Relancer la VEFA et le marché du neuf : les pistes débattues au Luxembourg

Un marché qui doit trouver un nouvel équilibre

Lors de la conférence « Redynamiser la VEFA et le marché du neuf », en présence de Claude Meisch, ministre du Logement et de l'Aménagement du territoire, banquiers, promoteurs, investisseurs et concepteurs ont fait le point sur un marché en pleine adaptation.

En trois à quatre ans, le contexte a profondément changé : les prix d'acquisition ont quelque peu reculé, tandis que les taux d'intérêt sont passés d'environ 1 à 2 % à 3 à 4 %. Les intervenants restent pourtant optimistes à long terme : la population et l'emploi continuent de progresser et de nombreux frontaliers souhaiteraient se rapprocher de leur lieu de travail.

L'amortissement accéléré « 6 × 6 × 6 »

Un intervenant a présenté ce dispositif destiné à l'investissement locatif : six années, un amortissement de 6 % par an, sur une valeur de construction plafonnée à 600 000 €. Le plafond porte sur la partie construction, et non sur le prix total. Studios et appartements d'une ou deux chambres resteraient souvent en dessous. Au-delà, le régime normal de 2 % s'appliquerait. Ces conditions doivent être vérifiées dans les textes officiels et avec un conseiller fiscal.

Faire revenir les investisseurs

Pour attirer les investisseurs institutionnels, un rendement courant net d'environ 7 % a été évoqué, avec un TRI proche de 8 % en intégrant l'effet de levier et une éventuelle plus-value. Il s'agit d'appréciations exprimées lors du débat, pas de rendements garantis. Le Luxembourg doit aussi proposer des opérations d'une taille suffisante.

L'État, acheteur et partenaire

L'État peut soutenir la relance en achetant des logements, en investissant et en gérant un parc, en complément du privé. Un achat public sécurise une partie d'un programme, rassure banques et acquéreurs et aide à atteindre le seuil de préventes. Le défi : éviter de soutenir artificiellement les prix ou de créer des logements à deux vitesses.

Préventes, financement et crédits relais

Les banques demandent habituellement 70 à 80 % de préventes avant de sécuriser l'achèvement d'un projet. Or les résidences comptent aujourd'hui une vingtaine de logements contre une douzaine il y a dix ans, ce qui allonge la commercialisation. Le délai de 24 mois des crédits relais devient alors un frein. Les intervenants appellent à un dialogue avec le régulateur, sans renoncer à la prudence.

Côté acquéreurs, la capacité réelle de remboursement compte davantage que le seul apport : revenus, charges et marge pour les imprévus doivent être analysés pour éviter le surendettement.

Réduire vraiment le coût pour l'acheteur

La simplification fiscale et l'examen des frais de mutation, notamment pour les logements achevés à moins de 80 %, ont été cités. Le principe défendu : faire baisser le prix final, et non déplacer les coûts entre promoteur, État et acheteur.

Construire plus vite, sans sacrifier la qualité

Une fois lancé, un chantier avance vite ; l'incertitude se situe surtout en amont, pendant l'obtention du permis. Communes, sécurité incendie, ITM, archéologie, environnement : la multiplication des autorisations rend les démarrages difficiles à prévoir. Pistes évoquées :

simplifier les démarches et limiter les contrôles redondants ;
mieux coordonner les administrations ;
adapter la procédure à la complexité du projet ;
optimiser la conception en amont.

Des logements flexibles et des bâtiments évolutifs

Les typologies vendues sur plan ne correspondent pas toujours aux besoins des ménages. Architectes et ingénieurs sont invités à concevoir des pièces réaménageables et des bâtiments capables de changer d'usage, par exemple de bureaux en logements, à condition de l'anticiper dès la conception. Réemploi des structures existantes et densification raisonnée complètent ces pistes.

Ce qu'il faut retenir

La relance du logement neuf apparaît comme un effort collectif : l'État sécurise la demande, les banques adaptent l'analyse du risque, les promoteurs ajustent prix et produits, et les concepteurs pensent à long terme. Pour suivre l'offre de logements neufs et en VEFA au Luxembourg, consultez les annonces publiées sur le portail Nextimmo.

Les taux, plafonds et pourcentages cités sont ceux rapportés par les intervenants et ne constituent ni des règles légales ni des données de marché garanties.