plan du gouvernement pour le locatif neuf

Un nouveau souffle pour l'investissement locatif au Luxembourg

Face à une offre restreinte sur le marché de l'acquisition qui pèse lourdement sur le secteur de la location, le gouvernement luxembourgeois a décidé de muscler ses leviers fiscaux [2]. L'objectif est clair : attirer à nouveau les investisseurs privés pour relancer la construction de logements, particulièrement dans les zones de tension comme Luxembourg-Ville, Esch-sur-Alzette ou les nouveaux quartiers en développement tels que Belval et la Cloche d'Or.

Des taux d'amortissement boostés pour le neuf

La mesure phare de ce nouveau paquet législatif concerne la mise en place d'un « super-amortissement » fiscal. Ce dispositif permet aux propriétaires de déduire une fraction plus importante du prix de construction de leurs revenus imposables chaque année.

Selon les récentes annonces, les taux d'amortissement sont désormais échelonnés pour encourager la mixité sociale et l'offre abordable :

3,5 % par an pour les logements neufs mis en location à loyer intermédiaire [3].
4,5 % par an pour les logements destinés à la location sociale [3].
Jusqu'à 5,5 % par an dans certains cas spécifiques prévus par le projet de loi pour maximiser l'attractivité du secteur [5].

Imputation du déficit foncier sur le revenu global

Au-delà des taux eux-mêmes, une modification structurelle majeure a été introduite. Le régime permet désormais d'imputer le déficit foncier — résultant de ces amortissements élevés et des charges — sur le revenu global du bailleur [1].

Cette flexibilité fiscale améliore significativement la rentabilité nette des projets immobiliers pour les contribuables, qu'ils investissent dans des appartements modernes au Kirchberg ou dans des résidences à Differdange. En réduisant l'assiette fiscale globale, l'État espère compenser la hausse des coûts de construction et des taux d'intérêt qui avaient freiné les mises en chantier ces derniers mois.

Un encadrement strict pour le logement social

Parallèlement à ces incitations pour les propriétaires, le gouvernement renforce le suivi du parc locatif. Pour les logements bénéficiant de conditions spécifiques, la situation des locataires sera réexaminée tous les six ans [4].

Si les revenus des occupants viennent à dépasser les plafonds légaux, ceux-ci devront s'acquitter d'un « surloyer » ou libérer le logement [4]. Cette mesure vise à garantir que les aides publiques et les avantages fiscaux profitent réellement aux ménages qui en ont le plus besoin, tout en assurant une rotation fluide dans le parc de logements sociaux et abordables.

Quel impact pour les investisseurs sur Nextimmo ?

Pour les utilisateurs de la plateforme Nextimmo, ces mesures marquent un tournant. L'investissement locatif redevient une option stratégique majeure au Grand-Duché [3]. Les agences partenaires de Nextimmo notent déjà un regain d'intérêt pour les projets en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement), stimulés par cette perspective de défiscalisation accélérée.