Logement abordable et fiscalité 2026 : l'amortissement vert à 10%
Le marché immobilier luxembourgeois connaît un tournant majeur en 2026. Sous l'impulsion du programme « Booster fir de Wunnengsbau », le gouvernement a introduit une série de mesures fiscales puissantes pour stimuler la construction et la rénovation durable [2]. Parmi ces nouveautés, l'augmentation du taux d'amortissement accéléré à 10 % pour les rénovations énergétiques s'impose comme un levier de rendement incontournable pour les investisseurs ciblant des localités dynamiques comme Schifflange et Bettembourg [1].
Le nouvel amortissement accéléré « vert » à 10 % : ce qu'il faut savoir
Depuis l'année d'imposition 2026, le cadre fiscal luxembourgeois favorise massivement la transition énergétique du parc locatif. Le Règlement grand-ducal du 13 février 2026 a porté le taux d'amortissement accéléré de 6 % à 10 % pour les dépenses d'investissement liées à une rénovation énergétique durable [1].
Cette mesure s'applique spécifiquement aux logements locatifs bénéficiant d'une aide financière pour la durabilité et l'utilisation rationnelle de l'énergie (selon la loi du 23 décembre 2016) [1]. Pour un propriétaire à Schifflange rénovant une maison de ville ancienne, ce taux permet de déduire une part très importante de l'investissement de son revenu imposable dès les premières années, optimisant ainsi immédiatement son cash-flow locatif.
Schifflange et Bettembourg : des terrains fertiles pour l'investissement abordable
Pourquoi viser particulièrement le sud du pays ? Schifflange et Bettembourg profitent d'une forte demande locative liée à leur proximité avec la Cloche d'Or et Esch-Belval. Le portail Nextimmo observe une recherche croissante pour des logements durables mais abordables dans ces zones.
En complément de l'amortissement "vert", le gouvernement a introduit un taux de TVA réduit à 8 % pour la création de logements locatifs à vocation sociale [2]. Ce dispositif impose des critères stricts :
- Surface maximale de 120 m² [2].
- Loyers plafonnés à un rendement de 4 % [2].
- Mise en location pendant au moins dix ans à des locataires certifiés éligibles [2].
L'alliance entre la TVA à 8 % et l'amortissement accéléré sur les rénovations permet de transformer des biens anciens en logements performants et fiscalement rentables au cœur des bassins d'emploi du Sud.
Le régime des « trois fois 6 » pour l'investissement neuf
Pour ceux qui préfèrent le neuf, notamment les projets en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) nombreux à Bettembourg, le régime « Booster » introduit l'amortissement de 6 % pendant 6 ans [2]. Cette mesure est applicable jusqu'à un plafond de 600 000 euros de valeur de construction par immeuble [3]. Au-delà de ce montant, le taux repasse au droit commun de 2 % [2].
Il est important de noter que pour l'année 2026, les investisseurs ont encore le choix entre l'ancien et le nouveau régime. Cependant, dès le 1er janvier 2027, le régime de 6 % sur 6 ans deviendra la seule option pour les nouvelles acquisitions [2].
Des aides renforcées pour les acquéreurs et investisseurs
Outre l'amortissement, d'autres leviers financiers boostent le secteur en 2026 :
- Bëllegen Akt : Le crédit d'impôt sur les droits d'enregistrement passe de 40 000 € à 45 000 € par personne pour une résidence principale [2].
- VEFA : Pour les chantiers achevés à moins de 80 %, les droits d'enregistrement ne sont calculés que sur la valeur du terrain, exonérant la partie construction [2].
- Subventions d'intérêt : Le plafond du prêt pris en compte pour le calcul des aides grimpe à 250 000 €, voire 300 000 € pour les moins de 35 ans [2].
En utilisant la plateforme Nextimmo, les investisseurs peuvent identifier les opportunités de rénovation dans le Sud pour maximiser ces nouveaux avantages fiscaux de 2026.
Sources
- Newsletter du 04 mars 2026 - Administration des contributions directes
- Booster fir de Wunnengsbau : 7 mesures pour rendre le logement abordable - taxx.lu
- Un nouveau paquet logement présenté en commission - chd.lu