Immobilier au Luxembourg : entre ralentissement du neuf et reprise incertaine

Face à un marché toujours sous tension, les annonces récentes du gouvernement luxembourgeois confirment un changement d’approche : moins d’aides généralisées, mais le maintien de certains leviers clés pour soutenir l’accès à la propriété. Dans ce contexte, le rôle de l’immobilier existant comme solution d’équilibre devient central, tandis que le neuf peine à redémarrer.

🎯 Fin progressive des aides fiscales, mais maintien du "Bëllegen Akt"

En s’adressant à la Chambre des députés, le Premier ministre Luc Frieden a clairement indiqué que l’État ne prolongera pas indéfiniment les mesures exceptionnelles destinées à soutenir le marché. Les incitations fiscales mises en place en 2023, destinées à alléger les coûts d’acquisition pour les acheteurs, prendront fin le 30 juin 2025. Seule exception : le crédit d’impôt "Bëllegen Akt", qui restera en vigueur avec un plafond de 40.000 euros. Ce dernier permet notamment aux jeunes ménages d’acheter un bien existant tout en réduisant significativement les frais liés à l’acte notarié. Une mesure simple, concrète, et toujours très appréciée.

🧱 Le neuf en souffrance : activité au ralenti et chute des ventes VEFA

Le secteur de la construction neuve traverse une période difficile, malgré les prévisions économiques positives pour 2025. D’après la Chambre des métiers, l’activité reste en zone négative, avec un solde conjoncturel de -15 au premier trimestre. Le nombre d’emplois a reculé de 4.600 postes en 2024, et les ventes en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) n’ont toujours pas retrouvé leur rythme d’avant-crise. Entre 2022 et aujourd’hui, le marché accuse un retard de plus de 5.000 logements vendus par rapport à la moyenne observée entre 2014 et 2020. Malgré un léger rebond fin 2024, la dynamique reste fragile.

🏢 Le secteur public : pilier du marché dans l'attente du retour des acheteurs privés

En l'absence d’un retour massif des acheteurs privés, c’est le secteur public qui porte actuellement une grande partie de la demande. 35 % des ventes récentes proviennent d’acquisitions de l’État, du Fonds du logement ou encore de la Ville de Luxembourg. Le Fonds du logement, acteur-clé du logement abordable, poursuit activement ses projets : aucun arrêt de chantier à signaler, et 1.300 logements supplémentaires prévus d’ici 2029. Ce soutien institutionnel limite les dégâts pour l’activité du secteur, mais ne suffit pas à relancer un marché équilibré et durable.

🧭 Une stabilisation fragile, entre prudence et appels à ajustements

Du côté des professionnels, les avis restent partagés. Michel Reckinger, président de l’UEL, reconnaît que « le marché a touché le fond » mais que la situation semble désormais stabilisée. Il propose d’ailleurs un ajustement technique des règles d’éligibilité aux aides : prendre en compte la date du compromis, plutôt que celle de l’acte notarié, pour éviter les retards causés par l’engorgement chez les notaires. À l’inverse, la Chambre des métiers alerte sur le risque d’étouffer la reprise naissante si les aides disparaissent brutalement. La confiance des acheteurs reste fragile, et la dynamique dépendra en grande partie des signaux envoyés dans les mois à venir.

📌 En résumé

Les aides fiscales exceptionnelles s’arrêtent au 30 juin 2025, sauf le "Bëllegen Akt" (jusqu’à 40.000 €).
L’immobilier neuf reste en difficulté, avec peu de nouvelles ventes et une perte d’emplois significative.
Le marché de l’existant est soutenu par les aides notariales et reste une option plus accessible.
Le secteur public agit comme stabilisateur, mais le retour de la demande privée reste crucial.

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